Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доля детей в квартире: правила покупки и продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Права детей на недвижимость находятся под особой защитой государства, поэтому любые сделки с их собственностью требуют согласования с органами опеки и попечительства. Для добросовестных родителей это не станет проблемой.
Что нужно для проведении сделки с долей ребенка
Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.
Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.
Право детей на владение недвижимым имуществом
Вселение несовершеннолетнего ребенка в квартиру или дом может производиться без согласия нанимателя, хозяина жилища и прописанных граждан. Нормы законодательства по площади, необходимой на одного человека в жилом помещении, при вселении ребенка могут не соблюдаться.
Ребенок любого возраста может быть собственником долей в квартирах и домах. До 14 лет права и обязанности несовершеннолетнего, связанные с владением недвижимостью, возлагаются на его родителей или опекунов.
Ребенок старше 14 лет может самостоятельно распоряжаться своим жильем. Однако до 18 лет на осуществление этого права потребуется согласие его законных представителей. Полноправным собственником доли в квартире и другой недвижимости ребенок становится после достижения им 18 лет.
Дарение доли комнаты близкому родственнику
В основном дарение осуществляется между родственниками, как правило, теми лицами, с которыми у дарителя сложились доверительные отношения. К таким лицам нередко относятся близкие родственники. Ст. 14 Семейного кодекса РФ среди них выделяет супругов, родителей, детей, внуков, бабушек, дедушек, усыновителей, усыновленных, полнородных и неполнородных братьев и сестер.
Дополнительно
Дарение доли комнаты между ними также осуществляется по общим правилам. При этом необходимо помнить о том, что дарителем не могут являться недееспособные и малолетние (ст. 575 ГК РФ). В случае, когда на стороне одаряемого лица выступает несовершеннолетний, то от его имени действуют законные представители (родители, усыновители, опекуны и попечители).
При дарении доли комнаты близкому родственнику одаряемый освобожден от уплаты НДФЛ (пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ).
Когда необходимо проведение этой процедуры?
Приобретая новый объект недвижимости, родитель не во всех случаях обязан проводить выделение доли собственности в квартире своим детям. Законом предусмотрены определенные ситуации, когда требуется проведение данной процедуры. Например, выделение доли в квартире проводится, если жилое помещение приобреталось за счет средств материнского капитала или требуется защита законных прав несовершеннолетнего. Во втором случае берутся во внимание ситуации, когда новое жилье приобретается после продажи имущества, долю в котором имел ребенок.
За исполнением этой обязанности строго следит государство, поэтому перед сменой места жительства несовершеннолетних детей родителям придется заручиться соответствующим разрешением Органа опеки и попечительства. Главное условие выделения доли в квартире несовершеннолетнему заключается в следующем: эта часть должна составлять не менее той, которая принадлежала ему до приобретения нового жилья. В противном случае, сделка может быть признана недействительной.
Первым на что придется потратиться сторонам договора (чаще всего представителю ребенка) – это оплата услуг нотариуса.
Если обратиться к государственному специалисту, стоимость его услуг будет составлять три тысячи рублей, частный нотариус может обойтись значительно дороже, его услуги могут стоять до 0,3 от стоимости доли квартиры, но не может превышать 50000р.
Дальше может возникнуть необходимость оплаты пошлины, которая составляет 13% от стоимости доли, которая дарится, но оплата нужна лишь в случае, когда стороны соглашения не состоят в близком родстве.
Дарение доли квартиры несовершеннолетнему может быть воспрещено в случае, если даритель не вправе распоряжаться собственностью, когда на жилье или его части наложен арест, если жилье в долгах. Не допускается дарение и со стороны недееспособных граждан, а также от имени несовершеннолетних. Невозможным будет осуществление сделки, если один из супругов, являющихся совладельцем, не дает письменного согласия на дарение.
С момента выдачи свидетельства о праве собственности, ребенок считается хозяином своей доли квартиры. Но право распоряжаться имуществом он получит только по достижении восемнадцати лет или в период, указанный в дополнительном пункте договора, если дополнительное условие предусмотрено дарственной.
Дарение квартиры близкому родственнику: налоги
По общему правилу налогового законодательства в случае получения физическим лицом в дар какого-либо имущества или денег, за исключением случаев, указанных в Налоговом кодексе России, государство рассматривает подаренное имущество или деньги в качестве дохода, который подлежит налогообложению в соответствии с положениями гл. 23 Налогового кодекса России («Налог на доходы физических лиц»).
Однако в силу нормы, приведенной в абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом России (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
Особенности переоформления доли в квартире на родственника
В отличие от единого права на собственность владение долей в некоторых обстоятельствах требует согласование сделки с остальными владельцами объекта. Тот факт, что получатель части недвижимости является близким или дальним родственником, никак не влияет на ход законной процедуры. Необходимо учесть особенности выбранного способа оформления и соблюсти требования закона, чтобы перерегистрация прошла успешно, и близкий человек смог стать владельцем имущества.
Статус «доли в недвижимости» определяется на основании ст. 244 ГК РФ, рассматривающей варианты оформления общей или долевой собственности. Доля представляет собой часть разделенного на несколько собственников имущества, с сохранением права владения, использования, распоряжения. При отсутствии выделенной в натуральной форме доли, распределение идет равномерно на всех сособственников объекта.
Любое из лиц, признанных сособственником квартиры или иной недвижимости, вправе распорядиться о передаче своего объема имущества другому лицу, включая родственников. В некоторых случаях для успешного завершения сделки понадобится пройти дополнительную процедуру согласования с остальными владельцами объекта. Наличие или отсутствие родственных связей может влиять только на стоимость переоформления.
Предусмотрены следующие варианты передачи части недвижимости:
- договор мены;
- дарственная;
- купчая.
Приватизация квартиры на несовершеннолетнего ребенка
Для того чтобы переоформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка в порядке приватизации, необходимо начать традиционную процедуру по передаче права собственности на муниципальное или государственное жилье гражданам.
Заявителем является законный представитель ребенка до 14 лет или сам малолетний, более указанного возраста.
По общим правилам, государственное или муниципальное жилье оформляется в собственность всех прописанных на жилплощади лиц. Потребуется получить разрешение на осуществление процедуры от каждого из них.
Если родители планируют приватизировать квартиру в единоличную собственность несовершеннолетнего, то потребуется оформить отказы от приватизации от каждого зарегистрированного в ней лица.
Если муниципалитет принимает положительное решение о передаче имущества в собственность граждан, представитель администрации и получатель квартиры подписывают договор. От имени ребенка до 14 лет свою подпись ставит законный представитель.
После этого необходимо зарегистрировать право собственности на недвижимость в Росреестре.
Тонкости оформления жилья
Перед совершением дарения гражданам следует сопоставить преимущества и недостатки передачи квартиры одаряемому. Забрать подаренный дом или квартиру будет непросто после регистрации дара. Такую возможность предоставляет суд при наличии особых обстоятельств. Однако законодательство не позволяет умалять права детей, поэтому возвращение недвижимости дарителю — сложная процедура.
Оформление квартиры на несовершеннолетнего ребенка не обязано проходить при нотариальном сопровождении. Дарящее квартиру лицо может обратиться в регистрационную палату с подготовленным договором. Если несовершеннолетний ребенок приходится сыном (дочерью), внуком (внучкой), сестрой (братом) дарящему лицу, налог за передачу в дар квартиры не выплачивается. При оформлении необходимо оплатить только госпошлину в размере 2 тысячи рублей.
Порядок регистрации документа отличается в зависимости от возраста того, кому положен подарок. Оформить дарственную на несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, возможно без его присутствия (ГК РФ ст. 28). Договор подписывают его законные представители. Одному и тому же родителю нельзя выступать одновременно дарителем и законным представителем при подписании договора.
Дарственная на несовершеннолетнего ребенка может быть совершена с его участием, если он входит в возрастной коридор 14–18 лет. Законный представитель должен обязательно согласиться на процедуру (ГК РФ, ст. 26). Сделавший подарок человек подписывает договор вместе с законным представителем. Одаряемый также ставит свою подпись.
Правила оформления дара
Как можно подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку? Сделать это можно без обращения к нотариусу. Документ должен оформляться по установленным правилам. До того как написать дарственную на несовершеннолетнего ребенка, следует ознакомиться с имеющимися образцами документов (имеются на нашем портале) или обратиться к специалисту онлайн.
Эксперты на сайте предоставят консультацию по вопросам оформления недвижимости на несовершеннолетнего. Имущество после подписания договора нужно переоформить в МФЦ или Регистрационной палате. Зарегистрировав документ, малолетний одаряемый становится владельцем имущества с некоторым ограничением прав до наступления 18 лет.
Как оформить недвижимость в упрощенном порядке? Обращение к нотариусу не означает сокращение сроков, но хлопоты переходят на плечи специалиста за определенную плату. Даритель может оформить квартиру на ребенка за 2–10 тысяч рублей. Стоимость зависит от места пребывания. В столице и Санкт-Петербурге специалист возьмет не менее 8–10 тысяч рублей без учета государственной пошлины.
Переписывая имущество на ребенка в нотариальной конторе, даритель должен мочь заплатить за услугу или ему придется оформлять дарение самостоятельно. Стоимость регистрации соглашения — 1400 рублей. Регистратор забирает подписанный договор и сопроводительные бумаги в обмен на расписки. В течение 10 дней изготавливается свидетельство. Если есть желание сократить усилия, можно доверить эту обязанность риелтору или нотариусу.
Выделение доли детям при использовании материнского капитала при ипотеке
Законодательство обязует владельца сертификата после снятия обременения с залогового жилья в течение 6 месяцев пройти процедуру выделения долей. Подобное обязательство подтверждено заверенным нотариально документом, который передается в ПФ при получении разрешения на использование средств маткапитала. Экземпляр бумаги остается в уполномоченном органе, выступая подтверждением данных родителями обещаний.
Размер выделяемой доли определяется гражданами самостоятельно. В некоторых регионах установлен конкретный размер площади, меньше которой часть владения быть не может. Определенная доля выделяется каждому ребенку и обоим супругам. Для исключения недоразумений нотариусы и специалисты рынка недвижимости рекомендуют выделять так, чтобы ее стоимость примерно была равна объему привлеченного материнского капитала.
Пренебрежение действующими правилами может грозить заемщику негативными последствиями. Снятие обременение с квартиры не означает, что собственник вправе сразу продавать квартиру или проводить с ней иные виды имущественных сделок. Подобные действия могут привести в дальнейшем к расторжению договора. Претензии могут последовать от уполномоченных органов или от родственников.
Проблему с выделением детских долей при ипотеке будут решать законодательно
По инициативе банков депутаты готовят поправки в законодательство, которые позволят продавать жилье с выделенными детям долями и брать ипотеку. Сейчас кредиты на жилье для таких семей недоступны. И банки, и правозащитники уверены — решением проблемы могло бы стать обязательство по выделению детских долей уже после погашения ипотеки.
Как сообщил “Ъ” глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков, готовятся поправки в законодательство, которые урегулируют ключевую проблему с получением ипотечных кредитов семьями, в которых детям выделены доли в существующем жилье. Сегодня в ситуации, когда сделка оформляется как альтернативная и в продаваемой квартире есть детские доли, это невозможно. По словам господина Аксакова, инициаторами поправок стали банкиры.
Детские доли чаще всего выделяются в случае, когда при приобретении жилья были использованы средства материнского капитала. В подобной ситуации по закону родители обязаны оформить нотариально заверенное обязательство по выделению детям долей в приобретаемом жилье. Однако в результате в дальнейшем семья оказывается ограничена в сделках с этой недвижимостью, отмечает глава центра разработки ипотечных продуктов Промсвязьбанка Марина Заботина.
Что будет, если доли не выделять
Попытка обойти требования законодательство и не оформлять доли в жилье на несовершеннолетних влечет определенные последствия. Так, если получатель материнского капитала решит оформить жилое помещение только в свою единоличную собственность, его действия могут быть расценены как мошенничество. Родителя могут в судебном порядке обязать выделить доли детям.
В случае продажи жилья без выделения долей, такую сделку можно признать недействительной. Не все родители принимают такое решение со злым умыслом, но это не освобождает их от обязанности исполнения принятых на себя обязательства.
Иногда родители ошибочно полагают, что можно выделить долю детям в другом жилом помещении и это будет засчитано как исполнение данного обязательства. Нотариальное обязательство предполагает выделение доли в конкретном жилом помещении, на приобретение которого были предоставлены средства государственной поддержки.
Дарение доли комнаты близкому родственнику
В основном дарение осуществляется между родственниками, как правило, теми лицами, с которыми у дарителя сложились доверительные отношения. К таким лицам нередко относятся близкие родственники. Ст. 14 Семейного кодекса РФ среди них выделяет супругов, родителей, детей, внуков, бабушек, дедушек, усыновителей, усыновленных, полнородных и неполнородных братьев и сестер.
Дополнительно
Дарение доли комнаты между ними также осуществляется по общим правилам. При этом необходимо помнить о том, что дарителем не могут являться недееспособные и малолетние (ст. 575 ГК РФ). В случае, когда на стороне одаряемого лица выступает несовершеннолетний, то от его имени действуют законные представители (родители, усыновители, опекуны и попечители).
При дарении доли комнаты близкому родственнику одаряемый освобожден от уплаты НДФЛ (пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ).
Приватизация недвижимости детьми
Наследование прав собственности ребенком
- Как переоформить свою долю квартиры на дочь
- Как переписать долю в квартире на ребенка
- Как переписать часть квартиры на ребенка
- Паспорта родителей несовершеннолетнего (его представителей).
- Нотариально заверенное согласие родителей в письменной форме.
- Свидетельство о рождении (при достижении 14 лет — паспорт).
- Разрешение остальных сособственников (при их наличии).
- Выписка из лицевого финансового счета.
- Свидетельство о собственности либо выписка из ЕГРП, подтверждающая права на объект недвижимости.
- Паспорт БТИ.
- Выписка из домовой книги.
- Справка из БТИ или другой организации – члена СРО об оценке стоимости недвижимости.
- Справка об отсутствии долга по коммунальным услугам.
- Квитанция об оплате пошлины (при необходимости).