Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Банкротство застройщика: что делать дольщикам?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.
Отказ от договоров долевого участия в 2022 году
Понятно, что использование эскроу-счетов фактически лишает смысла долевое строительство, как источник доступного жилья. Но это не «недосмотр» государства, а судя по всему, осознанная политика, направленная на вытеснение данной модели со строительного рынка. Причины этого также вполне объяснимы.
Будучи изначально разумной и выгодной для обеих сторон, модель «construcción de la equidad», в России зарекомендовала себя не лучшим образом. Массовый обман дольщиков продолжался десятилетиями. До сих пор в нашей стране существует порядка полутора тысяч «долгостроев» долевого строительства с не до конца понятными перспективами. В реестре «обманутых дольщиков» значатся более восьмидесяти тысяч семей.
Очевидно, что требуется новый тип взаимоотношений между строителями и долевыми инвесторами. В его качестве и выступает так называемое проектное финансирование
Как будет проходить сделка?
Инвестор (заказчик квартиры) кладет определенную сумму на специальный счет
Счет замораживается до окончания строительства
Девелопер строит дом, за счет имеющихся у него средств, либо (что более вероятно) оформляет кредит в том же банке
После того, как дом сдан, и клиенты получили свои квартиры, деньги со спецсчета переводятся на счет девелопера
Очень важным моментом является то, что один застройщик может получить только одно разрешение на строительство одного дома. Следить за ходом такого строительства легче и возможности махинаций с собранными у мелких инвесторов средствами, как минимум, ограничены. Кроме того, деньги долевых инвесторов застрахованы. Все вместе это должно остановить рост числе «обманутых дольщиков» и, в конце концов, ликвидировать эту проблему полностью.
ДДУ перестанут существовать в принципе им на смену придут эскроу-счета. Максимум, что будет грозить долевому инвестору – это неадекватный процент прироста средств на «замороженном счету».
Но, поскольку возможности обмана со стороны застройщика минимизированы, то это не будет иметь значения – ведь долевой инвестор при нормальном исходе получит не вложенные деньги, а готовый объект недвижимости.
В ближайшие годы произойдет полный переход с долевого строительства на проектное жилищное финансирование.
Процедура признания застройщика банкротом
Строительная компания может обанкротиться в силу различных причин: роста цен на работы и стройматериалы, затраты на выплаты по судебным решениям, форс-мажорные обстоятельства и т.д. Инициировать процедуру признания в этом также могут различные стороны: сам застройщик, дольщик или иные организации. Однако окончательно признать и утвердить такой статус может только арбитражный суд. Начать процедуру можно в том случае, если застройщик просрочил выплаты на три месяца или больше, а также накопил долгов на сумму более трехсот тысяч рублей.
Юридическое лицо признается банкротом в строгом соответствии с ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Застройщикам посвящена отдельная одноименная глава закона. Процедура может включать 5 этапов, но обычно все обходится наблюдением (длится до 7 месяцев) и конкурсным производством (от полугода до нескольких лет). На этапе наблюдения суд направляет в компанию временного управляющего: он подсчитывает баланс активов и пассивов, анализируя финансовое состояние. Во время конкурсного производства застройщик признается банкротом уже официально, и присланный судом управляющий начинает распоряжаться его делами, имущество распродается, деньги идут на выплату кредиторам, а сама организация прекращает свое существование. Если же по итогам проверки выясняется, что застройщик способен рассчитаться с долгами, то ему разрешают продолжить работу, хотя и с некоторыми ограничениями. Т.н. «финансовое оздоровление», когда привлекаются дополнительные инвестиции и источники дохода, а также реструктурируются имеющиеся кредиты, для компаний-застройщиков невозможно: суд может только назначить внешнего управляющего, чтобы строительство дома все же завершилось.
За ходом процедуры можно следить по газете «Коммерсантъ»: это официальный источник, размещающий информацию о банкротствах. Даже если дело в суде только начато, на страницах или на сайте газеты появится соответствующее объявление.
«Реестр требований кредиторов»: как туда попасть и что делать после отказа
Необходимо написать заявление о включении в реестр. Оно пишется в свободной форме: главное – описать возникшую ситуацию и приложить документы. Требования по отправке и срокам принятия заявления всегда указываются в газете «Коммерсант», когда там появляется объявление о банкротстве строительной компании.
Вот документы, которые нужно приложить к заявлению:
- Договор с застройщиком, прошедший государственную регистрацию. Он обязателен для включения требований дольщика в любой реестр.
- Паспорт РФ.
- Документы о передаче имущества или об оплате (это могут быть расписки или квитанции из банка).
- Решения суда, если они имеются.
Кого считать застройщиком в деле о банкротстве?
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ застройщиком в деле о банкротстве признается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (таковым может быть любое юридическое лицо, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель), к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Однако предусмотренные Федеральным законом № 127‑ФЗ особенности о банкротстве застройщиков применяются не в отношении любого застройщика, а только такого, который привлекал средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома. Поэтому тип возводимого объекта строительства имеет правовое значение. Например, Президиум ВАС в Постановлении от 15.07.2014 № 15636/13 не распространил действие Федерального закона № 127‑ФЗ на дома блокированной застройки (таунхаусы), указав, что:
- секции в блокированном доме не являются жилыми помещениями в МКД (согласно договору гражданам передаются жилые секции в блокированном жилом доме с отдельно выделенным под каждую секцию земельным участком);
- участники строительства блокированных домов не являются участниками строительства в целях применения положений § 7 Федерального закона № 127‑ФЗ.
Где получить информацию о банкротстве застройщика?
В случаях с застройщиками нужно всегда быть «на чеку». Если дольщику кажется, что что-то идет не так, то лучше лишний раз перестраховаться и проверить информацию — не находится ли застройщик в процессе банкротства. Чем раньше эту информацию получит дольщик, тем больше шансов спасти свои деньги и квартиру.
По закону конкурсный управляющий обязан направлять кредиторам (которыми и являются дольщики) уведомления о банкротстве. Однако далеко не всегда участники долевого строительства узнают о процедуре таким образом. И дело не всегда в плохой работе управляющего, иногда у него просто может не быть списка всех дольщиков или он может быть не полным.
Проверить информацию можно самостоятельно, не дожидаясь письма от управляющего. Для этого есть ряд онлайн-сервисов.
Дольщики, выбравшие возврат денежных средств, должны написать отказ от участия в ДДУ. Затем они попадают в реестр требований кредиторов. В этом документе указаны сведения о лицах, перед которыми у компании есть невыполненные обязательства. Реестр формируется 3 месяца, начиная со дня, когда застройщик объявлен разорившимся. Дольщику важно попасть в данный список, для этого ему следует подать соответствующее заявление конкурсному управляющему.
Заявление необходимо подать не позже, чем через два месяца после получения уведомления о разорении застройщика. При этом не важно, закрыт реестр или нет – суд все равно рассмотрит обращение. Однако в таком случае вероятность возврата денег крайне мала, так как требования по «опоздавшим» заявлениям выполняются в последнюю очередь.
Заявление о включении в реестр составляется в свободной форме, вместе с ним необходимо предоставить копии нескольких документов:
- Договор долевого участия. Важно, что он должен пройти регистрацию в Росреестре, иначе заявление не будет принято.
- Документы, подтверждающие оплату.
- Решение суда, если таковое имеется.
- Паспорт участника долевого строительства.
На основании какого договора можно включаться в реестр?
Арбитражный суд может включить в реестр кредиторов или требований о передаче жилых помещений требование участника строительства на основании следующих документов:
- договор участия в долевом строительстве;
- договор купли-продажи жилого помещения в МКД или жилом доме блокированной застройки;
- предварительный договор участия в долевом строительстве;
- предварительный договор купли-продажи жилого помещения;
- договор займа, по которому обязательства в части возврата суммы займа прекращаются при передаче построенного жилого помещения в МКД в собственность;
- внесение денег / имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере или коммандитного товарищества с последующей передачей в собственность жилого помещения в МКД;
- договор простого товарищества на строительство МКД с последующей передачей жилого помещения в этом доме в собственность;
- вексель для последующей оплаты им жилого помещения в МКД;
- внесение денег в ЖСК в целях участия в строительстве МКД;
- любые другие сделки, при которых деньги / имущество передаются в целях строительства МКД и последующей передачи жилого помещения в таком доме в собственность.
Учтите, что право на включение в реестр кредиторов имеют и те дольщики, кто успел расторгнуть договор с застройщиком, но не получил своих денег, а также дольщики, договоры с которыми были признаны судом недействительными или незаключенными.
На что могут рассчитывать дольщики?
Закрытие любой компании непременно сопровождается рассылкой соответствующих уведомлений всем кредиторам, причем выполняется подобный процесс в течение 5 дней после принятия решения.
В тексте такого уведомления имеются сведения о том, что дольщик может подать требование о возврате внесенной суммы с процентами. Следующие действия полностью зависят от того, на каком этапе строительства дома была начата процедура банкротства застройщика:
- если был достроен дом, то желательно дольщикам подавать заявление в арбитражный суд, в котором указывается на необходимость оформления права собственности на квартиру;
- если строение не было возведено, то открывается конкурсное производство, поэтому рассчитывать дольщики могут исключительно на возврат средств, а при этом нет четких временных границ относительно выполнения этого обязательства застройщиком.
Первоначально фирма погашает обязательства перед гражданами, которым был нанесен физический урон. Далее выплачиваются зарплаты и иные платежи работникам строительной компании. Только потом в соответствии с очередностью, имеющейся в реестре, погашаются требования дольщиков.
Как исправить ситуацию при обмане?
Банкротство может наступить в результате логичных стечений обстоятельств или по вине самого застройщика, если он решил обанкротить компанию преднамеренно. В случае второго варианта, когда дольщики подозревают, что крах наступил не просто так, следует немедленно направить дело в прокуратуру для проверки фактов нарушения законодательства и принятия мер.
Имеется еще один вариант, как вернуть недостроенную недвижимость. Для этого все пострадавшие могут организовать ЖСК. После — направить в суд заявление о признании права владения недостроенным строительным объектом и намерение взять его и земельный участок, на котором ведется строительство, в личное управление. Далее, конечно, придется вкладывать свои личные средства для того, чтобы завершить строительство дома и запустить его в эксплуатацию. Но это законный выход из сложившейся непростой ситуации. Если создание ЖСК невозможно, ваши требования переводятся в денежный эквивалент и подлежат погашению.
Размер выплаты формируется из суммы, выплаченной по договору плюс компенсация за ущерб. Ущерб при этом составляет разницу между стоимостью строящегося жилья, указанной в договоре и стоимостью жилого объекта на данный момент.
Гораздо проще, если строительная компания проявляет добросовестность и действует в интересах пострадавших дольщиков. Нередко застройщики, чувствуя свою несостоятельность, передают незавершенное жилье другой компании, которой предстоит довести до конца строительство. Это делается, когда недвижимость почти достроена и в нее можно уже въезжать. Дольщикам необходимо только установить в судебном порядке права на законное владение имуществом. Также вы, как пострадавший, можете получить практически готовое жилье в другом районе.
Компании, претендующие на банкротство должны подтвердить свою неспособность расплачиваться перед кредиторами. После направления ходатайства в суд первоначальным признаком несостоятельности строительной фирмы является запуск рассмотрения дела о её банкротстве с последующим предоставлением ему статуса банкрота. Ключевые признаки банкротства строительной фирмы, которые позволяют начать судебное разбирательство следующие:
- общая сумма обязательств перед юридическими лицами должна составлять не меньше 100 000 рублей, а перед гражданскими лицами – от 10 000 рублей;
- просрочка по обязательствам должна составлять больше трёх месяцев;
- если задолженность невозможно погасить в течение одного месяца.
«Реестровые дольщики» и возврат средств
Необходимо своевременно подать заявление о внесении соответствующей информации в реестр дольщиков, причем, важно попасть в «правильный» список. Те, кто хотят вернуть оплаченные деньги и получить компенсацию денежными средствами, должны оказаться в реестре кредиторов. В заявительном документе, форма которого, в общем, свободная, должно быть четко написано, что частный инвестор желает разорвать ДДУ. Причем, это крайне важное условие, позволяющее требовать возврата денег дольщика.
Частные инвесторы, которые будут настаивать на получении жилья, вносятся в список дольщиков. Важно понимать, что, когда судебное разбирательство уже стартует, переход из одного реестра в другой является крайне затруднительным процессом, и придется доказывать объективную необходимость такого шага. Поэтому лучше все вопросы для себя решить заранее, посоветовавшись с компетентным юристом.
Если принято решение — претендовать на возмещение убытков, необходимо заявлять о компенсации всех расходов дольщика в период возведения дома. Не помешает также прибавить к итоговой сумме компенсацию вреда не только материального, но и морального. Как известно, чем больше сумма, тем лучше для заявителя – суды нередко принимают решения о меньшей выплате.
Конечно, принятие дольщиком соответствующих решений, а также действия, нужные для перехода к другому застройщику – все это сопровождается определенной нервозностью, требует времени и энергии, но таковы риски долевого строительства, которые, в общем, на данном этапе уже минимизированы.
Тенденция такова, что строительство с привлечением средств граждан совсем скоро должно уйти в прошлое, но, тем не менее, договора еще заключаются. А значит — есть люди, которые уже сейчас терпеливо ожидают свое жилье и проблема банкротства застройщика может оставаться для них актуальной еще достаточно долго.
Получение квартиры в возводимом объекте после банкротства застройщика
Получение квартиры в возводимом объекте после банкротства застройщика
В некоторых ситуациях банкротство строительных компаний еще не является поводом для беспокойства дольщика. В случае если объект завершен или находится на стадии завершения, шанс получения квартиры достаточно велик.
В случае сдачи объекта в эксплуатацию, необходимо подавать иск с требованием признания права собственности на квартиру. При правильном составлении заявления, в большинстве случаев его удовлетворяют. Если же объект находится еще на стадии строительства, но ваша квартиру уже построена, то обращаться в суд также имеет смысл. Важно заручиться при этом поддержкой квалифицированного юриста, который знает закон о банкротстве до мельчайших деталей, а потому поможет получить максимальную пользу в сложившейся ситуации.
В том случае, когда дом находится на начальных стадиях строительства, и вашей квартиры еще нет, обращаться с иском в суд также можно в надежде, что объект будет передан другому застройщику.
В любом случае попытка получить квартиру должна быть приоритетной, поскольку размер компенсации, получаемой после признания застройщика банкротом, в большинстве случаев ниже суммы, внесенной дольщиком. Объект будет продан с торгов, причем его стоимость будет устанавливаться намного ниже рыночной.