Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление в собственность жилья на участке ИЖС: особенности процедуры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участок земли под дом можно взять не только на платной основе. Есть варианты, когда надел предоставляется бесплатно. Однако сделать это непросто, так как передача осуществляется только при соблюдении определенных условий, в противном случае предложат купить земли с аукциона.
На какие постройки не надо получать разрешение
С 2018 года введена упрощенная система получения разрешения на строительство целого ряда объектов, теперь весь процесс носит уведомительный характер. То есть, желающий возвести постройку на своем участке должен проинформировать ответственные органы о начале строительства и его завершении.
Так, можно не получать разрешение на строительство и реконструкцию следующих видов построек:
- Гараж (если его не использовать для предпринимательской деятельности).
- Жилой дом, садовый дом, хозяйственные постройки на садовом земельном участке.
- Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
- Строение, которое не является капитальным.
- Строения и сооружения вспомогательного использования.
Разрешение на строительство капитальных строений на участке
На объекты капитального строительства, за исключением указанных выше и некоторых других, разрешение требуется. Чтобы получить его, необходимо собрать пакет документов, а именно:
- Заявление (его можно заполнить онлайн).
- Документы, подтверждающие права на земельный участок.
- Утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане.
- Согласие всех владельцев на строительство или реконструкцию.
- Положительное заключение экспертизы проектной документации.
- И другие документы, если того требуют обстоятельства (например, если планируется реконструкция многоквартирного дома, территория относится к определенным категориям, и так далее).
Плюсы и минусы участков ИЖС
Такие участки имеют следующие преимущества:
| Можно присвоить жилому дому адрес | Оформить регистрацию для себя и всех членов семьи |
| Получить выписку из ЕГРН | и произвести налоговый вычет в ФНС |
| Оформить ипотеку и внести участок в качестве залога в банк | подключить коммуникации от ресурсоснабжающих организаций (отопление, газоснабжение, электричество и т.д.) |
Уведомление об окончании строительства
Последнее уведомление об окончании строительства подать следует в течение месяца после того, как дом закончен. Оно содержит практически те же сведения, что уведомление о планировании, но уже фактические. К уведомлению прикладывается техплан, который делают приглашенные вами кадастровые инженеры. Их же можно попросить заполнить уведомление, чтобы избежать ошибок. Дополнительно может понадобиться соглашение о разделении участка на доли между правообладателями, если собственников несколько.
Это уведомление тоже рассмотрят в течение семи рабочих дней. Если во время строительства вы не отклонялись от плана, то одобрение практически гарантировано. В ответ снова будет составлено уведомление о соответствии. Оно понадобится для оформления права собственности на дом.
Уполномоченный орган самостоятельно направит в регистрирующий орган заявление о постановке на кадастровый учет и регистрации за вами прав. Если это не будет сделано своевременно, вы можете направить заявление самостоятельно.
Кто и какие здания может строить на земле под ИЖС
Основным документом, регулирующим проведение строительных работ на наделах под ИЖС, является Градостроительный Кодекс РФ. Обычно используются такие земельные участки под строительство коттеджа. При этом внутренняя конструкция сооружения должна соответствовать следующим требованиям:
- высота потолка – 2,5 м;
- размер спальной комнаты – не менее 8 м2;
- площадь гостиной – от 12 м2;
- общая площадь санузла – не меньше 2,7 м2.
На участке разрешается возводить гараж. Причем нормы СНиПов относительно размеров этой постройки носят рекомендательный характер. Обязательны к соблюдению только удаленность гаража от забора, а также от собственного и соседнего домов.
Кроме того, категория земель под ИЖС позволяет собственнику строить:
- баню,
- сарай,
- навес,
- встроенную/пристроенную веранду,
- беседку,
- туалет.
Если говорить о том, кто может заниматься возведением сооружений на таком участке, то при выборе компании-контрагента необходимо удостовериться, что у нее есть разрешения на строительство частного дома.
Отличия от других категорий земли: плюсы и минусы
Главные плюсы, побуждающие приобретать граждан землю под ИЖС:
- инфраструктура поблизости;
- малое количество правовых ограничений для строительства;
- прописаться в доме не составляет никаких проблем;
- можно участвовать в государственной программе по помощи в строительстве;
- частный дом на такой земле можно использовать как залога при получении кредита.
В то же время земли под ИЖС обладают некоторыми негативными нюансами:
- ограниченный размер земельного участка;
- возможность проживания только одной семьи;
- строительство на наделе должно начаться не позднее, чем за три года с получения на него прав собственности;
- налоги на землю выше, чем на земли других категорий;
- при нарушении норм в судебном порядке может быть решено снести построенное сооружение.
Сколько стоит аренда земельного участка у государства
Подробный расчет ежегодной арендной платы выполняет Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) перед началом аукциона. Стоимость аренды будет зависеть от базовой ставки аренды для данной категории земель с учетом площади участка, вида его целевого использования, поправочного и зонального коэффициентов.
При наличии кадастровой оценки в течение последних 5 лет, размер арендной платы зависит от результатов торгов и кадастровой стоимости земельного участка (договор аренды заключают с тем, кто больше предложит максимальную ставку аренды за 1 год). Если кадастровая оценка не проводилась или ей более 5 лет, то торги проводят по процентной ставке от рыночной стоимости. Периодичность проведения государственной кадастровой оценки 1 раз в 3-5 лет.
Как взять в аренду землю сельскохозяйственного назначения
Аренда земли сельскохозяйственного назначения для выпаса и разведения животных, выращивания овощей, фруктов и зерновых культур, не предполагают строительства жилого дома. Однако строить можно на землях под личное подсобное хозяйство, правда лишь на 10% площади. Кроме того, на участке под ЛПХ можно легально выращивать овощи и животных, организовать производство по переработке продукции.
Нормативные документы сельских поселений публикуют на сайте администрации района. Ещё на таких сайтах размещают извещения о проведении торгов по аренде земли сельскохозяйственного назначения и их цены. Постановление администрации сельского поселения, об утвержденном порядке аренды, можно получить лично в администрации поселения или района.
В марте 2022 года Правительством решено упростить предоставление земельных участков физическим и юридическим лицам, если на них планируется создать производство в сфере импортозамещения. Они смогут взять их в аренду без торгов.
Совет 1 – выбрать город или пригород
Конечно, кто бы из нас не хотел жить в центре, желательно зеленой зоне, да еще и в собственном доме. Торговые центры под рукой, медицинские центры на выбор, образовательные и культурно-досуговые учреждения тоже рядом. Да и воздух хороший, не то что вблизи городских автомагистралей, где вечные пробки и заторы.
Но связь между просто землей и землей, предназначенной для индивидуального жилого строительства, гораздо сложнее — существуют десятки факторов, которые влияют на стоимость земельного участка помимо его расположения. В среднем по России цена на земельный участок в черте города 5 млн. за 10 соток, тогда как те же 10 соток в пригороде будут стоить уже 500 тысяч рублей, то есть в 10 раз меньше. Именно цена становиться решающим фактором, когда встает вопрос покупки земли в городе или пригороде.
Необходимые документы для покупки участка под ИЖС
Любой земельный надел – чья-то собственность. Сбор документов и выкуп организуется в зависимости от собственника. Тут может быть два варианта развития событий.
- Земля принадлежит муниципалитету или государству. Чтобы купить участок земли под дом, придется участвовать в аукционе на общих правах. На участие в аукционе делают заявку. О землях можно узнать из официальных газет и других СМИ. Процедура идёт по строгим правилам.
- Земля в собственности физического или юридического лица. Тут все намного проще – составляют договор купли-продажи, собирают документы и перерегистрируют право собственности (об оформлении земельного участка в собственность читайте в статье).
В черте города купить муниципальные земли невозможно
Надо правильно выбрать льготный земельный участок, сравнивая с аналогичными у конкурентов. Желательно изучить географическое положение и свойства грунта. Так можно избежать катастрофических проблем и сэкономить. Например, окажется, что на участке очень высокий уровень грунтовых вод, что потребует гидроизоляции всего фундамента.
Совет 3 — выбрать экологически чистый район
На мой взгляд, экология — второй по важности (после цены) фактор. На чистоту воздуха и отсутствие в нем вредных примесей влияют деятельность промышленных предприятий, близость и загруженность автодорог. Как правило, промзоны сосредоточены в отдельных районах города, но бывают и моногорода, где от заводского смога не скрыться.
Наличие или отсутствие леса вблизи загородного участка также влияет на выбор. Всегда хорошо окунуться в прохладу хвойного леса или пройтись по березняку за грибами, собирать на солнечных полянах малину и землянику. Но всего 2-3 таких дерева на вашем участке могут стать настоящей проблемой — вырубка требует документального разрешения (порубочного билета) и гигантских усилий на выкорчевку.
Деревья на участке – это прекрасно, пока дело не дошло до строительства…
Стоит ли покупать земельный участок в водоохранной зоне
Упрощенное оформление земельного участка в собственность
Для оформления дачного, садового участка существует упрощенный порядок регистрации права собственности, который еще называют «дачной амнистией».
Он заключается в том, что каждый гражданин может приватизировать дачный участок, а также оформить объекты капитального строительства как жилое помещение, что дает возможность прописаться на дачном участке. Таким образом можно оформить:
- Земельные участки для садоводства, огородничества, подсобного и дачного хозяйств, строительства гаража или жилого дома (тогда по упрощенному порядку регистрации подлежат только те дома, строительство которых началось до 1.03.2019 г.).
- Сами постройки на этих участках — дачные дома, бани и другое.
Достоинства и недостатки наделов под жилое строительство
Плюсы участков под ИЖС определяются, прежде всего, их расположением на территории населенного пункта. Среди достоинств можно перечислить то, что:
- власти обязаны поддерживать дороги в хорошем состоянии, отслеживать инфраструктуру земель: поблизости должны располагаться остановки общественного транспорта, магазины, больницы, школы;
- на участках данной категории допускается возведение хозпостроек, обустройство огорода или сада;
- владельцам предоставляется возможность оформления налогового вычета.
Но тип земли ИЖС – отнюдь не идеальная форма собственности. Она имеет также некоторые недостатки, в частности:
- участок данной категории не может превышать установленную законодательством площадь. Эта норма варьируется в регионах и определяется решением органов местного самоуправления;
- строительство жилого частного дома регулируется большим количеством нормативных актов. Поэтому на каждом этапе возведения здания гражданину придется оформлять соответствующий пакет документов и учитывать требования различных ГОСТов и СНиПов. На это уйдет масса времени. А процедура ввода в эксплуатацию чрезвычайно бюрократизирована.
Предоставление участка под ИЖС.
Вопросы предоставления земельного участка регламентирует Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ). В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса. Согласно п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет. Статьей 39.18 ЗК РФ установлены особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. В данной статье описана вся процедура предоставления участков под ИЖС. Исходя из данных норм, земельный участок под ИЖС предоставляется за плату. Предоставление земельного участка под ИЖС бесплатно возможно в следующих случаях:
- Получение участка под ИЖС в безвозмездное пользование (ст. 39.10 ЗК РФ), а затем получение этого участка под ИЖС бесплатно в собственность (ст. 39.5 ЗК РФ);
- Гражданам, имеющим трех и более детей (ст. 39.5, 39.19 ЗК РФ);
- Отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в случаях, предусмотренных законами (ст. 39.5, 39.19 ЗК РФ);
Важная информация — состав и качество грунта. Стоит задуматься, если цена участка намного ниже рыночной. Проблема может быть как раз в состоянии грунта. Данную информацию можно получить путем исследования грунта. В дальнейшем эти исследования пригодятся при проектировании дома и определении предпочтительного типа фундамента.
В отдельных случаях качество грунта настолько неудовлетворительное, что иногда приходится заменять его. Также приходится вносить корректировки в проект под условия выбранного участка. Ведь не всегда можно подобрать участок, который по всем параметрам будет подходить под строительство. Для решения проблемы стоит обратиться в архитектурную компанию. Немаловажный момент — уровень грунтовых вод, который можно проверить самостоятельно с помощью ручного бура. Если в неглубокой скважине через час начнется процесс накопления воды, то участок необходимо будет оснащать дренажной системой. У соседей узнайте о том, как уходит вода с участка в случае паводков, сильных дождей. Для постройки погреба необходимо, чтобы вода не задерживалась на участке.
Немаловажное значение в процессе оформления жилого дома является назначение земельного участка и права гражданина на него. Закон позволяет строительство на участках ижс и лпх.
Дом, являющийся объектом капитального строительства, может быть возведен на участке СНТ. Дальнейшее оформление такого объекта значительно упрощено.
Гражданин должен иметь права на участок. Идеальным вариантом является выкуп его из государственной или муниципальной собственности в личное владение. Для этого необходимо подать заявление в орган местного самоуправления. Выкуп займет не менее 30 дней.
Другим вариантом является длительная аренда земельного участка. После возведения жилого дома можно оформить участок в собственность.