Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить техплан квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все-таки технический план или технический паспорт? Начнем с первого. Техническим планом называют документ, играющий основную роль во время постановки недвижимости на учет. Какие будут сведения в техническом паспорте, вы узнаете немного ниже, но в плане есть все основные данные о строение, например доме.
Что такое Технический план
Оформление технического паспорта не сильно отличается от процедуры, как оформить технический план. Есть небольшое количество отличительных черт, о которых мы и расскажем. Технический план готовят в ГККИТехплане, они знают требования к техническому плану, чтобы в будущем вы смогли легко пройти регистрацию в кадастровой палате и получить на основе данного документа паспорт. Сведения в техническом плане имеют данные, которые занесены в государственный кадастр, и другие данные о недвижимости, например о помещении, о типе строения, о ремонте, даже если еще здание находится в стадии строительства.
Регистрация технических планов осуществляется только инженером кадастровой сферы работы и больше никем. У него должен быть обязательно документ на данный вид оформления услуг. Сначала он составляет план, потом на него ставит печать и роспись, далее вы узнаете, как получить технический паспорт на основе плана. Электронная роспись тоже возможна, если бумага находится в полностью электронном варианте. В нем есть не только цифры и сведения о помещении, но и его макет. Сначала параметры здания будут выделены черными линиями, во время строительства они переходят в красные. Изменения в строении здания, которые носят технический характер, обязательно должны быть отражены в документе. В противном случае срок технических паспортов вам не будет интересен, потому что получить его не будет возможности. Перед тем, как искать, где получить технический паспорт, позаботьтесь о плане.
Срок действия техплана и техпаспорта
Нельзя говорить о том, что документы имеют какой-либо срок использования, по закону его нет. Но технический паспорт нужно менять время от времени. Срок эксплуатации не влияет на изменения, скорее всего они обусловлены именно временными рамками актуальности кадастрового документ. После прошествия пяти лет, когда недвижимость была поставлена на учет, паспорт нужно будет поменять на новый. В некоторых случаях поменять паспорт технического состояния дома нужно быстрее, например если вы решили провести капитальный ремонт и сделать перепланировку квартиры. Поэтому нужно обновить документ для восстановления его актуальности. Во время ремонта могут измениться размеры комнаты и другие технические параметры. Основные сведения документа базируются на точном плане помещения, на который и оформлены бумаги. Если была проведена реконструкция, то документы нужно тоже менять с обновлением актуальной информации. Любые изменения нужно подтверждать документами, чтобы бы не было выполнено в квартире, инвентаризация должна проходить один раз в пять лет. При проведении сделки по продаже квартиры, вам обязательно понадобиться технический паспорт на жилье. Причем он должен быть обновленного варианта, не старше пяти лет после последнего получения документам. Если данные положения не будут осуществлены, то сделка может не состояться и вы потеряйте потенциального клиента, поэтому об этом стоит позаботиться заранее.
Технический план не имеет срока давности, документ можно использовать до того времени, пока сведения остаются актуальными, потом нужно обновить бумаги.
Когда нужен и как оформить технический паспорт
Технический паспорт обязательно иметь каждому собственнику жилья, на его основе заключаются все сделки, касаемые купли или продажи недвижимости, также в нем содержится основная информация, данные об объекте. Технический паспорт необходим для предоставления в восстановление данных, которые могут быть потеряны в БТИ; необходим во время прохождения инвентаризации; при изменении в законодательстве, которые могут произойти на предмет оформления технических паспортов здания; при осуществлении реконструкции недвижимости; во время оформление приватизации; купли или продаже жилья; при наследовании даже близкому кругу родственников; при разделе имущества.
Оформление технического план и технического паспорта – это обязательная процедура для каждого собственника жилья, в противном случае вы будете ограничены по ряду сфер пользования своим имуществом. Процедуры регистрации данных документов несложны, не отнимут много времени, но пройдены должны быть обязательно.
Получить любую юридическую помощь можно на нашем сайте.
Технический план считается важнейшим документом при разрешении конфликтных ситуаций, связанных с недвижимостью в судебном порядке. Более того, без предоставления бумаги рассматриваться касающиеся недвижимости иски не будут.
Существует множество ситуаций, когда в суде может потребоваться технический пан. Например, в деле № 2-1558/15, рассмотренном в Сергиево-Посадском суде Московской области 2 апреля 2015 года на его основании узаконена самовольная перепланировка.
Важно также правильно выбрать организацию, занимающуюся составлением плана. Иначе можно спровоцировать признание документа недействительным, как это произошло в деле № 2-227/2014, рассмотренном 23 июня 2014 года в Благовещенском суде республики Башкортостан. Это повлечет за собой и признание неправомерности постановки на государственный учет объекта недвижимости.
Зачем нужно оформлять техплан
Чтобы с недвижимостью можно было проводить сделки, ее требуется поставить на кадастровый учет. Первое, что оформляется для легализации объекта, – техплан. После его получения вносятся сведения в ЕГРН. При наличии кадастровой документации возможно распоряжаться объектами недвижимости, поставленными на кадастровый учет: продавать, обменивать, дарить, завещать и т.д.
Также не получился совершать большинство сделок, если своевременно не обновлять технический план. Это связано с тем, что собственник объекта обязан регистрировать существенные изменения. Например, осуществление перепланировки, реконструкции, проведение капремонта или возведение пристройки. Регистрация подобных изменений осуществляется также посредством внесения соответствующих записей в Росреестр.
Таким образом, технический план на дом и другие объекты недвижимости нужен для решения следующих задач:
- ввод здания в эксплуатацию;
- оформление первичных документов на объекты капитального строительства, например на дом, для кадастрового учета и присвоения уникального кадастрового номера;
- регистрация изменений, произошедших с объектом.
Понятие и необходимость получения технического паспорта
Технический план недвижимости – это документ, который содержит сведения технического характера об объекте недвижимости. Это данные, которые вносятся или уже содержатся в кадастре – единой базе объектов в Российской Федерации. При этом само строение может быть как завершенным, так и недостроенным.
Порядок оформления техплана регламентируется законодательной базой, в которую входят федеральные законы и постановления Правительства РФ.
Технический план потребуется в следующих случаях:
- при регистрации права собственности на объект недвижимости;
- при постановке на кадастровый и регистрационный учет возведенных строений;
- при смене целевого назначения помещения. К примеру, если требуется жилую квартиру сделать нежилой и использовать в коммерческих целях;
- при страховании жилого или коммерческого помещения;
- при оформлении ипотечного кредита. Технический план потребуется на объект, на приобретение которого запрашиваются денежные средства у банка;
- для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;
- для фиксации помещения к участку земли, на котором он расположен. К примеру, такая ситуация может возникнуть после объединения нескольких участков в один или раздела одного земельного участка на несколько отдельных объектов;
- для заключения сделки, предметом которой выступает объект недвижимости. К примеру, это может быть купля-продажа, дарение, обмен. Однако для оформления найма жилого помещения техплан, как правило, не требуется;
- для защиты своего права собственности на объект недвижимости в судебном разбирательстве. К примеру, если истец претендует на раздел и полное владение имуществом ответчика;
- при необходимости внести сведения в кадастр об уже поставленном на учет объекте. К примеру, при разделе недвижимости и выделе доли одного из собственников в натуре. В такой ситуации выделенное помещение станет отдельным объектом недвижимости, а квартира уменьшится в площади и изменится в конфигурации комнат.
1. Требования к подготовке технического плана помещения (далее — Требования) устанавливают правила оформления технического плана помещения (далее — технический план).
2. В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»* (далее — Закон) технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости (далее — ГКН), и указаны сведения о помещении, необходимые для постановки на государственный кадастровый учет такого помещения, сведения о части или частях помещения либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о помещении, которому присвоен кадастровый номер.
3. Технический план составляется в отношении:
помещения (в том числе представляющего собой совокупность нескольких изолированных (обособленных) и смежных помещений (например, часть жилого дома, состоящая из расположенных в ней комнат и помещений вспомогательного использования), которые в том числе могут располагаться на нескольких этажах здания либо сооружения один над другим и должны иметь доступ друг к другу без использования помещений общего пользования в таком здании либо сооружении), при этом такое помещение должно быть в соответствии с Законом изолировано и обособленно от других помещений в здании или сооружении;
части помещения.
4. Технический план состоит из текстовой части, которая делится на разделы, обязательные для включения в состав технического плана, и разделы, включение которых в состав технического плана зависит от видов кадастровых работ, и графической части.
К текстовой части относятся следующие разделы:
1) общие сведения о кадастровых работах;
2) исходные данные;
3) характеристика помещения;
4) сведения о части (частях) помещения;
5) заключение кадастрового инженера.
Графическая часть технического плана представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения соответствующего помещения (далее соответственно — План этажа, План части этажа), а при отсутствии этажей у здания или сооружения — план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения (далее соответственно — План здания (сооружения), План части здания (сооружения).
5. Обязательному включению в состав технического плана независимо от вида кадастровых работ подлежат следующие разделы:
1) общие сведения о кадастровых работах;
2) исходные данные;
3) План этажа либо План части этажа, а в случае отсутствия у здания или сооружения этажей — План здания (сооружения) либо План части здания (сооружения).
6. В состав технического плана, подготавливаемого в результате кадастровых работ по изменению сведений о помещении, созданию и (или) образованию помещения, включаются следующие разделы:
1) общие сведения о кадастровых работах;
2) исходные данные;
3) характеристики помещения;
4) План этажа, а в случае отсутствия у здания или сооружения этажей — План здания (сооружения).
7. В случае если в результате кадастровых работ по изменению сведений о характеристиках, образованию и (или) созданию помещения одновременно выполнялись кадастровые работы по образованию части (частей) помещения, в состав технического плана включаются следующие разделы:
1) общие сведения о кадастровых работах;
2) исходные данные;
3) характеристики помещения;
4) сведения о части (частях) помещения;
5) План этажа либо План части этажа, а в случае отсутствия у здания или сооружения этажей — План здания (сооружения) либо План части здания (сооружения).
8. В состав технического плана, подготавливаемого в результате кадастровых работ по образованию части (частей) помещения, за исключением случая, если одновременно выполнялись кадастровые работы по изменению сведений о характеристиках, созданию и (или) образованию помещения и части (частей) помещения, включаются следующие разделы:
1) общие сведения о кадастровых работах;
2) исходные данные;
3) сведения о (части) частях помещения;
4) План части этажа, а в случае отсутствия у здания или сооружения этажей — План части здания (сооружения).
9. Раздел «Заключение кадастрового инженера» включается в технический план, в случае если в ходе кадастровых работ выявлено несоответствие кадастровых сведений о помещении и сведений, включенных в технический план по результатам кадастровых работ, а также в иных случаях, если, по мнению лица, выполняющего кадастровые работы, необходимо дополнительно обосновать результаты кадастровых работ.
10. При необходимости включения в технический план дополнительных документов соответствующие документы включаются в качестве приложений к техническому плану (далее — Приложение).
11. Технический план оформляется в виде отдельного документа в отношении каждого созданного помещения. При одновременном образовании помещений в результате преобразования помещения (помещений) либо в случае образования помещения и (или) образования (изменения) части (частей) помещения технический план оформляется в виде одного документа.
Документы, которые необходимо собрать собственнику для составления технического плана
Минимум один из следующих документов:
-разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию;
-проектная документация объекта недвижимости;
-технический паспорт на объект недвижимости (подготовленный до 1 апреля 2012 года);
-если вышеописанные документы отсутствуют, собственник составляет и собственноручно подписывает декларацию об объекте недвижимости. Наши инженеры, в случае необходимости, составят этот документ за Вас. Останется только проверить и подписать.
И в обязательном порядке нужно предоставить:
-правоустанавливающие документы на недвижимость. Свидетельства, договора аренды, архивные выписки и т.д.
-выписка из ЕГРН. Если ОКС стоит зарегистрирован и требуется внесение изменений- нужна выписка на него. Если ОКС вновь построенный- нужна выписка на земельный участок.
-паспортные данные владельца
-СНИЛС владельца
Важно знать, что в случае передачи документов в электронном виде кадастровому инженеру, необходимо соблюдать некоторые правила. Документ должен быть отсканирован в масштабе 1:1, в цветном формате и с разрешением 250-450 dpi. При несоблюдении этих условий при подаче заявления в кадастровую палату обязательно будет получено постановление о приостановке дела. Поэтому отнеситесь к этому со всей внимательностью.
Порядок постановки объекта недвижимости на кадастровый учет
Последовательность действий собственника объекта недвижимости:
- Сбор и подготовка всех необходимых документов. Передача их кадастровому инженеру для ознакомления. Желательно сразу цветные сканы.
- Обеспечение беспрепятственного прохода инженера к объекту недвижимости при необходимости проведения измерений.
- Получение готового технического плана на объект недвижимости в оговоренные сроки.
- Подача заявления в Росреестр (вместе с техпланом) и постановка объекта недвижимости на кадастровый учет, следствием чего является получение выписки из ЕГРН на объект недвижимости.
В большинстве случаев заявление в Росреестр подается одновременно как на постановку/внесение изменений в кадастр так и на регистрацию прав. Поэтому после получения выписки можно сказать, что дело сделано.
IV. Требования к оформлению графической части технического плана
32. Графическая часть технического плана помещения оформляется на основе поэтажного плана, являющегося частью проектной документации, графической части технического паспорта здания (или сооружения), сведения о которых указаны в разделе «Исходные данные».
При отсутствии указанных документов в целях оформления графической части технического плана кадастровым инженером по результатам выполненных измерений от руки чернилами или пастой синего цвета изготавливается внемасштабный, но с соблюдением пропорций, чертеж с обозначением данных, необходимых для оформления Плана этажа либо Плана здания (сооружения). Указанный чертеж (копия чертежа) включается в состав Приложения.
В чертеже производится зарисовка контура наружных капитальных стен здания, контура стен пристроек, крылец, ступеней, а также оконных и дверных проемов по всему наружному периметру стен или частично.
Наружные измерения здания производятся обязательно выше цоколя на уровне оконных проемов с точностью до 1 см. Начальной точкой измерения линии (стены) считается угол дома.
Измерения производятся с одновременной последовательной записью размеров, начиная от одного из наружных углов здания до начала и конца оконных и дверных проемов или их осей, начала и конца архитектурных выступов, колонн и прочих элементов по всему периметру стен основного здания и пристроек. В тех местах, где измерения по всему периметру стен недоступны в связи с примыкающими соседними зданиями, длина стены определяется путем суммирования внутренних размеров помещений и толщины стен и перегородок.
Результаты измерений должны быть записаны таким образом, чтобы обеспечить читаемость чертежа. Исправления результатов измерений в чертеже производятся путем перечеркивания неправильного и написания сверху верного значения.
33. Для оформления графической части технического плана применяются специальные условные знаки в соответствии с Приложением к настоящим Требованиям.
34. Графическая часть технического плана оформляется в масштабе 1:100 на листах формата А4, а в случае, когда местоположение помещения не может быть отображено на листе указанного формата, графическая часть технического плана может оформляться на листах больших форматов и (или) в масштабе 1:200. Оформление плана этажа (части этажа) здания (сооружения) производится с точностью до ±0,5 мм при помощи масштабной линейки с миллиметровыми делениями или с применением средств компьютерной графики.
35. План этажа либо План здания (сооружения) размещается симметрично краям листа. Сторона главного фасада в плане должна располагаться внизу, параллельно нижнему краю листа. В случае если невозможно определить главный фасад, внизу, параллельно нижнему краю листа, располагается южная сторона здания. При этом в левом верхнем углу листа указывается направление сторон света, а в разделе «Заключение кадастрового инженера» делается соответствующая запись.
Расстояние между планом этажа (части этажа) здания (или сооружения) и краями листа не должно быть менее 2 — 3 см.
36. На Плане этажа либо Плане здания (сооружения) отображаются в масштабе в соответствии с размерами на поэтажном плане, являющемся частью проектной документации, в графической части технического паспорта здания или чертеже:
стены и перегородки;
окна и двери;
лестницы, балконы;
внутренние выступы стен.
37. План этажа либо План здания (сооружения) оформляется после проверки суммы измерений, выполненных снаружи здания, и суммы измерений, выполненных внутри здания по той же стороне (с учетом толщины стен и перегородок).
Оформление Плана этажа либо Плана здания (сооружения) осуществляется путем последовательного нанесения на него фасадной линии здания (сооружения), боковых линий здания (сооружения), капитальных стен, перегородок, проемов и лестниц.
38. По центру Плана этажа, сверху на листе, указывается обозначение этажа (например, цокольный этаж, 1-й этаж и т.п.).
39. На Плане этажа либо Плане здания (сооружения) параллельно направлению соответствующих стен и перегородок отображаются выполненные линейные измерения с абриса либо отображаются соответствующие размеры с поэтажного плана, являющегося частью проектной документации.
40. Все цифры на Плане этажа либо Плане здания (сооружения) отображаются параллельно нижнему краю листа или его правой стороне и располагаются перпендикулярно линиям измерения.
41. План части этажа, а при отсутствии этажей у здания (сооружения) — План части здания (сооружения) оформляются, в случае если помещение расположено в пределах изолированной части этажа здания (сооружения) либо части здания (сооружения) (подъезд здания, отдельная блок-секция и т.п.).
План части этажа, а при отсутствии этажей у здания (сооружения) — План части здания (сооружения) оформляются в соответствии с пунктами 31 — 39 настоящих Требований. При этом на Плане части этажа, а при отсутствии этажей у здания (сооружения) — Плане части здания (сооружения) указывается обозначение такой части (например, подъезд № 1 и т.п.).
42. В случае если помещение расположено в пределах нескольких этажей здания (или сооружения), в состав графической части включаются соответствующие планы этажей здания (или сооружения) либо планы соответствующих частей этажей здания (или сооружения).
43. На Плане этажа или Плане части этажа здания (или сооружения), а при отсутствии этажей у здания (сооружения) — на Плане здания (сооружения) либо Плане части здания (сооружения), оформленных в соответствии с настоящими Требованиями, отображаются:
1) местоположение помещения — границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен помещения (а в случаях, предусмотренных настоящими Требованиями, — дополнительно местоположение части помещения), и его номер на этаже;
2) предусмотренные настоящими Требованиями обозначения и надписи.
Виды технического плана
Документ разрабатывается для различных видов объектов. Общие требования и структура остаются неизменными, но ряд особенностей варьируются в зависимости от типа:
- Здания – все наземные постройки, предназначенные для работы или проживания. В эту категорию попадают жилые дома, заводские цеха и склады, административные и производственные объекты.
- Сооружения – специальные конструкции, предназначенные для выполнения конкретных технических задач. Например, железнодорожные тоннели, мосты, путепроводы, резервуары для хранения материалов и сырья на производстве.
- Инженерные коммуникации. Газопроводы, водопроводы и канализационные сети являются объектами недвижимости, подлежащие регистрации в ЕГРН. Собственник несет ответственность за их эксплуатацию и должен своевременно поставить на государственный учет. Сделать это без технического плана невозможно.
- Скважины воды. Для ввода в эксплуатацию необходимо специальное разрешение, для получения которого в Роснедра предоставляется техплан на объект.
- Жилые и нежилые помещения – пространства в составе здания, используемые с определенной целью. Это комнаты, квартиры, офисные, торговые или подвальные помещения, гаражные боксы в составе комплекса.
- Машино-места. Относительно новый вид объектов, подразумевающий часть здания либо сооружения, выделенную для размещения транспорта.
- Объекты незавершенного строительства – здание или сооружение, находящееся на стадии строительства, капитального ремонта или реконструкции.
Что же должен содержать технический план:
- Первым делом в нем указывается полная информация об адресе объекта, начиная с указания страны строительства и заканчивая его индексом.
- Позже высчитывается и проставляется общая площадь, включая недостроенные постройки и вспомогательные объекты.
- Также на плане обязательно указывается этажность здания и планировка каждого этажа.
- Обязательной информацией при оформлении документации на нежилое помещение является расположение помещения относительно генерального плана этажа здания с указанием всех размеров и инженерных сетей.
- Позже проставляются координаты точек здания, в которые входят все углы, значения теодолитной съемки, точки репера и станций, а также дополнительные размеры объекта.
В случае оформления техплана на нежилое здание обязательно указывается расположение здания относительно окружающей его территории, иными словами, предоставляется генеральный план здания.
Технический план включает в себя:
- Полный адрес.
- Площадь.
- Количество этажей и их планировка.
- Территориальное расположение относительно других объектов.
- Координаты точек здания.
- Все размеры, полученные в ходе обмерочных работ.
Декларация об объекте недвижимости
Декларация составляется и заверяется правообладателем объекта недвижимости или его представителем в отношении здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства. В отношении единого недвижимого комплекса Декларация составляется и заверяется правообладателем зданий, сооружений, государственный кадастровый учет которых осуществлен в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и права на которые зарегистрированы в ЕГРН.
При этом Декларация о созданных объектах недвижимости составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находятся здание, сооружение, объект незавершенного строительства.
Декларация о бесхозяйных объектах недвижимости составляется и заверяется органом местного самоуправления (уполномоченным органом исполнительной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя), на территории которого находится такой объект недвижимости.
Пошаговая инструкция: как получить план в БТИ или частной организации?
Важно разобраться, где можно получить технический паспорт на нежилую недвижимость. Составлением и оформление техплана занимается только кадастровый инженер, у которого есть специальный аттестат.
До 2013 года техпаспорт выдавали в БТИ — бюро технической инвентаризации. Сейчас документ можно получить и в БТИ, и в частной организации.
Кадастровый инженер может быть предпринимателем, может работать на коммерческую организацию, может работать в БТИ или Росреестре. Владельцы недвижимости могут сами выбирать, куда обращаться и сколько платить за услугу. Порядок действий:
- Сначала нужно заключить договор с кадастровым инженером. Специалисты проверят документацию на недвижимость.
- Если техплан оформляется на здание или незавершенный объект, нужно проводить геодезическую съёмку.
- Если документ нужен на часть здания, кадастр делает замеры помещения.
- Специалисты обрабатывают результаты измерений и готовят техплан.
- Готовый документ передают владельцу здания в двух экземплярах: электронном и бумажном (по желанию заказчика). Бумажный заверяется печатью инженера с его личным индивидуальным номером.
В Росреестр нужно предоставлять техплан в электронном виде. Документы для оформления:
- выписка из кадастра об участке, на котором стоит строение;
- проектная документация на объект;
- документ о присвоении адреса объекту недвижимости (акт органа государственной власти или местного самоуправления);
- разрешение на строительство или разрешение на ввод строения в эксплуатацию.