Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Понятия, относящиеся к определению и использованию кадастровой стоимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
До 1 января 2020 года у государства существовала возможность определять кадастровую оценку по одному из двух действующих законов: либо по 135-ФЗ (от 29.07.1998), либо по 237-ФЗ от 03.07.2016.
Этот переходный период определения кадастровой стоимости длился три года (2017, 2018, 2019).
По закону 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственная кадастровая оценка должна проводиться с учетом методических рекомендаций, в установленные сроки и по правилам. Все это прописано в законодательстве.
Как оспорить текущую кадастровую оценку недвижимости
Кадастровая стоимость выступает в качестве налоговой базы земельного налога, налога на имущество предприятий, налога на имущество физических лиц. В результате неверно определенное значение может приводить к удержанию с налогоплательщиков излишних сумм.
Однако кадастровая стоимость может оспариваться заинтересованными лицами. Для ее досрочного изменения законом предусмотрена административная и судебная процедура.
Оспаривание результатов оценки в досудебном порядке осуществляется путем подачи заявления специальной комиссии по рассмотрению споров. К заявлению также прикладываются подтверждающие документы.
Принятие решения происходит в течение 1 месяца и в случае удовлетворения жалобы новые сведения вносятся в ЕГРН автоматически
В большинстве случае решить проблему получается уже на этом этапе. Комиссии редко отказывают, если представлены достаточные доказательства совершенной ошибки.
Изменить результат оценки через суд сложнее, поскольку это требует определенных навыков. Для оспаривания нужно составить и подать исковое заявление, собрать и приложить к нему подтверждающие документы. Здесь придется одновременно соблюдать нормы материального и процессуального права.
В случае, если суд откажет в удовлетворении требований, решение может быть обжаловано в апелляционном или кассационном порядке. Однако для этого потребуются еще большие знания и доказательства.
Отличия кадастровой стоимости от рыночной
Кадастровая стоимость — это оценка недвижимого имущества государством. Органы власти проводят оценку по утвержденной методике.
Рыночная стоимость квартиры, дома — это цена, о которой договорились обе стороны сделки, продавец и покупатель. На эту цену влияют разные факторы: площадь недвижимости, этаж, год постройки, наличие и состояние инженерных коммуникаций, планировка и проведённый ремонт, транспортная доступность и инфраструктура. Полный перечень включает больше критериев и зависит от конкретного объекта.
Стоимость по кадастру устанавливают в конкретном регионе на основе среднестатистической цены. Множество похожих объектов недвижимости группируют и определяют для них стоимость на конкретную дату.
Рыночная стоимость меняется постоянно, кадастровая фиксируется на определённый законом срок.
Как оспорить кадастровую стоимость по ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке»
С 01.01.2017 до 01.01.2020 был установлен переходный период, в течение которого в субъектах Российской Федерации осуществлялся переход к проведению государственной кадастровой оценки по новым правилам.
В этот период государственная оценка могла быть произведена двумя способами:
в соответствии с ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ» — старый порядок, действующий до 01.01.2020.
в соответствии с ФЗ-237 «О государственной кадастровой оценке» — новый порядок, действующий с 01.01.2017.
С 01.01.2020 государственная оценка может проводиться только по новому порядку.
Пересмотр и оспаривание результатов кадастровой оценки, определенной в соответствии с ФЗ-237 «О государственной кадастровой оценке», производится в соответствии со ст.22 данного закона.
Данная статья поможет получить ответы на основные вопросы оспаривания кадастровой стоимости недвижимости по новому порядку. Стоит отметить, что оспаривание в 2020 году может происходить как по новым правилам, так еще и по старым.
Для чего проводить кадастровую оценку и на что она влияет?
Кадастровая стоимость — одна из важнейших характеристик объекта недвижимости. Определение этого показателя нужно для:
- Расчета налогов для владельцев частной недвижимости
- Определения рыночной стоимости для аренды, купли-продажи или инвестирования в недвижимость
- Рационального распределения недвижимости муниципальными властями: приватизации, перераспределения, оформления разрешений на строительство и т.д.
- Создания и поддержания функционирования единой системы обложения налогами земель, которые находятся в частной и федеральной собственности
Кто принимает решение о проведении кадастровой оценки и кто ее проводит
Это решение принимает уполномоченный орган субъекта РФ (ч. 1 ст. 6 Закона о кадастровой оценке). Например, в Москве таким органом является Департамент городского имущества г. Москвы, в Санкт-Петербурге — Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (п. 4.2.32(1) Положения, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП, п. 3.42-1 Положения, утвержденного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 N 98).
В решении определяются год проведения кадастровой оценки, наименование субъекта РФ, в котором она будет осуществляться, и виды объектов недвижимости, по которым будет проводиться оценка (ч. 5 ст. 11 Закона о кадастровой оценке).
Как определяется и фиксируется кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость определяется бюджетным учреждением в соответствии с Методическими указаниями о кадастровой оценке (ч. 1 ст. 14 Закона о кадастровой оценке).
При определении кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест обязательно оценивается, как влияют на эту стоимость сведения (ч. 2 ст. 14 Закона о кадастровой оценке):
- о местоположении;
- годе постройки;
- материале стен объекта недвижимости;
- серии многоквартирного дома;
- ветхом или аварийном состоянии объекта недвижимости;
- нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории;
- иных ценообразующих факторах, предусмотренных Методическими указаниями о кадастровой оценке.
Проведение государственной кадастровой оценки на территории России урегулировано отдельным федеральным законом
Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
Кадастровая оценка представляет собой совокупность процедур, направленных на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости для целей налогообложения (и иных предусмотренных законодательством целей), в том числе, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта.
Кадастровая оценка проводится по решению уполномоченного регионального исполнительного органа государственной власти, который наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом РФ.
Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением внеочередной оценки.
Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении оценки.
Оценка может быть проведена одновременно в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории субъекта РФ.
Подготовка к проведению оценки осуществляется до 1 января года определения кадастровой стоимости.
Сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, осуществляются бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Для сбора и обработки такой информации правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить бюджетному учреждению декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости.
Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Итоговым документом, составленным по результатам определения кадастровой стоимости, является отчет.
Уполномоченный орган субъекта РФ в течение 20 рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в нем результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта, который вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.
Орган регистрации прав в течение 20 рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости, но не позднее 1 января года, следующего за годом ее определения, осуществляет внесение в ЕГРН таких сведений, в том числе о дне подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в специальной комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Закон вступает в силу с 1 января 2017 года, кроме отдельных положений. К отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года.
Эксперты Кадастровой палаты рассказали, как проходит утверждение кадастровой стоимости недвижимости в России
Федеральная кадастровая палата в связи с увеличением количества запросов от граждан по теме кадастровой оценки запускает проект по повышению информирования владельцев недвижимости. Во всех регионах будут подготовлены инструкции и разъяснения о проведении государственной кадастровой оценки, формировании кадастровой стоимости и порядке ее оспаривания.
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость недвижимости – это стоимость, установленная в процессе государственной кадастровой оценки.
Важно понимать, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не является константой: она может изменяться, так как ее расчет основан на широком спектре характеристик объекта недвижимости – это его технические параметры, местоположение, развитость инфраструктуры, наличие коммуникаций и так далее. Соответственно, изменение каких-либо характеристик объекта влияет на его кадастровую стоимость.
Что такое государственная кадастровая оценка (ГКО)
Согласно действующему законодательству, именно кадастровая стоимость является основной для расчета налога на недвижимое имущество. Для того чтобы налог рассчитывался справедливо, требуется регулярная актуализация данных о кадастровой стоимости. Для этих целей проводится государственная кадастровая оценка объектов недвижимости.
«Кроме того, кадастровая стоимость может применяться, например, для определения стартовой цены на аукционах, расчета ставок арендной платы или экономического обоснования стоимости изъятия земельных участков для государственных нужд», – уточняет начальник отдела определения кадастровой стоимости Федеральной кадастровой палаты Татьяна фон Адеркас.
ГКО проводится по решению региональных властей. Она может быть проведена как выборочно, так и в отношении всех видов объектов недвижимости и всех категорий земель субъекта РФ одновременно.
Например, администрация региона принимает решение о проведении ГКО в отношении земель сельхозназначения, многоквартирных домов или особо охраняемых территорий.
Перечень объектов, подлежащих проведению ГКО на основании запроса администрации субъекта, формирует орган регистрации прав.
В городах федерального значения ГКО проводится не чаще одного раза в два года. В прочих регионах – не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет. Кроме того, возможно проведение внеочередной оценки.
Кто в России определяет кадастровую стоимость
Работы по кадастровой оценке земель начали проводить с 2001 года, тогда как налог за землю на основании кадастровой стоимости рассчитывается только с 2006 года. С конца первого десятилетия 2000-х проведение кадастровой оценки регулировалось нормами 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». В 2016 году был принят
237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»: это было сделано, чтобы усовершенствовать процедуры определения кадастровой стоимости. Новый закон, в числе прочего, усилил ответственность исполнителя работ по оценке за полученный результат.
В настоящее время продолжается переход от действия закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым кадастровая стоимость определялась независимыми оценщиками, к закону о государственной кадастровой оценке, согласно которому кадастровая стоимость рассчитывается специально созданными государственными бюджетными учреждениями при субъекте РФ. На сегодня в ряде регионов уже созданы ГБУ, которые работают по новым правилам.
«В столице полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, наделено ГБУ г. Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».
В случае несогласия с рассчитанной величиной кадастровой стоимости для получения разъяснений необходимо обращаться в ГБУ, либо подать соответствующее обращение на официальном сайте Мэра Москвы mos.
ru», — отметил заместитель директора – главный технолог Кадастровой палаты по Москве Виктор Горелышев.
Примечательно, что работники бюджетных учреждений, непосредственно определяющие кадастровую стоимость, не вправе заниматься расчетом рыночной стоимости недвижимости для оспаривания ее кадастровой стоимости.
Как происходит процесс определения кадастровой стоимости
Итак, администрация субъекта приняла решение о проведении государственной кадастровой оценки. Местный орган регистрации прав формирует перечень конкретных объектов недвижимости и по запросу предоставляет в администрацию.
Та, в свою очередь, в течение 3 рабочих дней должна направить его в специально созданные ГБУ.
Этот перечень содержит сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), обязательно — актуальные на 1 января года определения кадастровой стоимости.
В течение месяца с момента принятия решения администрация должна проинформировать о нем правообладателей соответствующих объектов недвижимости.
Важным этапом государственной кадастровой оценки, проведенной ГБУ, становится предварительный отчет. В установленные законом сроки он должен быть размещен на сайте учреждения в Интернете, а также предоставлен в Росреестр (о чем администрация также обязана проинформировать граждан).
Какие особенности проведения внеочередной кадастровой оценки
С 1 января 2020 г. в следующих случаях должна проводиться внеочередная кадастровая оценка (ч. 2, 4 ст. 19, ч. 2 ст. 25 Закона о кадастровой оценке):
- если индекс рынка недвижимости снизился на 30% и более. Его ежеквартально рассчитывает орган регистрации прав и в течение пяти рабочих дней с даты расчета публикует в Фонде данных государственной кадастровой оценки (ч. 1 ст. 19 названного Закона);
- если кадастровая стоимость 30% и более объектов, находящихся в субъекте РФ и зарегистрированных в ЕГРН, оспорена и установлена в размере рыночной.
Порядок проведения внеочередной оценки такой же, как и при проведении очередной кадастровой оценки. При этом имеются следующие особенности (ч. 5 ст. 19 Закона о кадастровой оценке):
- кадастровая стоимость определяется в течение трех месяцев со дня опубликования соответствующего индекса рынка недвижимости;
- перечень объектов формируется на день опубликования указанного индекса;
- проект отчета не размещается.
На результаты этой оценки вы повлиять не сможете, так как проект отчета для ознакомления и представления замечаний нигде не размещается. Но это не повлечет для вас негативных последствий, потому что в данном случае кадастровая стоимость не будет увеличена. Она может только уменьшиться или остаться неизменной (ч. 6, 7 ст. 19 указанного Закона).
Выделяют следующие ситуации:
- Сделка по реализации. При определении цены на продаваемую квартиру иногда трудно найти схожие объекты для сопоставления показателей. В этом случае удобно обратиться к кадастровой стоимости.
- Передача в аренду. Согласно правилам предоставления гражданам в аренду муниципального жилья, его арендная плата определяется на основании данных кадастровой оценки.
- Наследство или дарение недвижимости. Во время сделки иногда требуют указывать стоимость объекта.
- Оформление субсидий для начисления имущественного налога. Налоговые перечисления предусматривают определенные льготы. Для их правильного расчета требуется не только площадь, но и кадастровая стоимость недвижимости. От ее величины будет зависеть размер субсидии.
- Кредит или ипотека под залог. При обращении в банк в кредитном отделе могут попросить провести новую кадастровую оценку недвижимости. Необходимо это в том случае, если фактические данные в ЕГРН не удовлетворяют потребностям клиента.
Новая методика оценки дает возможность максимально приблизить стоимость недвижимости к рыночной, что позволяет увеличить сумму кредита, которую одобрит банк.
Кадастровая стоимость и налогообложение
Налоговые органы проводят исчисление земельного налога в отношении конкретных участков земли исходя из результатов проведения государственной кадастровой оценки земли. Для этих целей ФНС использует информацию, содержащуюся в ежегодном отчете субъекта РФ об утвержденном результате оценки.
Исчисление налога в отношении конкретного участка земли производится по формуле:
ЗН (Земельный налог) = Кст x Д x Cт x Кв, где
Кст – кадастровая стоимость участка земли;
Д – размер доли в праве на земельный участок;
Ст –ставка налога (различается в зависимости от конкретного региона);
Кв – коэффициент владения земельным участком.
По итогам начисления земельного налога в адрес субъектов налогообложения направляются налоговые уведомления, где содержится подробный расчет суммы налога. В случае несогласия с размером начисленного земельного налога, либо с базовым значением формулы расчета, налогоплательщик имеет право пожать жалобу в налоговый орган в порядке подчиненности либо обратиться в судебные органы.
Российское законодательство разработало ряд законодательных проектов на федеральном уровне, регулирующих вопросы по оценке земель поселений:
- Земельный кодекс РФ.
- Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ).
- ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ».
- ФЗ № 237 от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке».
- ФЗ № 221 от 24.07.2007 «О кадастровой деятельности».
- ФЗ № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».
- Приказ № 226 от 12.05.2017.
- Приказ № 358 от 07.06.2016.
- Постановление № 945 от 25.08.1999.
- Постановление № 316 от 08.04.2000.
- Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1).
- ФСО № 2.
- ФСО № 3.
- ФСО № 4.
Налоги и государственная кадастровая оценка земельных участков и иного недвижимого имущества
Важнейшая сфера использования кадастровых цен ─ налогообложение. Проведение государственной кадастровой оценки земель ─ обязательное условие эффективного налогообложения. В настоящее время земельный налог служит важным источником доходов для органов местного самоуправления. Соответствующим образом организованное налогообложение не только способствует наполнению бюджета, но и стимулирует рациональное использование земельных ресурсов, в т. ч. экономически целесообразную застройку территорий, а также служит базой для определения арендных платежей и обоснования инвестиционных проектов.
К 2018 году по всей России вместо двух сегодняшних отдельных налогов ─ на имущество и земельного — должен быть введен единый налог на недвижимость. Базис для его исчисления ─ кадастровая стоимость недвижимости. Сейчас налог на недвижимое имущество кроме земельных участков (для их налогообложения кадастровая стоимость используется уже сегодня) рассчитывается по т.н. «стоимости БТИ» или инвентаризационной стоимости. (Инвентаризационная стоимость ─ сумма средств, необходимая для возведения аналогичного объекта на текущий момент времени). В 2018-м инвентаризационную стоимость заменит кадастровая. А значит, кадастровая оценка квартиры, кадастровая оценка дома и любого другого объекта недвижимости приобретает государственное значение, поскольку кадастровая оценка будет определять размеры единого налога на недвижимость.
Кадастровая оценка имущества, заказчиком которой выступил Росреестр, завершилась к 1 января 2013 г. Была оценена вся (70 миллионов объектов капитального строительства) недвижимость на территории России.
Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки
Привлечение для проведения работ по определению кадастровой стоимости осуществляется на конкурсной основе. К этой деятельности допускаются лица, отвечающие следующим условиям:
- имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд (Федеральный закон «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд») с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
- при наличии у исполнителя работ договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу в результате осуществления оценочной деятельности.
Начало кадастровой оценки в РФ
Говоря об истории кадастровой стоимости, необходимо упомянуть, что такое кадастровая стоимость.
Кадастровая стоимость – это величина, используемая для расчета земельного налога и определяемая в результате государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в том числе на основе информации о рыночной стоимости этих объектов.
Началом истории кадастровой стоимости в Российской Федерации можно считать 1998-1999 гг., когда территории сельскохозяйственных земель начали подвергаться кадастровой оценке. Следом начались массовые работы по оценке прочих категорий земель: лесного и водного фондов, поселений, а также особо важных и охраняемых территорий.
Первые налоги на землю в Российской Федерации, рассчитанные на основании кадастровой стоимости, датируются 2006 годом. Налоговым кодексом Российской федерации был определён порядок определения размера земельного налога на основании кадастровой стоимости того или иного земельного участка. Муниципалитеты получили право самостоятельно определять процентную ставку налога для любого из находящегося в их ведомстве земельного участка или целой категории земель. Налоговый кодекс в данном случае ограничивает значение максимальной ставки налога. В связи с тем, что учёт земельных участков долгое время оставался не полным, а для введения единовременного налога необходимо было оценить все категории земель, данный порядок расчёта вводился столь продолжительное время.
Периодическая переоценка недвижимого имущества необходима при определении налоговой базы – кадастровой стоимости объектов. Переоценка нужна из-за изменения конъюнктуры рынка, инфляции и износа объектов налогообложения, так как все эти факторы влияют на стоимость объектов недвижимости.
Норма по проведению государственной кадастровой оценки, в соответствии с которой её должны проводить не реже чем раз в 5 лет, но и не чаще одного раза в 3 года, введена и вступила в силу в 2010 году.
2010 год стал переломным для государственной кадастровой оценки. Полномочия по проведению массовой кадастровой оценки переданы от государственных учреждений (Росземкадастр, Роснедвижимость, Росреестр) профессиональным независимым оценщикам. Это стало возможным благодаря принятию ФЗ-167 от 22.07.2010 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также ФСО-4 «Определение кадастровой стоимости». Удивительно, что законодательно не было определено, что такое кадастровая стоимость. Независимые оценщики столкнулись не только с непроработанной методикой оценки кадастровой стоимости, но и с совершенно неподготовленной базой исходных данных Росреестра.
«В итоге мы добьёмся только одного результата, а именно, в провале кадастровой оценки недвижимости и эффективной системы налогообложения, направленной на устойчивое развитие территорий, обвинят оценщиков, и профессия будет окончательно дискредитирована», — написал в 2010 году Коростелев С.П., профессор ГУЗ.
Саморегулируемые организации оценщиков стали иметь больший вес в процессе оценки кадастровой стоимости. Теперь оценщики-эксперты стали проводить экспертизы отчётов об определении кадастровой стоимости, подготовленных оценщиками-исполнителями той же организации.