Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски при покупке квартиры от подрядчика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подрядчики – компании, которые выполняют определенные виды работ на строительстве объекта по договору с застройщиком (например, делают остекление, проводят электромонтаж, выполняют штукатурные работы, делают благоустройство двора и т. д.).
Подрядная квартира и ее особенности
Подрядная квартира – это та, которой застройщик расплатился с подрядчиком за выполненные им работы. Раньше этот вид оплаты встречался реже, чем последние годы – такая форма расчета стала особенно популярной после 2008-го года. В годы финансового кризиса для многих девелоперов стало проблематичным расплачиваться со своими партнерами деньгами. Свободных средств стало гораздо меньше. Сегодня такая ситуация сохраняется – особенно отчетливо это прослеживается на рынке первичной недвижимости среднего класса среди небольших строительных контор. Как правило, крупные девелоперы осуществляют оплату прямыми деньгами, хотя и тут бывают исключения.
Сами по себе подрядные квартиры редко нужны подрядчикам – они хотят получить деньги. Иногда они оставляют себе такое жилье, если нуждаются в улучшении жилищных условий или чувствуют, что со временем квадратные метры здесь подорожают, и они смогут продать объект недвижимости дороже. Однако в большинстве случаев подрядные квартиры выставляются на продажу, причем дешевле, чем от застройщика, так как компания желает «обналичить» свои деньги как можно быстрее. Порой жилье реализуется на 10-30% дешевле.
Наиболее опасной формой является договор инвестирования. Связано это с тем, что документ этот является партнерским, и подрядчик, равно как и лицо, которое приобретает у него квартиру, несет равные риски с девелопером. В случае, если жилой комплекс будет задержан, покупатель не сможет рассчитывать на выплату компенсации, а если строительство объекта и вовсе «заморозят», покупатель не сможет присоединиться к числу «обманутых дольщиков». Более того, если достройкой объекта займется новый застройщик, он не будет претендовать на получение своей квартиры, как люди, обладающие правами согласно Федеральному закону №214 (подписавшие ДДУ).
Самым безопасным, безусловно, является договор купли-продажи уже готового жилья. В этой ситуации вряд ли могут возникнуть трудности. Покупка строящейся квартиры у подрядчика по договору переуступки ДДУ тоже довольно безопасна, покупатель после регистрации договора в Росреестре получает те же права, что и остальные дольщики. В этой ситуации, однако, сохраняются все риски для стандартного строящегося объекта, поэтому перед приобретением необходимо тщательно оценивать надежность девелопера, преимущества и недостатки новостройки.
Как у подрядчика появляются квартиры?
Очень часто застройщики с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами. Таким образом осуществляется бартерная сделка: квартира в обмен на услугу. Конечно, подрядчикам не нравится такой бартер, им нужны наличные деньги, поэтому нередко на досках объявлений можно встретить предложение по покупке квартиры от подрядчика.
Итак, что значит квартира от подрядчика? Квартиры образуются на балансе у подрядчика в результате совместной деятельности между застройщиком и подрядчиком.
Многие застройщики рассчитываются с подрядчиками квадратными метрами. Между подрядчиком и застройщиком оформляется договор переуступки, его суть в том, что обязательства и права, которые есть у одного лица, переходят к другому (лицо, приобретающее эти права, платит за них).
✅ Основные риски и подводные камни
Несмотря на выгодную стоимость сделки, покупка квартиры от застройщика всегда сопряжена с рисками. Например:
- Когда гражданин покупает квартиру в строящемся доме, он не приобретает право собственности. Свидетельство о праве собственности может быть зарегистрировано только на квартиру, которая уже введена в эксплуатацию. Это невозможно в случае строящегося здания. Таким образом, по сути, вы получаете право собственности застройщика на квартиру только после того, как она будет введена в эксплуатацию. Получите ли вы квартиру или нет — большой вопрос. Строители не могут дать вам такую гарантию.
- Они могут не выполнить свои обязательства или выполнить их не полностью. В результате ни застройщик, ни последующий покупатель не получат квартиру. В этом случае риск представляет только договор соинвестирования, поскольку договор купли-продажи и договор участия обычно подписываются «на месте».
- Покупатель может приобрести квартиру у ненадежного застройщика. Этот риск присутствует в любом типе сделки по покупке, будь то договор переуступки, договор купли-продажи или договор соинвестирования. Возможно, застройщик является честной компанией и может законно продать вам квартиру. Однако позже вы обнаружите, что руководитель всего процесса, мастер-разработчик, практически не несет ответственности за свой проект. Строящийся дом может строиться медленно или, наоборот, слишком быстро, с нарушением строительных норм и т.д. Вы также можете найти технические проблемы в существующем доме.
✅ Пошаговый порядок действий
Покупка квартиры у подрядчика происходит по стандартной процедуре, характерной для всех договоров такого типа. После первоначальной проверки застройщика и подрядчика, покупателю будет необходимо
- Подписать договор купли-продажи, договор переуступки или договор соинвестирования с Подрядчиком. Если первоначальное соглашение между застройщиком и подрядчиком было нотариально заверено, то новое соглашение между подрядчиком и Покупателем также должно быть нотариально заверено.
- Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если договор купли-продажи регистрируется в Росреестре, Покупатель оплачивает государственную пошлину в размере 2 000 рублей. Если Росреестр зарегистрирует договор передачи, Покупатель (физическое лицо) заплатит госпошлину в размере 350 рублей (подпункт 1 пункта 30 статьи 333.33 НК РФ).
- Передать деньги за квартиру подрядчику. Составление документов о взаимной приемке и передаче. Покупатель должен зарегистрировать, что подрядчик передал необходимые документы и перерегистрировал на него свидетельство о праве собственности. Подрядчик фиксирует, что Покупатель перечислил ему всю требуемую сумму. Эти документы помогут сторонам избежать возможных претензий друг к другу.
- Если дом еще не сдан в эксплуатацию, дождитесь окончания строительства. После сдачи дома в эксплуатацию покупатель должен подписать акт приема-передачи. Этот документ подписывается арендодателем только в том случае, если он/она удовлетворены качеством недвижимости. Если Покупатель обнаружит какие-либо недостатки в квартире, он имеет право потребовать от Застройщика их устранения. После подписания акта приема-передачи ипотечный держатель получает возможность въехать в квартиру. Гражданин становится реальным владельцем недвижимости.
Как проверить документы?
На начало строительства должна быть подготовлена определённая документация от застройщика, без которой подрядчик не может заключать договор подряда, приступая к строительству. Поэтому кроме документов продавца требуется ознакомиться с правоспособностью застройщика, у которого в наличии должны быть:
- План застройки, утверждённый отделом архитектуры и градостроительства.
- Разрешение на строительство, удостоверенное администрацией.
- Проектная декларация на строительство.
- Оформление земельного участка в зоне застройки, проект межевания зоны застройки.
- Договор страхования сделки или договор поручительства от банка.
- Договор услуг, заключённый между застройщиком и подрядчиком, в котором прописано право подрядчика на получение квартиры.
Рекомендация. Следует обратить внимание на наличие правоустанавливающего документа, допускающего участие квартиры в цессии или купле продаже.
Нужно потребовать документ, отражающий правоспособность продавца:
- Если объект сдан актом госприёмки, то право собственности должно быть оформлено на подрядчика.
- В иных случаях он может действовать по доверенности от учредителя.
- Если у заказчика существует только право требования, то по нему оформляется его переуступка – составлением договора цессии.
Трехсторонние договоры
Приобретение права требования через подрядчика может стать менее рискованным, если оформление договора будет происходить с участием застройщика. В этом случае покупатель получает гарантии от двух участников строительства. в том числе и напрямую от застройщика. Это даст возможность претендовать на получение квартиры даже при ненадлежащем исполнении обязательств со стороны подрядчика.
Таким образом, на стадии подготовки сделки с подрядчиком гражданам необходимо обратить внимание на следующее:
- надежность подрядчика – нужно проверить его участие в застройке аналогичных объектах, отсутствие претензий в судебном порядке;
- характер взаимоотношений застройщика и подрядчика – если компании работают на постоянной основе и ранее уже успешно реализовали множество аналогичных проектов, риски существенно снижаются;
- потребовать включение в договор прямое согласие застройщика на передачу квартиры даже при нарушении подрядчиком обязательств по строительству;
- проверить наличие ограничений или обременений на готовые квартиры, продаваемые подрядчиками, чтобы исключить шанс повторной продажи.
В чем состоит суть сделки
Мнение эксперта
Станислав Ершов
Квалифицированный юрист. Готов ответить на любые ваши вопросы! Задавайте их прямо сейчас!
Написать эксперту
Многие потенциальные покупатели не понимают, зачем покупать недвижимость у подрядных компаний и как она вообще оказывается в их распоряжении. Подрядчик – это организация, оказывающая застройщику услуги на разных этапах возведения объекта. Такие компании выполняют строительно-монтажные и отделочные работы, занимаются остеклением, благоустраивают территорию.
Поскольку застройщики часто испытывают дефицит финансирования, особенно в период спада продаж, они расплачиваются с контрагентами по взаимозачету. Исполнитель получает за свою работу не живые деньги, а квадратные метры в новостройке. Это происходит путем составления ДДУ между сторонами. Передача прав по договору подлежит государственной регистрации.
Также бывает, что строители передают подрядчикам уже готовое жилье. В таких случаях заключается соглашение купли-продажи. Подрядная организация оформляет квадратные метры в свою собственность, а потом их перепродает.
Конечно, исполнителя это может не устраивать. Но иногда его просто ставят перед фактом, и приходится соглашаться на сделку. В результате подрядчик продает квартиры посторонним людям по договору уступки. Поскольку ему надо покупать материалы, платить налоги, зарплату персоналу, жилье обычно реализуется по минимальным ценам.
Риски при покупке квартиры у подрядчика
Если подрядчик уже получил квартиры в счет выполненных работ согласно 214 ФЗ и реализует их по договору переуступки, риски покупателя не больше, чем при покупке квартиры у застройщика.
Сложности могут возникнуть в ситуации, когда застройщик и компания подрядчик заключают инвестиционный договор, который предусматривает оплату еще не выполненных услуг квартирами. Продажа такой недвижимости осуществляется по цене существенно ниже рыночной, однако при этом обязательства перед застройщиком еще не выполнены.
В большинстве случаев сделка происходит на этапе строительства дома, следовательно, покупатель приобретает не саму квартиру, а право ее получить после сдачи дома в эксплуатацию.
К основным рискам в данном виде сделок можно отнести:
- Невыполнение подрядчиком возложенных на него обязательств, ведет к расторжению соглашения с застройщиком. Следовательно, недвижимость подрядчик не получит, даже несмотря на то, что уже успел ее продать. Покупатель при этом даже в судебном порядке не сможет получить купленную недвижимость или вернуть свои деньги.
- Подрядчик может выполнить меньший объем работ или использовать меньше материалов при строительстве и некоторые квартиры не будут ему переданы, поскольку задолженность перед ним будет меньше. Велика вероятность приобрести квартиру, которой нет.
Избежать рисков можно если:
- изучить ДДУ продавца;
- заключать трехсторонний договор;
- привлекать к заключению сделки юристов и специалистов, которые помогут учесть все нюансы и оценить риски;
- изучить документацию застройщика;
- лучше выбирать подрядчиков, которые уже давно находятся на рынке, имеют стабильное финансовое положение (для этого потребуется внимательно изучить документацию и строительный рынок).
Тщательный контроль необходим перед совершением сделки и в момент ее оформления.
О том, какие еще риски могут поджидать покупателя при покупке квартиры в новостройке, мы подробно рассказывали тут.
Риски при покупке квартиры у подрядчика
Если подрядчик уже получил квартиры в счет выполненных работ согласно 214 ФЗ и реализует их по договору переуступки, риски покупателя не больше, чем при покупке квартиры у застройщика.
Сложности могут возникнуть в ситуации, когда застройщик и компания подрядчик заключают инвестиционный договор, который предусматривает оплату еще не выполненных услуг квартирами. Продажа такой недвижимости осуществляется по цене существенно ниже рыночной, однако при этом обязательства перед застройщиком еще не выполнены.
В большинстве случаев сделка происходит на этапе строительства дома, следовательно, покупатель приобретает не саму квартиру, а право ее получить после сдачи дома в эксплуатацию.
К основным рискам в данном виде сделок можно отнести:
- Невыполнение подрядчиком возложенных на него обязательств, ведет к расторжению соглашения с застройщиком. Следовательно, недвижимость подрядчик не получит, даже несмотря на то, что уже успел ее продать. Покупатель при этом даже в судебном порядке не сможет получить купленную недвижимость или вернуть свои деньги.
- Подрядчик может выполнить меньший объем работ или использовать меньше материалов при строительстве и некоторые квартиры не будут ему переданы, поскольку задолженность перед ним будет меньше. Велика вероятность приобрести квартиру, которой нет.
Избежать рисков можно если:
- изучить ДДУ продавца;
- заключать трехсторонний договор;
- привлекать к заключению сделки юристов и специалистов, которые помогут учесть все нюансы и оценить риски;
- изучить документацию застройщика;
- лучше выбирать подрядчиков, которые уже давно находятся на рынке, имеют стабильное финансовое положение (для этого потребуется внимательно изучить документацию и строительный рынок).
Тщательный контроль необходим перед совершением сделки и в момент ее оформления.
Можно ли будет сделать возврат налога?
При покупке квартиры, в ситуации, когда подрядчик не записал недвижимость как личное владение, он является посредником и соглашение заключается со строительной компанией. Данная схема является зачетной, а ее минус состоит в том, что вернуть НДФЛ невозможно. Строительная компания не может выдать документ, подтверждающий расходы покупателя для ФСН, потому что эти документы оформлялись с подрядчиком.
При покупке квартиры по договору уступки прав требования, право получения имущественного вычета возникает с момента подписания акта приема-передачи квартиры. В этом случае, в налоговый орган предоставляется копия договора долевого участия, на основании которого произошла переуступка прав требования.
В данной статье были рассмотрены способы приобретения жилья у подрядчика, основные нюансы такого рода сделок, а также информация по минимизации рисков в процессе купли-продажи. Внимательное изучение всех деталей сделки и документов позволит купить жилье дешевле рыночной стоимости и не попасть в руки мошенников.
Внимание! Основной риск покупки жилья у подрядчика заключается в том, что организация может быть признана банкротом до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Это означает, что обязательства перед заказчиком компания не успеет выполнить, а, следовательно, он может потребовать вернуть права на переданные квадратные метры.
Возможен также риск невыполнения обязательств подрядчика перед застройщиком, о котором было сказано выше. Вследствие чего может быть расторгнут договор ДДУ, а покупатель будет вынужден судиться с подрядчиком. Если у того не будет денег для возврата, то последует процедура банкротства, которая может затянуться на длительное время. Возможна ситуация, когда подрядчик просто ликвидируется и исчезнет с рынка, а покупатель останется не с чем.
Особенности приобретения жилья в новостройке
Подрядчиком называется компания, работающая по договору подряда. Данная компания выполняет поручения заказчика в период строительства дома, а в качестве оплаты за свои услуги получает от застройщика квартиры в строящемся доме. Стороны заключают договор долевого участия в строительстве либо определенные квартиры без договора бронируются за подрядчиком.
Полученные квартиры чаще всего продаются заблаговременно, для того, чтобы иметь возможность оплатить труд рабочих, закупить материалы и т.д. Если такой необходимости нет, продажа недвижимости осуществляется уже на этапе сдачи дома.
По своему правовому статусу подрядчик отличается от застройщика, поэтому переоформить договор долевого строительства на покупателя он не может, в его компетенции переуступка прав собственности (ст. 388 ГК РФ) или оформление договора купли-продажи (ст. 549-558 ГК РФ).
Переуступка прав требования квартиры – регулируемая законодательством процедура.
Квартира от застройщика или от частного инвестора: ответ не так прост
Эксперты проанализировали покупку квартиры от застройщика напрямую и у инвестора, который уже вложился в нее ранее. Выводы порой неочевидные. Многие покупатели, которые уже сформировали мнение на этот счет, а оно, как правило, в пользу застройщика, просто заблуждаются.
1. Цена
Застройщик в отличие от инвестора не станет торговаться с покупателем по поводу цены. Девелопер реализует объекты по фиксированной цене, тогда как у инвестора есть «пространство для маневра» и он может предложить потенциальному клиенту интересную скидку. Более того, инвесторы, как правило, и прибегают к демпингу, чтобы сделать свое предложение более интересным для покупателя.
2. Уникальность предложения
Естественно, на старте продаж никаких инвестиционных квартир в предложении нет, они появляются ближе к окончанию строительства, когда стоимость объектов уже подросла. С этим связана и уникальность предложения от инвесторов. Почти в любом проекте могут быть типы квартир, которых согласно квартирографии мало, например, в многосекционном доме только в одной секции представлены четырехкомнатные квартиры. Ближе к завершению реализации проекта таких квартир в предложении от застройщика чаще всего не остается и их можно приобрести только у частного инвестора.
3. Риски
Если квартира приобретается по договору переуступки прав по ДДУ, то конечную ответственность в любом случае перед покупателем несет застройщик. После продажи квартиры инвестор уже не имеет никаких обязательств перед дольщиком, как ошибочно полагают некоторые покупатели, что раз они купили квартиру у частного лица или компании, то обязательства перед ним имеет продавец. Однако именно застройщик несет ответственность за своевременное завершение строительства и передачу объекта дольщику.
Среди покупателей также бытует мение относительно покупки квартиры от инвестора, что у застройщика покупать надежней просто потому, что инвестор может передумать, отказаться от сделки в последний момент или запросить бОльшую цену. А с застройщиком заключается договор бронирования и тут выход на сделку гарантирован. Тем не менее, это не совсем так. Частный инвестор или компания, конечно, могут от сделки отказаться, но точно также это может сделать и сам застройщик, просто расторгнув договор бронирования. И такие ситуации, когда застройщик по тем или иным причинам не выходил на сделку, на рынке не редкость. Сделка является состоявшейся только после государственной регистрации договора, и все, что происходит до этого момента, на какой бы стадии сделка не находилась, покупателю никак не обеспечивает приобретение квартиры. А договор бронирования можно заключить с инвестором. При этом застройщик точно также, как и инвестор, может принять решение о повышении цен, и на все незавершённые сделки будет уже распространяться новая цена.