Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Владение и пользование землей на праве постоянного (бессрочного) пользования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Между тем в силу п. 3 ст. 20 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется.
Что такое бессрочное постоянное пользование
По своей сути: постоянное бессрочное пользование — это аренда.
Как известно, при СССР частной собственности на землю не было, была только государственная собственность. Поэтому земля, предоставленная на таком виде права находится в собственности государства, а не в собственности гражданина. Значит, это право подразумевает не настоящую собственность, а только лишь пользование. То есть совсем не РАСПОРЯЖЕНИЕ, как разрешается при праве СОБСТВЕННОСТИ.
Правообладатель участка на праве постоянное бессрочное пользование по своей сути — временный арендатор. В любой момент собственник (государство) потребует свое имущество себе.
Например, вы — собственник кофемашины дали во временное пользование её своему другу. То есть дело обстоит так: вы — собственник, а друг — пользователь (арендатор), причем временный. Прошло какое-то время, и просите вернуть вашу кофемашину обратно: из рук друга (пользователя). И он вам её возвращает в первоначальном виде или с компенсацией естественного износа данной кофемашины. Возможно, что за каждый день нахождения кофемашины у вашего друга, вы брали с него арендную плату, ведь он использовал её для извлечения прибыли. Так же обстоят дела и с земельным участком полученным на праве бессрочного постоянного пользования.
Что можно делать и что нельзя на участке на праве постоянного (бессрочного) пользования
Юридические возможности на таком участка описаны в статье 269 Гражданского Кодекса РФ: “Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком.”
То есть у такого участка, который был предоставлен именно на таком виде права существуют только эти 2 элемента права. Пункт 3 выше названной статьи так и гласит: «Лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, не вправе распоряжаться такими земельными участками, за исключением случаев заключения соглашения об установлении сервитута и передачи земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации».
Физические и юридические лица до переоформления на настоящее право собственности НЕ имеют права(!):
- продавать участок;
- подарить или обменять участок;
- сдать его в аренду;
- И самое неприятное: не могут включить его в завещание, то есть в наследство он не достанется.
А вот государственные учреждения, входящие в структуру Российской академии наук и являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, ещё больше ограничены в своих возможностях владения участком на таком виде права. Они не вправе:
- сдавать такие земельные участки в субаренду;
- передавать свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков третьим лицам;
- отдавать арендные права в залог;
- вносить арендные права в качестве вкладов в уставные капиталы хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевых взносов в производственные кооперативы.
Это давнее право весьма ограничено, и хорошо, что его можно и нужно переоформить на настоящее и полное право СОБСТВЕННОСТИ.
А юридические лица вообще обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на землю на собственность (путем выкупа за % от кадастровой стоимости), или оформить этот земельный участок себе в аренду. А иначе они могут быть привлечены к административной ответственности.
Это не касается юридических лиц из закрытого списка, которым и сегодня можно приобрести землю у государства на таком виде права.
Всем остальным юридическим лицам переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, ДОЛЖНО быть осуществлено до 1 января 2024 года в порядке, установленном выше указанным Федеральным законом.
А это:
- некоммерческие организации, созданные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства;
- организации, при которых до дня вступления в силу настоящего Федерального закона были созданы (организованы) некоммерческие организации для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, пользующиеся такими земельными участками.
Регистрация права собственности
В Законе о регистрации прав собственности на недвижимость (ст. 16−17) указан перечень документов, которые требуется подавать заявителю.
Это:
- заявление;
- договор купли-продажи, заключенный между муниципалитетом или государством и землепользователем;
- документ, подтверждающий переход права бессрочного пользования на участок – свидетельство, которое ранее было выдано Росреестром, или акт, оформленный органом местного самоуправления или госвласти;
- квитанция об уплате госпошлины;
- гражданский паспорт для заявителя-физлица;
- учредительные документы или их нотариально заверенные копии, − для заявителя-юрлица;
- нотариально оформленная доверенность, если от имени заявителя будет действовать представитель, в соответствие с этим понадобится документ, удостоверяющий его личность.
За госрегистрацию граждане уплачивают 1 тыс. руб., а юридические лица – 15 тыс. руб. С марта 2010 г. законодатель отменил кадастровый паспорт, как обязательный документ для прохождения процедуры госрегистрации земельных участков, тем не менее, рекомендуется его включать в пакет подаваемых бумаг.
Возможности и обязанности пользователей
У правообладателя возникает право использовать вверенный в постоянное бесплатное использование надел на протяжении всей жизни. Использование территории допускается лишь в рамках ее категории и целевого назначения. А нарушения регламента влекут за собой изъятие надела.
Причинами для этого обычно становятся:
- неиспользование или использование не в целях, указанных в заявлении на получение;
- если имеет место порча почвы;
- если нарушаются противопожарные и санитарные нормы.
Надел можно использовать для:
- получения урожая и прочих плодов труда на территории надела;
- создания прибыли для повышения уровня обеспечения семьи.
Важно! Пользователю потребуется уплатить земельный налог, но распоряжаться землей как собственной он не может.
Подробности о разрешенном использовании земель, а также о возможностях изменения характера эксплуатации читайте здесь!
Комментарий к Статье 20 Земельного кодекса РФ
1. Право постоянного (бессрочного) пользования может существовать только в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Основной категорией лиц, использующих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, являются юридические лица. В ряде специальных нормативных актов было прямо предусмотрено, что земельные участки за отдельными видами юридических лиц должны закрепляться на праве постоянного (бессрочного) пользования (в частности, за органами пограничной службы, пограничными войсками, организациями федерального железнодорожного транспорта, государственными и муниципальными образовательными учреждениями, государственными научными учреждениями и др.).
Пункт 1 комментируемой статьи значительно ограничивает круг субъектов, которым земельные участки могут быть предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования после введения в действие ЗК. Эти субъекты (государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, органы государственной власти и органы местного самоуправления) не могут быть собственниками земельных участков, и право постоянного (бессрочного) пользования является единственным вещным правом, которое позволяет им на постоянной основе использовать земельные участки.
Как приватизировать земельный участок в постоянном бессрочном пользовании через суд?
Через суд приватизация участка, находящегося в постоянном пользовании, проводится при невозможности оформить землю иным способом. Основанием для обращения в суд послужит:
- Отказ муниципалитета в приватизации участка;
- Либо Росреестра в регистрации права на землю.
Судебное разбирательство инициируется, если муниципалитет отказал в оформлении права собственности, хотя земля находится в бессрочном пользовании. В суд следует обращаться и в том случае, когда было приобретено жилое строение, находящееся на земле, но Росреестр не регистрирует право на участок.
Сначала надо получить отказ уполномоченных органов. Затем составляется исковое заявление, где ответчиком указывают представителя местной администрации или госорган, вынесший отказ в приватизации. Если причина невозможности оформить землю в собственность другая, ответчик и основания для обращения с иском выбираются исходя из этой причины.
Помимо отказа в приватизации и иска потребуются документальные подтверждения возможности передачи земли в собственность. Необходимо прикрепить к заявлению доказательства:
- наличия права бессрочного пользования;
- соблюдения правил использования надела;
- отсутствия нарушений в ходе приватизации;
- наличия прав на недвижимость на участке.
Оформление права на земельный участок
Практически всегда юридическое лицо может переоформить земельный участок из бессрочного пользования на себя. Для этого оно подает заявление о передаче ему земельного участка на право полноценного владения или временной аренды.
Исполнительный орган принимает решение, этим занимается исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления, в некоторых случаях возможен отказ в требовании юридического лица. В случае положительного ответа, происходит оформление и регистрация права в соответствии с законом о госрегистрации.
Процесс переоформления земельных или лесных участков достаточно сложный и длительный, каждый орган местного или государственного самоуправления подходит к нему по-разному. Сложности возникают, если организация, которая не имела права на предоставление земли в постоянное бессрочное пользование получила его на основании постановления государственного органа, которое было издано до вступления в силу Земельного кодекса РФ, но организация не успела провести его регистрацию
.
В этом случае, сначала должна пройти регистрация права постоянного пользования участком, полученным до появления ЗК РФ
. Отказ в регистрации не возможен.
В настоящее время физическим лицам участки в бессрочное землепользование не выделяются. Подобной привилегией обладают лишь некоторые организации в рамках категорий, определенных Земельным кодексом РФ:
- органы государственной власти и местного самоуправления (администрации, муниципальные управления, комитеты и т.п.);
- государственные и муниципальные учреждения (школы, ВУЗы, детские сады, музеи, больницы, учреждения соцзащиты, физкультуры и спорта и многие другие);
- казенные предприятия (управляемые государством заводы, фабрики, исследовательские институты и др.);
- центры исторического наследия президентов РФ, прекративших свое полномочие.
По сути, этот список представляет собой перечень организаций, подконтрольных государству.
Предприятия с частной формой собственности лишены возможности бесплатного получения от муниципалитета земельных территорий для бессрочного использования.
Основания для прекращения пользования земли
Прежде всего, сторона, эксплуатирующая предоставленную землю, может попросту отказаться от этого, ведь в некоторых случаях пользы от ее применения гораздо меньше, чем сил и финансов, которых пользователь затрачивает на обслуживание участка.
Но государство в любой момент может остановить процесс деятельности на земле, и для этого могут применяться определенные причины.
Так, когда происходит передача для эксплуатации, указывается, какой деятельностью будет там заниматься сторона, но она не может выходить за границы его предназначения.
Поэтому, когда земля применяется не для того, что было предусмотрено изначально, ее могут забрать у хозяйственника.
Однозначно можно сказать, что если деятельность лица, получившего право, наносит вред окружающей среде или самой почве, а также природным ресурсам, то в любом случае его лишат такой возможности.
К этому же следует отнести всевозможные ядовитые утечки, заражение земли отходами или строительными работами.
Сам же хозяйствующий субъект может отказаться от дальнейшей эксплуатации, не указывая причину такого решения, и имеет на это полное право.
Срок истечения права бессрочного земельного пользования
Срок истечения действия права бессрочного земельного пользования на законодательном уровне ограничен. После принятия Земельного кодекса крайняя дата пользования на условиях бессрочности установлена на начало 2014 года
. Именно до этого момента владельцы наделов должны были заявить в службы учета земельных ресурсов о желании переоформить на себя некогда выданные в бессрочную эксплуатацию участки.
По истечении отведенного времени народные избранники поправкой к Закону отсрочили граничный срок подачи заявлений для юридических лиц, и после этого землепользователям добавили год для выполнения требований государства.
Физических лиц, а также некоторые объединения граждан (садово-огородные сообщества и гаражные кооперативы) поправки не затронули, хотя с целью продажи или передачи другим владельцам земли и объектов, возведенных на ней, граждане по собственной инициативе активно стали переоформлять документы.
После проведения процедуры размежевания и оценки земельных участков всем обратившимся гражданам выдается документ с кадастровым номером. Такая процедура означает оформление полного перехода имущественных прав и отчуждение участка в пользу заявителя.
Как переоформить право бессрочного пользования земельным участком?
В России утвержден закон упрощенной регистрации бессрочного пользования описываемого объекта в собственность, что указано в ФЗ за №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», который был принят 25 октября 2001 года.
Упрощенная форма включает три пункта, которые необходимо пройти каждому пользователю земли (указано в уточнениях к п.13 ст.3 Вводного закона):
- Пользователю на первоначальном этапе следует обратиться с заявкой о запросе предоставления земельного объекта в собственность к органам местного самоуправления или соответствующему госучреждению в соответствии с предназначением объекта и его собственниками;
- Далее в процессе рассмотрения запроса принимается решение о разрешении на представленное переоформление;
- Пользователь с разрешения регистрирует новое право собственности в отделе Росреестра (в соответствии с местонахождением оформляемого объекта).
Каждый основной этап включает соответствующие действия. К примеру, перед подачей запроса на переоформление потребуется подготовить необходимые документы. А на этапе рассмотрения заявления последует дополнительное составление и дальнейшее подписание договора о купле-продаже участка.
Как оформить землю из бессрочного пользования в собственность?
Следует подробно изучить порядок, описанный в ст. 445 ГК РФ, который регулирует весь процесс оформления земельного объекта. Когда заявитель получает договор от сотрудников госорганов, у него есть месяц для отправки извещения о согласии или отказе заключения сделки.
Если у землепользователя возникли какие-либо разногласия с госструктурами, он может отправить протокол, где указывает все аспекты. Госструктуры также в течение месяца после получения протокола разногласий должны оповестить отправителя о его принятии или об отказе решать выдвинутые разногласия.
Если органы отказываются принимать выдвинутые требования заявителя, вопрос может решаться в суде.
Иногда госорганы уклоняются от запрашиваемого заключения договора. Тогда заявитель может действовать через суд с намерением обжаловать бездействие госструктур и принудить все-таки подписать договор, что оговаривается в п.4 ст.445 ГК РФ. Во время разбирательств судебные органы проверяют соблюдение правил, описанных в ст.445. Если заявитель, который подал иск в суд для рассмотрения дела, не отправлял органам местного самоуправления протокол разногласий и не получил отказ, суд вправе отказать в дальнейшем рассмотрении вопроса.
Перед рассмотрением дела в суде, а соответственно перед подачей искового заявления, заявитель отправляет органам госструктуры свой вариант договора о приобретении участка, хотя такими вещами и занимаются госвласти.
После подписания составленного документа производится регистрация права на землю, что регулируется Законом о госрегистрации прав.
Кто принимает решение и как
Дело в том, что когда земельный участок берется в аренду у государства, то обязательным условием является проведение открытых торгов, которые назначаются и проводятся местной администрацией, после подачи им заявления.
Порядок действий таков:
- Вы определяетесь с участком, после чего подаете бумагу в местный орган с целью арендовать надел;
- Назначаются открытые торги;
- В газете публикуют сообщение о предстоящем аукционе, указывая исчерпывающую информацию об участке;
- Если будущий арендатор не один, то определяют одного из них, который получит право аренды на 49 лет;
- После этого он ставит землю на учет и оформляется арендный договор.
Как и большинство правоотношений бессрочное пользование может прекратиться. Это происходит по одному из вариантов:
- добровольному отказу собственника;
- принудительному изъятию.
Процесс прекращения бессрочного постоянного использования земли можно наглядно увидеть в таблице.
| Критерии для сравнения форм прекращения БП ЗУ | При добровольном отказе
(ст.53 ЗК РФ) |
При принудительном изъятии (ст.54 ЗК РФ) |
|---|---|---|
| Инициатор прекращения | собственник | административный орган |
| Основание прекращения | заявление о добровольном отказе | неиспользование участка по целевому назначению либо использование с нарушением норм законодательства |
| Кто выносит решение о прекращении | исполнительный комитет местной администрации | судебный орган |
| Перечень документов |
|
|
| Срок рассмотрения | 30 дней с даты подачи документов | в течении 10 дней с даты принятия решения либо со дня вступления судебного акта в законную силу |
| Действия уполномоченного органа |
|
административный орган сообщает о прекращении права в налоговый орган по месту расположения участка в течении 7 дней с даты решения об изъятии |
| Особенности | административный органа проверяет правомочность причины написания заявления об отказе от надела |
|
Регистрация права собственности
В Законе о регистрации прав собственности на недвижимость (ст. 16−17) указан перечень документов, которые требуется подавать заявителю.
Это:
- заявление;
- договор купли-продажи, заключенный между муниципалитетом или государством и землепользователем;
- документ, подтверждающий переход права бессрочного пользования на участок – свидетельство, которое ранее было выдано Росреестром, или акт, оформленный органом местного самоуправления или госвласти;
- квитанция об уплате госпошлины;
- гражданский паспорт для заявителя-физлица;
- учредительные документы или их нотариально заверенные копии, − для заявителя-юрлица;
- нотариально оформленная доверенность, если от имени заявителя будет действовать представитель, в соответствие с этим понадобится документ, удостоверяющий его личность.
За госрегистрацию граждане уплачивают 1 тыс. руб., а юридические лица – 15 тыс. руб. С марта 2010 г. законодатель отменил кадастровый паспорт, как обязательный документ для прохождения процедуры госрегистрации земельных участков, тем не менее, рекомендуется его включать в пакет подаваемых бумаг.
В некоторых случаях информация о земле может отсутствовать в Госкадастре или внесенные данные могут не совпадать с реальными параметрами участка к моменту, когда подается заявление. Это может стать основанием для приостановления процедуры госрегистрации земли.
Помимо документов на землю у заявителя обязательно потребуют бумаги на строение, если оно расположено на участке, т. е. на строительный объект необходимо иметь оформленные права собственности. Продажа участка землепользователю осуществляется по выкупной цене, а она зависит от наличия или отсутствия на нем строений. Так, при наличии строения выкупить участок можно по кадастровой стоимости.
Как проходит переоформление постоянного бессрочного пользования земельным участком
На основании ФЗ №137 была принята упрощенная схема переоформления ПБП, которой должен придерживаться каждый землепользователь:
- Заявка подается к собственнику участка, т. е. в местный муниципалитет или госорган с просьбой о предоставлении земли в собственность (в другом случае в аренду). Вместе с ней подаются и другие бумаги.
- Собственник земли рассматривает прошение и принимает решение: предоставить возможность переоформить ПБП или отказать заявителю. Если решение положительное, то собственник оформляет проект договора купли-продажи и высылает его землепользователю с предложением о заключении.
- Землепользователь заключает с собственником договор купли-продажи. Он обязан рассмотреть проект, подписать или отклонить предложение. Если он отклоняет проект договора, то составляет протокол разногласий и отправляет его собственнику, последний рассматривает отказ. Если стороны не смогут прийти к согласию по поводу текста договора, то вопрос им придется решать в судебном порядке. В другом случае, если собственник уклонится от ответственности и не вышлет проект соглашения, то землепользователь вправе обратиться с жалобой в суд.
- После сбора необходимых документов землепользователь оформляет право собственности.
Но ситуация может складываться и иначе, − у землепользователя отсутствуют бумаги на землю.
Поэтому перед тем, как сделать переоформление постоянного бессрочного пользования земельным участком потребуется:
- запросить выписку о том, что земля в свое время была передана в бессрочное пользование, например, дачному кооперативу, членом которого является заявитель;
- сделать межевание участка и поставить его на кадастровый учет;
- подать заявление к собственнику земли и получить от него разрешение на переоформление ПБП;
- с пакетом необходимых документов обратиться в Росреестр.