Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое договор ренты и кому он нужен». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Как свести риски к минимуму
Помимо мошенничества, к одному из главных рисков сделки относят потенциальное снижение стоимости жилья. Вычислите объём ренты, необходимой для оплаты за год, изучите случаи на разное количество лет и сопоставьте с ценой на жильё. В некоторых ситуациях сделка окажется невыгодной.
Договор пожизненной ренты без указания конкретного периода — кот в мешке. Пожилой человек может прожить долго после оформления соглашения и даже пережить плательщика. В таком случае обязательства по договору перейдут наследникам плательщика.
Взвесьте все за и против, и только потом принимайте решение о заключении договора ренты. Это касается как рантье, так и плательщика.
Чтo тaкoe дoгoвop peнты нa квapтиpy
Чтo тaкoe peнтa нa квapтиpy paccмoтpим нa пpимepe пeнcиoнepки из Чиcтoпoля, нaзoвeм ee Mapия Гpигopьeвнa. У Mapии Гpигopьeвны ecть oднoкoмнaтнaя квapтиpa и мaлeнькaя пeнcия, кoтopoй нe xвaтaeт, чтoбы oплaчивaть кoммyнaльныe плaтeжи, пoкyпaть лeкapcтвo и пpoдyкты. У Mapии Гpигopьeвны cлoжилиcь xopoшиe oтнoшeния c coceдкoй Ляйcaн, кoтopaя xoчeт oтдeльнyю квapтиpy для пoдpacтaющeгo cынa.
Пoжизнeннaя peнтa зa плaтy. Mapия Гpигopьeвнa c Ляйcaн идyт к нoтapиycy и зaключaют дoгoвop peнты нa квapтиpy пeнcиoнepки. Ecли coceдки oфopмляют peнтy зa плaтy, тo Ляйcaн дo кoнцa жизни пeнcиoнepки выплaчивaeт eй, нaпpимep, пo 20 000 ₽ в мecяц. Квapтиpa Mapии Гpигopьeвны пepexoдит в coбcтвeннocть Ляйcaн пocлe пoдпиcaния дoгoвopa peнты, нo ocтaeтcя y пeнcиoнepки в зaлoгe.
Peнтa c пoжизнeнным coдepжaниeм. Дoпycтим, y Mapии Гpигopьeвны бoлят нoги, eй тяжeлo cпpaвлятьcя дaжe c бытoвыми дeлaми. Toгдa coceдки oфopмляют peнтy c пoжизнeнным coдepжaниeм. B этoм cлyчae квapтиpa тaкжe cтaнoвитcя coбcтвeннocтью Ляйcaн, нo oнa нe выплaчивaeт дeньги зa жильe. Bмecтo этoгo, Ляйcaн пoкyпaeт coceдкe пpoдyкты, вoзит ee к вpaчy, нaвoдит пopядoк в квapтиpe пeнcиoнepки. Oбязaннocть coдepжaть пeнcиoнepкy coxpaняeтcя дo cмepти Mapии Гpигopьeвны.
Сколько стоят услуги нотариуса?
Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.
Как обезопасить себя от отмены ренты
Получателями ренты, как правило, становятся одинокие пенсионеры. Это долгосрочный договор, по которому вы можете выплачивать платежи и заботиться о них не один год. Порой пожилым людям начинает казаться, что их обманывают — платят слишком мало, недобросовестно относятся к обязанностям помогать и приносить им продукты.
Получатель ренты может попробовать расторгнуть договоре через суд. Так происходит не всегда, но от потенциальных претензий стоит подстраховаться заранее.
- Если договор предусмотрена только передача конкретной суммы, то постарайтесь делать это перечислением на карту. Или записывайте на видео передачу денег, просите у получателя ренты расписку.
- Когда вы соглашаетесь помогать получателю ренты, постарайтесь прописать в договоре конкретный перечень работ. Например, гулять дважды в неделю, приносить продукты раз в неделю, возить в больницу на обследование не реже раза в месяц.
- Если договор уже составлен, постарайтесь фиксировать факт выполнения работ по уходу за пожилым человеком, гуляйте в одних и тех же местах, где будут свидетели. Сохраните все чеки, счета на оплату медуслуг и другие документы, подтверждающие ваши расходы на получателя ренты.
- Постарайтесь быть в доброжелательных отношениях с соседями — скорее всего, именно их как свидетелей вызовут в суд.
Инициаторами отмены договора ренты могут стать наследники получатели ренты. Например, после смерти пожилого человека они заявят, что договор ренты незаконный, пенсионера ввели в заблуждение, и они имеют право на квартиру. Чтобы отменить договор, наследники обращаются в суд. Обычно в иске они утверждают, что пожилой человек был психически нездоров и не отдавал отчета в своих действиях.
Чтобы обезопасить себя от проблем, нужно еще до заключения договора убедиться в дееспособности будущего получателя ренты. Для этого запросите у него справку от психиатра о том, что его психическое здоровье не мешает ему заключать сделки с имуществом.
Если наследники обратились в суд, нужно заручиться поддержкой юриста. Как правило, судьи такие иски не поддерживают — рента оформляется в Росреестре и переходит в собственность плательщика в момент регистрации договора. Поэтому недвижимость не может быть включена в наследство — на момент смерти она уже не является имуществом получателя ренты. А претензии про психическую недееспособность оспариваются справкой от психиатра, если вы такую получили заранее.
Как было сказано выше, партнёра для сделки лучше искать через знакомых или родственников. В этом случае уменьшаются риски столкнуться с мошенниками, так как заинтересованные в ренте лица опираются на реальные отзывы и рекомендации.
Рента пожизненного типа встречается в Москве, да и других крупных городах, всё чаще. Обусловлена такая ситуация экономическими реалиями — приезжие не могут приобрести квартиру самостоятельно.
Лучшими способами поиска квартиры считается:
- договор с родственником или хорошим знакомым, уже имеющим жильё в городе, и нуждающимся в помощи постороннего человека;
- поиск жилья и людей, сдающих его на условиях ренты, через социальные службы;
поиск соответствующих объявлений через сайты, посвященные недвижимости.
Как оформить договор ренты: нюансы
Перечислим основные пункты, которые стоит знать перед заключением соглашения.
Заключать договор ренты рекомендуется только с помощью юриста.
Чтобы договор был признан действительным, его требуется зарегистрировать у нотариуса (согласно ст. 584 ГК РФ).
Нотариус имеет право использовать средства видеофиксации (правила установлены Федеральной палатой). При необходимости полученные видео-, фото- и аудиоматериалы можно использовать в суде.
Рекомендуется запросить у владельца квартиры справку из ПНД с медицинским освидетельствованием и приглядеться к наличию симптомов деменции.
В договоре следует отразить размер платежей (не ниже минимального прожиточного минимума) и график выплат, их индексацию, способ выплаты ренты, адрес квартиры, список продуктов, одежды, лекарств и прочих услуг, а также сумму выкупа ренты (для договоров постоянно ренты) и последствия невыполнений условий договора.
Для внесения изменений в договоре после его подписания – оформляется дополнительное соглашение и так же заверяется у нотариуса.
Чем отличается от сделки купли-продажи
Передать право владения можно и по договору купли-продажи. Это более распространённый способ. Но всегда есть риск оказаться на улице! Рента от этого защищает. Основные отличия представлены в таблице:
| Рента | Купля-продажа |
|---|---|
| Обязательно заверяется нотариусом, который ещё раз внимательно изучит договор. | Нет необходимости, сделка будет зарегистрирована без печати нотариата. |
| Встречное удовлетворение интересов – пожилой человек получает уход и деньги, плательщик в будущем жильё. | Одностороннее удовлетворение интересов – покупатель получает квартиру, продавец – деньги. Про дополнительный уход или физическую помощь речь не идёт. |
| Право проживания в квартире закреплено договором. | Нет такого права после передачи права собственности. |
Покупка квартиры с исполненной рентой
Гораздо сложнее обстоят дела, если рента исполнена – покупка квартиры в такой ситуации сопряжена с целым рядом рисков. Но разберемся в вопросе по порядку.
Под исполнением ренты понимается соблюдение плательщиком всех условий сделки вплоть до самой смерти рантье. Собственно, именно смерть получателя платежей и является исполнением ренты. И именно этот момент считается «самым тонким» и особенно рискованным для покупателя. Риски, в основном, связаны с наличием наследников у рантье и их заинтересованность в возврате жилья для включения в наследную массу:
- оспаривание договора ренты по таким обстоятельствам, как недееспособность рантье при заключении договора, подписание документов под давлением или угрозами, иные причины оспаривания сделок;
- оспаривание договора ренты по причине умышленного умерщвления получателя плательщиком.
Важно! Напрямую в законодательстве не предусмотрено положений о последствиях убийства плательщиком получателя. В этой ситуации применяются нормы законодательства по аналогии.
Что в итоге? У добросовестного покупателя квартиры с исполненной рентой могут возникнуть проблемы с наследниками, то есть квартиру у него отберут, а деньги никто не поспешит возвращать. И здесь можно дать лишь общие рекомендации:
- убедиться в фактической смерти плательщика – затребовать свидетельство о смерти и проверить его подлинность;
- убедиться, что в Росреестре снято обременение – закон позволяет снимать залог и при регистрации договора купли-продажи, но это уже лишний повод задуматься, что в ситуации что-то «не так»;
- выждать не менее 3 лет с момента смерти рантье (истечение сроков исковой давности).
Но лучшим выходом будет помощь юриста на всех этапах сделки.
Отметим сразу, что заключить такой договор смогут далеко не все желающие. К потенциальным получателям ренты есть достаточно жесткие требования со стороны государства.
Сделки оформляются как с одинокими гражданами, так и с супружескими парами – но только с единственными собственниками жилья. Кроме того, в жилом помещении не должны быть зарегистрированы родственники будущего рентополучателя – дети, внуки, братья, сестры, и т. д. Если помещение приобретается у семьи из двух человек, то потребуется согласие обоих супругов.
Еще один важный критерий – это возраст. Сделки оформляются только с гражданами, достигшими 75-летнего рубежа. И если вы состоите в браке, то и ваш супруг тоже должен перешагнуть эту возрастную планку.
Кроме того, существует ряд требований к жилью, которое у собственников приобретает государство.
Справка БН
Какое жилье выкупается государством по договорам пожизненной ренты
– только отдельные квартиры, а не комнаты
– жилье, располагающее только на территории Петербурга
– квартиры, не являющиеся аварийными и не признанные таковыми
– объекты без обременений: не находящиеся под залогом, арестом, в аренде и т. д.
Если хотя бы одно из этих требований нарушено, то заключить сделку не получится.
ШАГ №1
Оцените, насколько вы соответствуете требованиям, предъявляемым к получателям государственной пожизненной ренты
Если все предложенные условия вас устраивают, и вы согласились с рыночной оценкой, то остается последний шаг – подписать с Горжилобменом договор пожизненной ренты.
Обязанности по страхованию помещения и нотариальному оформлению договора, как уже говорилось выше, государство возьмет на себя. Вам только нужно будет в присутствии представителей Горжилобмена заверить договор у нотариуса.
ШАГ №4
Заключаем договор пожизненной ренты, получаем ежемесячные пособия
Помните, после заключения сделки обратного пути у вас уже нет. Ведь попытаться расторгнуть договор можно лишь в том случае, если Горжилобмен не выполняет своих обязательств по предоставлению ежемесячных пособий. И доказывать такие факты придется в судебном порядке. Как отмечают эксперты, шансы разорвать договор пожизненной ренты с государством и вернуть квартиру в свою собственность близки к нулю.
Преимущества и недостатки
Рента, как один из способов приобретения недвижимости, имеет свои преимущества и недостатки. Ниже разберем каждый аспект подробно.
Преимущества для собственника:
- Проживание в собственной квартире без переезда и отселения;
- Получение ежемесячных дотаций или необходимого ухода;
- Возможность расторжения сделки через суд, если плательщик не исполняет свои обязательства. Возвращать при это потраченные им средства не придется.
Преимущества для плательщика ренты:
- Рента, по своей сути, чем-то напоминает беспроцентную рассрочку. При этом можно купить квартиру на очень выгодных условиях;
- Право собственности к плательщику переходит сразу после оформления договора ренты.
Теперь о недостатках. Для собственника квартиры единственный минус заключается в том, что человек, выплачивающий ренту, может оказаться недобросовестным — не будет выплачивать деньги, привозить продукты, лекарства. В таком случае, кончено, договор можно и расторгнуть, но придется обратиться в суд.
Плательщик, в свою очередь, не может в полном объеме распоряжаться квартирой до тех пор, пока там живет получатель ренты. Без его согласия квартиру невозможно продать, подарить или сдать. Кроме того, после перехода права на собственность, на плечи плательщика также ложатся обязанности по выплате коммунальных платежей, ремонта квартиры в случае ее повреждения.
Порядок оформления и регистрации аренды
Сделка подлежит обязательному заверению нотариусом, а переход права собственности на квартиру должен быть зафиксирован в Росреестре. Для составления договора необходимо личное присутствие обеих сторон.
Договор ренты – один из самых точных видов договоров. В нём подробно расписываются каждое из условий, на которых жилище передаётся в ренту, а также характеристики передаваемого жилья. В документе обязательно указываются:
- полное имя рентополучателя и плательщика ренты;
- данные из документов, которыми подтверждаются личности каждой из сторон;
- адрес отчуждаемой жилплощади;
- площадь, количество комнат, этаж расположения квартиры;
- номер, за которым квартира числится на кадастровом учёте;
- условия передачи недвижимости: бесплатно или за определённую сумму;
- размер и порядок производимых платежей;
- условия для расторжения сделки.
Согласно ГК РФ, размер ренты не может быть установлен ниже прожиточного минимума, предусмотренного для города, в котором расположен предмет договора (квартира). Если для этого города минимум не установлен, то при указании размеров рентных выплат ориентируются на средний минимум по стране.
Регистрация у нотариуса
Всегда оформляют письменно и удостоверяют нотариально (ст.584 ГКРФ). Иначе согласно п.1 ст.165 ГКРФ договор признают ничтожным.
Нотариальный клерк потребует принести необходимые документы:
- сам контракт, если он составлен самостоятельно или с помощью юристов;
- документ, свидетельствующий о праве собственности на передаваемое жилье;
- справку о стоимости жилплощади по кадастру;
- справку о количестве прописанных граждан на передаваемой жилой площади;
копию финансового лицевого счёта; - технический план квартиры;
- копию кадастрового паспорта;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений на отдаваемое помещение.
Каждая конкретная ситуация может потребовать дополнительных бумаг от любого участника рентных правоотношений.
Соглашение в пользу нескольких граждан
Если предполагается несколько плательщиков ренты или несколько собственников недвижимости, заключается договор в пользу нескольких граждан. Перечень документов дополняется свидетельствами долевой собственности для каждого получателя ренты и паспортами всех участников договора. Групповая пожизненная рента оформляется соглашением в свободной форме, которое обязательно содержит:
- Сумму платежей с указанием долей каждого плательщика (по умолчанию расходы делятся поровну).
- Порядок возмещения убытков и перерасчёта ежемесячных платежей при отказе или неплатёжеспособности одного из плательщиков.
- Условия прекращения договора.
- Информация об объекте недвижимости и персональные данные сторон.
- Платёжные реквизиты получателей ренты (или одного из них, в зависимости от предмета договора).
Необходимые документы
Чтобы заключить договор и зарегистрировать сделку в Росреестре понадобятся:
- паспорта сторон;
- правоустанавливающие документы на недвижимость и свидетельство о праве собственности;
- кадастровый паспорт на квартиру;
- справка из БТИ;
- копия финансово-лицевого счета;
- выписка из домовой книги о зарегистрированных на жилплощади гражданах;
- если у получателя ренты есть супруг – его письменное согласие на сделку;
- если объектом договора служит доля в квартире – согласие остальных собственников;
- другие документы по запросу.