Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Начинайте перепланировку. Срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. Спустя это время он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:
- разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
- замена ванны на душевую кабину;
- сдвиг санитарных приборов;
- перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
- перенос перегородок с одного места на другое;
- замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:
- соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
- объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
- расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
- создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
- перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
Как выявляют незаконную перепланировку
Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:
- В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
- Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
- Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
По статье 7.21 КоАП РФ за несогласованную перепланировку в многоквартирном жилом доме уплачивают штраф в 2−2,5 тыс. руб. Но проблема не в маленьком штрафе, а в том, что придется собирать документы, платить за оформление и возможно, доказывать свою правоту в суде. И если суд признает действия незаконными, придется делать новый ремонт и возвращать все в прежнее состояние.
При обращении в БТИ и получении разрешения на проведение работ, изменения вносят в техпаспорт. Если капитальный ремонт квартиры провели с перепланировкой без согласования, а вы собираетесь продать недвижимость, обращайтесь в БТИ. После того как получите разрешение, изменения внесут в техпаспорт.
Если технический план не соответствует тому, что в квартире, сделку купли-продажи вы все равно оформите, т. к. это не запрещено законом. Но в этом случае новому владельцу придется самому получать разрешение на перепланировку и оплачивать штраф. Найти покупателя на такую недвижимость сложно и придется делать хорошую скидку, т. к. не каждый захочет покупать квартиру с незаконной перепланировкой.
Когда будете искать покупателя на такую недвижимость, укажите в объявлении, что перепланировка сделана без согласования с БТИ. Если предоставите скидку в размере 15−25%, желающие найдутся. Подготовьте все документы на квартиру и заключите договор купли-продажи.
Или обратитесь в МБК. Поможем продать квартиру с несогласованной перепланировкой по рыночной цене.
Штраф за незаконную перепланировку
Правила проведения работ по перепланировке квартиры прописаны в 4 Главе Жилищного кодека.
Под незаконной перепланировкой понимается изменение конфигурации квартиры, которое было произведено без должного согласования или с нарушением действующего проекта перепланировки.
Если контролирующие инстанции обнаружили незаконное переустройство квартиры, то собственника могут привлечь к административной ответственности. Его обяжут вернуть квартиру в исходное состояние, а это предполагает определенные траты на проведение ремонтных работ.
В исключительных случаях суд может постановить оставить квартиру в неизменном состоянии и не возвращать ее первоначальную конфигурацию, но это возможно, только если проведенные работы не создали угрозы для других жильцов и не нарушили их интересов. Но даже если суд вынес решение в пользу нового собственника, то ему придется заплатить штраф за незаконные работы. Его размер содержится в ст.7.21 КоАП РФ.
Чем рискует покупатель?
Множество квартир вторичного рынка, выставленных на продажу, когда-то были перепланированы их владельцами для повышения комфортности внутреннего пространства.
Законом такие преобразования собственникам разрешены, но только в том случае, если они согласованы с контролирующими органами (ст.25-26 ЖК РФ).
Что делать, если при покупке выявлена незаконное изменение планировки? Покупая такое жилье, важно выяснить, узаконены ли преобразования и отражены ли они в поэтажном плане и техпаспорте.
Если продавец перепланировал всё самовольно, то в документах фактически значится другая квартира, и после её приобретения при оформлении у вас возникнут проблемы.
Если уже купили квартиру с незаконной перепланировкой, что делать? Хуже всего, если вы купили её, не обратив внимания на неточности в документах, а затем решили её продать. В этот момент и могут начаться неприятности.
Каковы риски при приобретении жилья с измененной и неузаконенной планировкой? Не опасно ли совершать такую покупку в ипотеку?
Принимая решение о покупке такой квартиры прежде всего изучите документы и проверьте соответствие поэтажного плана реальной организации пространства внутри.
Кроме того, продавец должен показать пакет документов, который отражает легализацию всех внесённых изменений, в который входят:
- проект новой планировки;
- заключения Роспотребнадзора, МЧС, Пожарного надзора и др.;
- разрешение от Жилинспекции;
- акт ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.
Если все эти бумаги у продавца в наличии, можете быть спокойны и смело оформлять сделку.
При этом существуют виды переустройства, согласование которых не требуется по закону. К ним относятся следующие виды изменений:
- Ликвидация встроенных шкафов и устройство на их месте ниш.
- Остекление лоджий, балконов, если на них не вынесены батареи.
- Перенос газовых плит или сантехнического оборудования внутри одного помещения.
- Объединение санузла путём сноса внутренних перегородок.
Такие виды изменений считаются несущественными, поскольку планировка жилья после них не изменяется.
Если перегородка снесена между двумя жилыми комнатами, это должно быть согласовано и отражено в поэтажном плане.
Узнайте на нашем сайте о том, как согласовать перепланировку лоджии, балкона, кухни или санузла.
От какого жилья нужно отказаться?
Не всякую переделку можно будет узаконить. Существуют виды изменений, которые запрещены законом и официального разрешения на них получить нельзя, даже при обращении в суд.
В соответствии с действующими государственными нормативами (СНиП) недопустимыми являются следующие виды переустройства:
- расширение санузла за счёт территории коридора или жилых комнат;
- утепление балкона за счёт переноса на него радиаторов отопления или устройства тёплого пола путём присоединения к домовым коммуникациям;
- снос подоконного блока и расширение проёма путём сноса несущих перегородок при объединении балкона или лоджии с пространством жилого помещения. А также срезание балконного порожка при подобном объединении;
- снос несущих стен или устройство в них арок или ниш;
- объединение кухни, оборудованной газовой плитой, с комнатами;
- расширение площади лоджии при помощи выносных конструкций (это также запрещено и для балконов).
Особенную бдительность покупателю стоит проявить при покупке жилья в старом фонде, поскольку там недопустимые переделки встречаются очень часто. Такая покупка доставит массу непреодолимых проблем.
Узнайте из наших статей, с чего начать оформление, как и где заказать проект и получить разрешение на перепланировку.
Если Вы хотите узаконить незаконную перепланировку, то есть ремонт, выполненный с нарушениями закона, то сделать это не удастся и для этого лучше никуда не обращаться совсем, дабы лишний раз её не «светить». Разве что, как мы уже говорили, можете позвонить нам и, возможно, что-то удастся придумать с её согласованием.
Если Вы хотите легализовать самовольную перепланировку, то есть ремонт, выполненный без нарушений всех законов, то обращаться необходимо в Жилищную инспекцию, если недвижимость расположена в Москве, или в орган местного самоуправления (Администрацию)- если в Московской области. Однако, настоятельно рекомендуем Вам перед этим хотя бы просто проконсультироваться по своей осуществленной перепланировке у специалистов, чтобы не «засветить» её возможные несоответствия строительным и законодательным нормам.
Если же Вы хотите узнать куда сообщить о незаконной перепланировке соседей, то об этом мы расскажем ниже.
Далеко не всегда перепланировку можно узаконить.
В ситуациях, когда речь идёт о снесении главных стен, переносе туалета или ванной комнаты в иное место, а также прочих изменениях параметров в жилплощади конструктивного характера, узаконивание подобной перепланировки не предоставляется возможным загодя и тем более задним числом.
При этом важно обязательно не путать переустройство и перепланировку.
К примеру, если замена радиаторов из одного материала на другой или смена титана на больший объём называется переустройством, то формирование нового дверного проема в стене между комнатами является перепланировкой.
Переустройство не требует документального оформления, а вот, что касается перепланировки, то здесь даже самые незначительные детали обязательно должны быть внесены в те документы, которые находятся в БТИ.
Если опираться на Жилищный кодекс, то перепланировка должна обязательно быть исполнена исключительно после того, как владелец оформит всю необходимую документацию разрешительного характера.
Важно тут же оговориться о том, что за проведение нелегальной перепланировки собственник может наказываться по наступлению административной ответственности. При этом актуальным будет вынесение штрафа.
Однако важно понимать, что наказание будет наложено на владельца квартиры в той ситуации, когда никто не пострадал в итоге от тех последствий, которые были наступившими после проведения данной процедуры.
В ином случае в зависимости от того, какой тяжести последствия были, может наступать также и более весомая ответственность. При этом может дойти до наложения уголовной ответственности.
Что касается штрафов, то за проведение нелегальной переделки квартиры при отсутствии ущерба третьим лицам сумма штрафа будет равняться 2000-2500 рублей для обычных граждан. Юридические лица будут должны заплатить порядка 40000-50000 рублей.
Если имущественным интересам, либо же здоровью третьих лиц был нанесен ущерб, то штрафы вырастут для граждан в два раза — заплатить нужно будет не менее 5000 рублей.
Должностные лица при этом должны будут оплатить сумму порядка 50000 рублей. Самым серьезным штрафом наказываются юридические лица — они должны будут заплатить около 300 тысяч рублей.
При этом в ситуации, когда ущерб был причинен достаточно серьезный и пострадавшие имеют возможность доказать умышленное действие со стороны собственника жилплощади, одним штрафом уже владелец не сможет отделаться. При этом стоит понимать, что компенсация ущерба должна будет обязательно выплачена в полной мере.
Не требует разрешения
Законодательством различаются понятия перепланировка и переустройство. Последние можно проводить, не согласовывая с государственными исполнительными органами жилищного надзора:
- ремонт, при котором не затрагиваются несущие элементы строения и не выполняются демонтажные работы, связанные с этим;
- замена дверей и окон без изменения размеров проемов;
- монтаж встроенной мебели;
- установка (снос) перегородки из гипсокартона;
- замена инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству;
- перенос на другую стену полотенцесушителя в ванной комнате;
- установка наружных антенн за пределами квартиры;
- перестановка нагревательных и газовых приборов;
- замена внешних фасадных конструкций без изменения конфигурации.
Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой, последствия
Выше мы рассмотрели вопрос с точки зрения продавца.
В свою очередь, покупатели подобных квартир также должны знать о нежелательных последствиях. Главным образом она заключается в ответственности, установленной законодательством за незаконную планировку. Так:
- После покупки такого жилья, ответственность за незаконную планировку будет нести сам покупатель, если не докажет, что это явление имело место до момента покупки. Однако доказать это довольно сложно, да и найти виновного, который признает свою вину тоже. Так что отвечать и пожинать последствия придется покупателю.
- В дальнейшем покупателю сложно будет продать такую квартиру, так как уже говорилось, не каждый захочет приобретать жилье в многоквартирном доме с незаконными характеристиками.
- Сложно будет узаконить такую перепланировку, так как новый владелец не будет в курсе всех нюансов осуществленной незаконной перепланировки.
В остальном, если соседи или иные заинтересованные лица не заявят о факте незаконной перепланировки, то проблем не будет. Но все же риск быть наказанным остается.
По этой причине, прежде чем покупать любую квартиру необходимо тщательно проследить за технической документацией, на предмет соответствия действующего плана помещений отраженному в техплане сведениям.
Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку
Ипотека – это купля-продажа квартиры, где участвует банк. Разумеется, ни один банк не согласиться на оформление кредита на квартиру, имеющие недостатки правового характера. Таким образом, оформление ипотеки на квартиру с незаконной перепланировкой никак не получить по закону.
С другой стороны, можно узаконить перепланировку при участии банка. Так, банк может взять на себя часть обязанностей в этом деле. Как показывается практика, в большинстве случаев банк принимает решение лишь после получения из жилищной инспекции соответствующего разрешения.
Стоит иметь в виду, что перепланировка квартиры, купленной в ипотеку, осуществляется только с разрешения банка. Любые вносимые в план помещений в квартире должны быть одобрены банком, с учетом изменения стоимости недвижимости.
Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски, ипотека
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!
В прошлом сам термин «перепланировка» звучал как нечто запретное, но и заманчивое.
Типовые квартиры с их унылым единообразием и бросающимися в глаза недостатками надоели всем.
Большинство владельцев внесли какие-либо изменения, или хотели бы это сделать, но беготня по инстанциям и необходимость собирать кучу справок становились серьезным препятствием.
Чаще всего люди просто делали ремонт, не ставя в известность соответствующие организации, что делало продажу такого жилья крайне затруднительным или вовсе невозможным событием. С недавнего времени покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой стала доступным действием, но необходимость легализации внесенных изменений осталась.
Если сделана незаконная перепланировка в ипотечной квартире
Все залоговые договоры банков содержат полный запрет проведения любых изменений планировки. Если жилец квартиры, находящейся в ипотеке, все же осуществил незаконную перепланировку без согласия жилищных органов и кредитной организации, следует помнить о том, что:
- сотрудник банка в любой момент может придти в залоговую квартиру и проверить его техническое состояние, в том числе и наличие изменений конструкций, переноса дверей, перегородок, безопасность несущих стен. Препятствовать осмотру банковского служащего нельзя, этот пункт прямо предусмотрен в кредитном договоре;
- осуществление ремонтных работ, не согласованных в установленном законом порядке, может повлечь отказ страховой компании заключить с заемщиком договор о страховании жилья, подлежащий ежегодному представлению в банк. Отсутствие такой страховки является основанием для расторжения ипотечного договора по инициативе банка, в одностороннем порядке;
- если банку станет известно о незаконном изменении планировки квартиры, последствия могут быть разные, в зависимости от обстоятельств: принуждение к согласованию, расторжение договора с выплатой неустойки и т.д. Банк обязательно сообщит о нарушениях в Жилищную инспекцию, благодаря чему к «ипотечным» проблемам прибавится еще и административная ответственность.
Как узаконить самовольное изменение жилья
Давайте остановимся на этом аспекте более детально. Итак, вы купили квартиру с незаконной перепланировкой. Что делать, чтобы избежать проблем с законодательством? Ответ на этот вопрос был дан выше: переоформить документы на жилье. Однако вы должны понимать, что все сопутствующие расходы несете вы, а не продавец. Вам будет необходимо собрать следующие документы:
- заявление на изменение конфигурации помещения;
- технический паспорт;
- оригинал и копия договора купли/продажи;
- копия гражданского паспорта лица, на которое оформлена квартира;
- новый план;
- письменное согласие всех членов семьи на перепланировку.
На решение всех этих вопросов у вас будет всего 6 месяцев, поэтому после покупки жилья лучше не откладывать, а сразу приступать к сбору документов, поскольку это занимает достаточно много времени. При этом вы должны хорошо разбираться во всех юридических аспектах. Как говорится, незнание закона не освобождает от ответственности, а в вопросах, связанных с недвижимостью, достаточно много подводных камней. А покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой — это довольно сомнительное предприятие, к которому следует подходить со всей осторожностью. Поэтому будет нелишним предварительно получить консультацию у юристов. Это позволит не только значительно ускорить процесс, но и избежать множества проблем в будущем.