Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проект реконструкции нежилого здания». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разберем, как согласовать перепланировку в нежилом помещении. Очевидно, что для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.
Перепланировка помещений в Москве в объектах ДГИ и Росимущества
В Москве и Санкт-Петербурге много коммерческой недвижимости принадлежит городу или находится в собственности Российской Федерации. Все они передаются правообладателям в аренду, в оперативное управление или хозяйственное ведение. Аренда может быть долгосрочной или на короткий срок. В договорах аренды могут быть предусмотрены различные границы по использованию таких объектов, включая их изменение в связи с перепланировкой – по согласованию с собственником. Также и при оперативном управлении и хоз ведении правообладатели вправе незначительно изменять объекты недвижимости. Если такие изменения правообладателем были произведены несанкционировано – без получения согласия ДГИ или Росимущества. Перепланировка помещений в Москве, в объектах принадлежащих городу, должна производится с согласия ДГИ. Этот орган разрешает изменять объект и участвует в согласовании.
Какие последствия для правообладателя повлечет несогласованная перепланировка в объектах ДГИ, Росимущества, иных уполномоченных органов (в зависимости от региона они могут иметь различные наименования и статус)? Во-первых, город и государство регулярно проверяет порядок эксплуатации своих объектов, их использование по целевому назначению. В случае выявления перепланировок или переустройств правообладателя обяжут их согласовать или привести в прежнее состояние. Если же на объекте проводились реконструктивные работы – согласовать уже по факту устройства задача крайне сложная и затратная. При проверке объекта сотрудник ДГИ проверяет, какая перепланировка на нем производилась, что она затрагивала.
Кто может проводить обследование перепланировок
Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.
МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:
- специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
- специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
- специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.
Комиссия после перепланировки оформит и выдаст акт. Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.
РАЗРАБОТКА ПРОЕКТА РЕКОНСТРУКЦИИ ЗДАНИЯ
В ходе разработки проекта реконструкции зданий и сооружений различного функционального назначения, мы готовы помочь решить следующие задачи:
- существенный физический износ здания или его отдельных конструктивных элементов
- изменение архитектурного облика, реконструкция фасадов здания
- необходимость в увеличении площади, объема, этажности здания, пристройки, надстройка дополнительных этажей или мансарды
- разделение существующего здания на дополнительные этажи
- изменение функционального назначения объекта (например, перепрофилирование жилого здания в предприятие торговли или организация офисных помещений или наоборот, нежилое в жилое)
- увеличение нагрузок на перекрытия, усиление существующих конструкций и грунтов оснований
- замена инженерного оборудования и модернизация инженерных систем
- реконструкция незавершенного строительством объекта после консервации
Где заказать проект перепланировки и как его согласовать?
Если Вы хотите получить проект перепланировки со всем комплектом сопроводительной документации и при этом не терять время на хождение по инстанциям, обратитесь в РОСПРОЕКТ.
Наши преимущества:
- оформление договора на оказание комплексной услуги;
- разработка проекта перепланировки высококвалифицированными специалистами в соответствии по действующим нормативным требованиям;
- выполнение всего цикла мероприятий, связанных с согласованием, выдачей заключений по проекту;
- изготовление технического плана на новый объект после перепланировки.
Организация реконструкции зданий и сооружений выполняется в двух направлениях:
- Техническое перевооружение предполагает замену агрегатов. Затраты на предполагаемые действия не превышают 10-15% от совокупных расходов.
- Преобразование – это реорганизация постройки в комплексе, его оснащения, которое включает постройку дополнительных этажей, корпусов и других конструкций.
В обоих случаях проводится проектирование, в ходе которого идет детальное обследование объекта, математические расчеты нагрузки и возможности безопасной эксплуатации сооружения. Подобные вычисления и визуализацию проводят при помощи специальных компьютерных программ трехмерного моделирования. К ним относят:
- Blender.
- AutoCAD.
- ZWCAD.
- NanoCAD и другие.
Основы правильной реконструкции нежилых помещений
Для осуществления работы без нарушений, каждый владелец объекта должен знать определенные факты:
- требуется правильно оформлять документы на планируемые работы;
- реконструкция представлена строительными работами, следствием которых становится внесение значительных изменений в технические параметры помещения или в его экономические свойства;
- наиболее часто процедура представлена формированием дополнительного этажа, переоборудованием чердака или усилением несущих элементов;
- разрешение надо получать в администрации региона, для чего формируется соответствующее заявление и подготавливается иная документация.
Какие документы нужны для согласования реконструкции?
Существует определенный пакет документов, который сдается на проверку, чтобы реконструкция нежилого помещения в нежилом здании, многоэтажке не было признана незаконной. Лишние разбирательства и затраты ни к чему, процесс перестройки и без этого непростой. Какие документы входят в пакет для получения разрешения на работы?
- Документ, идентифицирующий личность. Копия и оригинал.
- Заявления в свободной форме в жилищную службу, а так же в другие инстанции, если вопрос касается смены водных, тепловых, газовых коммуникаций.
- Топографическая карта зоны, где расположено здание.
- Готовый проект, в котором перечисляются все плановые работы.
- Документ, подтверждающий право собственности на помещение, в котором планируется реконструкция либо договор аренды, предусматривающий данные работы.
- Заключение эксперта о том, что техническое состояние здания позволяет проводить работы.
- Кадастровый план помещений.
- В случае с многоквартирным домом требуется заверенное разрешение от собственников квартир.
Что такое реконструкция
Реконструкцией считается любое изменение внутреннего интерьера жилого или нежилого помещения – монтаж новых дверных проемов, изменение межкомнатных перегородок, оборудование дополнительных выходов, переустройство систем водоснабжения и канализации, вентиляционных шахт. Для получения разрешения на проведение работ по реконструкции нужно обратиться с заявлением в отдел градостроительства и архитектуры. Если нежилое помещение передано Вам в пользование по договору найма, а на самом деле принадлежит администрации, то разрешение на реконструкцию следует получать у собственника. Как только все разрешения и согласования будут получены, можно приглашать архитектора для составления проекта. Если Вы хотите оборудовать только отдельный вход или увеличить количество дверей, то достаточно будет только составления архитектурного проекта реконструкции нежилого помещения.
Если предполагается переоборудование инженерных коммуникаций, то придется дополнительно оформить эскиз и проект реконструкции инженерных систем. Для этого также придется обращаться в отдел градостроительства и архитектуры со своим паспортом и правоустанавливающими документами на помещение. Там Вы получите предварительный документ согласования, который нужно будет во всех указанных инстанциях подписать и заверить печатью. В частности, потребуется подпись пожарной охраны, администрации, коммунальщиков, санэпидстанции. После этого на основании акта согласования и предъявленных документов Вам будет выдано разрешение на проведение реконструкции нежилого помещения.
Но и это еще не все. Как только строительно-монтажные работы будут закончены, нужно будет из районной администрации пригласить жилищную комиссию, чтобы они осмотрели переоборудованное помещение и составили акт приемки. Затем нужно отправиться в БТИ или пригласить сотрудника, чтобы он внес в кадастровый и технический паспорта изменения и выдал Вам выписки из обновленных документов. пригласите уполномоченных представителей пожарной охраны и санэпидстанции, чтобы они подписали акт, составленный приемной жилищной комиссией. Этот акт потом нужно будет согласовать в организациях, поставляющих энергетические ресурсы.
Ну и, наконец, отправляйтесь в ФУГРЦ, где напишите заявление, предоставьте полученные кадастровые выписки, паспорт, акт, квитанцию оплаты регистрации, ксерокопии всех документов и документов, подтверждающих Ваши права на нежилое помещение. И тогда сведения о выполненной реконструкции нежилого помещения будут внесены в единый реестр.
Перепланировка, переустройство или реконструкция
Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).
Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.
Сравнение с кап.ремонтом
До 2011 года было достаточно трудно провести разграничение между капитальным ремонтом и реконструкцией. Разграничение проходило по советским СНИПам. Порой доходило до принятия судебных решений. Тем не менее, это имеет огромное значение для налогообложения и чета расходов на такие работы с последующими компенсациями. Однако с внесением поправок в Градостроительный Кодекс ситуация существенно улучшилась. Появились сравнительно четкие понятия. В соответствие с действующим законодательством капитальным ремонтом нужно считать работы направленные на:
- замену или восстановление строительных конструкций нежилого помещения в целом или в части,
- замену или восстановление всех или части инженерных сетей.
Отдельно стоит отметить, что в рамках капитального ремонта могут затрагиваться лишь части несущих конструкций, но исключительно в форме замены на аналогичные или восстановления прежних их компонентов.
У капитального ремонта и реконструкции различные цели. Ремонт проводится для устранения неисправностей, изношенности инженерных сетей и строительных конструкций. В рамках капитального ремонта может проводиться перепланировка, но лишь, в случае если будет изменяться конфигурация помещения.
В итоге формируется перечень различий между капитальным ремонтом и реконструкцией:
- При реконструкции нежилое помещение изменяется намного сильнее. Вплоть до затрагивания несущих стен (тогда речь идет уже и о перепланировке как компоненте реконструкции) и изменению назначения помещения. При капитальном ремонте речь идет лишь о возврате к первоначальному состоянию.
- На проведение капитального ремонта не нужно получать разрешения на строительные работы. Они просто не проводятся в рамках капитального ремонта. Реконструкция же вполне может это допускать и требовать долгого согласования.
- Реконструкция обязательно требует проекта. Исключение касается объектов не капитального строительства и работ, не влияющих на безопасность сооружения в целом.
Необходимые документы
Чтобы реконструкция нежилого помещения проходила в строгом соответствии букве закона, нужно подготовить следующие документы:
- документ, подтверждающий личность заявителя (паспорт);
- заявления во все перечисленные выше инстанции;
- топографический план местности (геоподоснова) где находится объект недвижимости. При этом неважно, где находится реконструируемое помещение: в многоквартирном доме или отдельно стоящем здании;
- проект с планом реконструкции нежилого строения;
- документы, дающие право распоряжаться собственностью или договор аренды помещения;
- экспертное заключение о техническом состоянии здания;
- поэтажный план здания, включающий в себя чертежи всех нежилых помещений, подлежащих реконструкции;
- если нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, необходимо письменное разрешение всех собственников жилья на проведение работ.
Когда необходимо и как получить разрешение?
После согласования проекта реконструкционных работ со всеми инстанциями можно переходить к получению разрешения. Именно этот документ позволяет приступать к строительным действиям запланированного масштаба. Разрешение – это официальная бумага, которая позволяет выполнить реконструкцию по согласованному плану и в дальнейшем зарегистрировать проведенные изменения в Росреестре.
Для получения разрешения потребуется собрать пакет обязательных документов, оплатить государственную пошлину за его получение и обратиться с письменным заявлением в соответствующую инстанцию. В установленные по закону сроки заявка и приложенные к ней бланки рассматриваются, на основании чего дается разрешение или отказ в проведении согласованных изменений.
Отличие реконструкции от перепланировки нежилых зданий и помещений
Если собственник здания хочет увеличить общую площадь за счет надстройки дополнительных этажей или пристроить к существующему зданию пристройку, тогда порядок согласования переходит на более сложный уровень, чем просто перепланировка.
Такие работы попадают под регламент согласования реконструкции объекта.
Сперва надо получить ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка) в Москомархитектуре, затем на основании ГПЗУ заказать у нас разработку проектной документации и согласовать ее со всеми инстанциями, а потом подать документы на получение разрешения на реконструкцию в Мосгосстройнадзор.
Специалисты нашего центра могут взять на себя эту сложную процедуру оформления согласования реконструкции здания.