Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация прав (обременений) на недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В 2019 году принят закон по вопросам усиления защиты права собственности, арбитража, оптимизации судебной нагрузки и дальнейшей гуманизации уголовного законодательства. В частности в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» внесены поправки, которые определили порядок снятия юридических притязаний.
Стоит ли покупать недвижимость с юридическими притязаниями?
Информация о юридических притязаниях на недвижимость содержится в кадастровой справке. Ее можно получить на сайте электронного правительства egov.kz. Справку может получить не только собственник недвижимости, но и третье лицо при согласии собственника, оформленного также через портал.
Первое, что нужно знать приобретая квартиру с юридическим притязанием, это то, что по закону вы имеете право ее купить, а продавец имеет право вам ее продать. Однако на практике бывает не все так просто. Некоторые покупатели жалуются на то, что встречаются нотариусы, которые отказываются регистрировать такую сделку, объясняя это риском того, что в будущем такая сделка может быть признанной недействительной.
Стоит ли соглашаться быть залогодателем? >>>
Теоретически можно совершить сделку без участия нотариуса, но на практике покупатели сталкиваются с тем, что регистрирующей орган отказывает в регистрации прав на такой объект. Хотя в законе четко сказано, что государственная регистрация юридических притязаний является учетной и не влечет приостановления государственной регистрации или установления обременении прав на недвижимое имущество. Следовательно, в случае незаконного отказа в регистрации можно поспорить с Департаментом юстиции, подав жалобу в прокуратуру. Но стоит ли сделка таких хлопот?
— В судебной практике самым распространенным видом спора является оспаривание сделок, — отмечает адвокат Жазира Нурланова. — Покупатель, приобретая недвижимость, которая является предметом судебного разбирательства, рискует при признании судом сделки недействительной понести последствия в виде реституции, так как, если сделка не соответствует законодательству, то нет оснований для возникновения права собственности на недвижимое имущество. Заключать такие сделки нужно с особой осторожностью, так как положительный результат разрешения дела никто не может гарантировать.
Ремонт от застройщика: преимущества и недостатки >>>
Что можно попробовать сделать в данной ситуации? Если хочется купить именно эту квартиру, то вместе с юристом стоит разобраться, в связи с чем наложено юридическое притязание. Возможно это подача иска или соглашение о задатке. Допустим, в иске было отказано или долг давно возвращен, а лицо, наложившее притязание «забыл» его снять или не хочет тратить на это свое внимание.
— Если заинтересованное лицо безосновательно отказывается снимать юридическое притязание с недвижимого имущества, то аннулирование записей в регистрационном листе правового кадастра осуществляется органом юстиции на основании решения суда, вступившего в законную силу, — отмечает Жазира Нурланова. — Следовательно, собственник должен обратиться в суд с иском о регистрации прекращения притязания.
Но если поводом для наложения юридического притязания являются наследственные споры, защита интересов несовершеннолетних собственников, раздел имущества между супругами и так далее, то риски признания вашей сделки купли-продажи в будущем недействительной возрастают. В связи с чем стоит повременить с покупкой такого жилья до разрешения споров либо найти другую недвижимость, которая будет безопасной с юридической точки зрения.
Что делать с неочевидными обременениями
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.
Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.
Важным этапом проверки недвижимости на юридическую чистоту является ознакомление с правоустанавливающими документами.
1. Запросив у продавца недвижимости подтверждение права собственности, перепишите данные документа и сопоставьте их с данными, указанными в справке об обременениях.
(Справку об обременениях на недвижимое имущество можно получить на портале электронного правительства граждан. Срок оказания услуги составляет двадцать минут с момента регистрации заявления).
В качестве правоустанавливающего документа в Казахстане могут выступать:
– договор купли-продажи;
– договор мены;
– договор дарения;
– свидетельство о приватизации жилья;
– свидетельство о вступлении в наследство;
– другие документы, подтверждающие право собственности на жилье.
2. Попросите продавца предоставить технический паспорт недвижимого имущества. В документе будут указаны технические характеристики объекта: од постройки дома, кадастровый номер и план квартиры с указанием количества комнат, размеры.
Главное, на что стоит обратить внимание при выполнении этого пункта – данные, указанные в техническом паспорте должны совпадать с фактическими показателями жилья. Проверьте планировку квартиры – она должна соответствовать той, что указана в техническом паспорте. Проверьте расположение окон, дверей, межкомнатных перегородок. Если вам кажется, что данные техпаспорт и реального объекта сильно расходятся — попросить продавца квартиры обратиться к услугам техника из Центра по недвижимости (бывш. БТИ), который сможет провести более тщательный анализ помещения. Обратите внимание! Процедура оценки помещения платная и занимает несколько дней.
3. Сопоставьте данные о собственнике квартиры, которые указаны в правоустанавливающем документе, с данными удостоверения личности продавца. Если вам удастся заметить расхождение даже в одной буквенный или цифре – попросите продавца устранить несоответствие до оформления сделки.
Проверка продавца и иных заинтересованных лиц
1. Согласно законодательству Республики Казахстан, если лицо, заключающее сделку купли-продажи находилось в невменяемом состоянии на момент подписания договора – в судебном порядке сделка может быть признана недействительной с последующим возвратом права собственности на жилье предыдущему владельцу. Чтобы обезопасить себя от такого варианта развития событий – поговорите с хозяином квартиры. Узнайте, как и когда он приобрёл квартиру, почему хочет ее продать, спросите о плюсах и минусах данного района. В случае, если вы заподозрили продавца в неадекватном поведении, алко- или наркозависимости – следует уточнить информацию о продавце в соответствующем медучреждении или отказаться от оформления договора.
2. В случае если жилье продавец получил по договору дарения, убедитесь, что дар получен от совершеннолетнего лица и ничьи права при этом не нарушены. Подробнее о договоре дарения читайте здесь. В случае, если указанные условия не соблюдены – договор дарения может быть оспорен, что также может привести к лишению права собственности на жилье после его покупки.
3. Обратите внимание на семейное положение продавца – если он/она состоит в браке – при заключении сделки необходимо предоставить согласие супруга/супруги на покупку жилья. Информацию о семейном положении продавца можно запросить в органе РАГС (бывш. ЗАГС), или договориться о составлении нотариально заверенное расписки об ответственности за предоставление ложных сведений при оформлении сделки.
4. Если продажа квартиры осуществляется по доверенности – внимательно ознакомьтесь с текстом документа. В нем должны быть указаны следующие данные:
– реквизиты недвижимости;
– данные и подпись доверителя;
– полномочия доверенного лица (Обратите внимание! В полномочия доверенного лица может входить или не входить получение денежных средств за продажу жилья. В некоторых случаях, доверенное лицо имеет право только на оформление сделки, а получить деньги необходимо продавцу).
– срок действия доверенности. Данный документ, как правило, действует в течение 3 лет с момента оформления, однако, если срок действия доверенности не указан в документе – он будет составлять один год с момента регистрации.
Легитимность доверенности проверьте у нотариуса, который её выдал, лично или по запросу через Нотариальную палату. Здесь заодно можно удостовериться в полномочиях специалиста, например запросить лицензию.
Попросите доверенное лицо дать контакты доверителя. Свяжитесь с ним и зафиксируйте аудио- или видеозаписью его желание продать недвижимость.
Статья 8. Преимущественные интересы
Преимущественными интересами, не подлежащими обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, являются:
1) обременения, выступающие как общие правила и запреты, установленные законодательными актами Республики Казахстан;
2) права (обременения прав), которые возникают на основании нормативных правовых актов, в том числе право нахождения на не закрытых для общего доступа земельных участках и проходов через них, публичные сервитуты;
3) право землепользования на срок менее одного года;
4) право пользования чужим недвижимым имуществом на срок менее одного года, в том числе право аренды, безвозмездного пользования, сервитуты менее года;
5) право доступа людей и проезда транспорта к линиям электропередач, телефонным и телеграфным линиям и столбам, трубопроводам, геодезическим точкам и другим коммуникационным линиям, обусловленные общественными нуждами;
6) фактическое владение недвижимым имуществом лиц, не являющихся правообладателями, до признания в установленном порядке за фактическим владельцем права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности;
7) право пользования жилыми помещениями, находящимися в государственном жилищном фонде, или право пользования жилыми помещениями, арендованными местными исполнительными органами в частном жилищном фонде.
1. В государственной регистрации изменения, прекращения ранее возникших прав на недвижимое имущество (обременении прав), признаваемых возникшими без государственной регистрации в правовом кадастре, или установления обременения в отношении ранее возникших прав не может быть отказано в связи с отсутствием регистрации такого права (обременения права).
2. При переходе ранее возникшего права в результате его отчуждения или наступления иных юридических фактов запись о возникновении ранее возникшего права и его прекращении осуществляется одновременно с регистрацией возникновения права у приобретателя.
3. Для государственной регистрации в случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, заявитель (уполномоченный его представитель), кроме случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи, должен представить в регистрирующий орган документы, подтверждающие ранее возникшее право (обременение права) на недвижимое имущество. Указанные документы должны соответствовать требованиям законодательства Республики Казахстан, действовавшим на момент возникновения права (обременения права).
4. Правообладатель ранее возникшего права (уполномоченный представитель) должен в письменном виде представить в регистрирующий орган сведения о ранее возникших обременениях такого права, признаваемых без государственной регистрации. При наличии документов, подтверждающих такие обременения, запись о них в регистрационном листе осуществляется в таком же порядке, что и запись о ранее возникших правах.
5. Для целей государственной регистрации обременении, устанавливаемых в отношении ранее возникших прав на недвижимое имущество по решению судов, правоохранительных, иных государственных органов и в иных случаях, когда обременение налагается не по волеизъявлению правообладателя, регистрирующий орган заводит информационную базу по субъектному признаку в тех случаях, когда в правовом кадастре отсутствует какая-либо информация об объекте недвижимости, его правообладателе, а заявитель не имеет возможности представить документы, подтверждающие ранее возникшее право.
Кто и в каких случаях может наложить обременение?
Обременения накладываются как государственными органами, так и юридическими или физическими лицами. Различают два их типа:
- добровольное;
- принудительное.
Инициатором добровольного обременения выступает собственник. Он передает жилье в залог при оформлении кредита, для обеспечения выполнения долговых обязательств и т.п. Практика добровольного обременения используется при утере правоустанавливающих документов, чтобы обезопасить недвижимость от мошенников.
Что касается принудительного обременения, то накладывать арест и запрещать сделки могут:
- суды и судебные исполнители;
- правоохранительные органы;
- органы государственных доходов;
- органы опеки.
Инициировать процедуру могут и третьи лица, которые имеют к собственнику юридические притязания (например, споры по долгам или имущественные). Органы опеки наложением обременения на недвижимость защищают интересы несовершеннолетних.
Как снять обременение
Процедура снятия обременения происходит по тем же правилам, что и его наложение. В любом случае снятию должно предшествовать погашение возникшего обязательства или достижение сторонами конкретного соглашения, в том числе если снятию подлежит обременение на недвижимость поручителя. Далее заинтересованная сторона (владелец недвижимости совместно с кредитором) обращается в Росреестр, где подает заявление о погашении обременений.
Вместе с ним заявители предъявляют:
- удостоверительные документы;
- закладную с отметкой о погашении;
- иные документы, на основании которых ограничительная мера должна быть снята.
Каких-либо других документов, а также уплаты государственной пошлины не потребуется. Если основания для снятия обременения законны, регистратор рассматривает заявление и в течение 7 дней снимает ограничения.
Где получить сведения об обременении
Информация о всех зарегистрированных видах ограничений содержится в Едином государственном реестре. Как узнать, есть ли обременения? Сделать это можно через интернет, посетив официальный сайт Росреестра. Услуга платная. Физическим лицам сведения предоставляются после оплаты сбора в размере трехсот рублей.
При этом важно обратить внимание на то, что в сети действует множество мошеннических сайтов, имеющих логотип федеральной службы, предлагающих заказать выписку из ЕГРП по более низкой стоимости. Росреестр настоятельно рекомендует игнорировать подобные предложения, так как существует риск потерять деньги, не получив ничего взамен либо получить искаженную информацию об объекте недвижимости.
В этой связи самым надежным, хотя и более длительным способом получения данных остается способ личного обращения.
Так, например, заказать подлинную выписку, не опасаясь за достоверность сведений можно:
- через МФЦ;
- через отделение федеральной службы (при наличии такового в городе);
- путем направления запроса почтой на адрес регионального отделения Росреестра.
Обременение в виде залога по ипотеке
Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано. Чтобы приобрести такую квартиру, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.
Сделки с продажей ипотечных квартир — не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.
Право собственности на имущество проявляется в том, что владелец может пользоваться, распоряжаться и владеть им. При этом его ограничивают только требования законодательства. В первом случае речь идёт о получении пользы в том или ином смысле. Например, если у человека имеется фруктовый сад, получение урожая означает, что он пользуется своим имуществом.
Возможность распоряжаться представляет собой право отчуждения. Владелец может его продать, подарить, передать в наследство или распорядиться другим способом. Возможность владеть представляет собой интегральную характеристику прав хозяина.
Если на имуществе имеется обременение, то это означает, что право собственности ограничено. Например, если квартира является залогом при получении кредита, владелец всё равно остаётся им. Однако он не может продать недвижимость без разрешения банка.
Любое ограничение прав собственности, связанное с конкретным имуществом является его обременением.
Как применяется обременение
При заключении любой сделки с недвижимостью, её владелец обязан предоставить контрагенту информацию по наличию обременений. Важно отметить, что переход права собственника к новому хозяину не прекращает сам по себе действия обременения. Даже если новый владелец о них не осведомлён, они всё равно продолжают действовать.
Что такое обременение, и каким образом оно может быть установлено
Ограничение возможностей касательно объектов имущества, будь то автомобиль или же дом, земельный участок приводят к тому, что собственник не вправе распорядиться им в полной мере. Поэтом продать, подарить или передать актив по наследству можно только на основании разрешительного документа органов, которые установили такое обременение. Также стоит отметить, что ограничения могут быть двух форм, это:
- первая — непосредственно по воле самого собственника, то есть, добровольно;
- вторая — независящее от воли собственника, а именно: обстоятельство имеет принудительный характер.
В качестве примера добровольного обременения может быть залог имущества или доля уставного капитала, когда владелец закладывает свое имущество, таким образом, налагая на него ограничение. Что касается принудительного обременения, то такое решение может принять суд в виде ареста имущества. В таком случае мнение собственника не учитывается.
Устанавливается обременение на основании законодательства, где прописаны основные моменты, являющиеся предпосылками к таким методам:
- Закон или акт, по которому объект входит в число обремененных, а также условия, ставшие причинами запретов.
- Наличие договора аренды, заключенного на определенный период, или же объект имущества имеет обременение в виде ипотеки.
- Основанием также является решение судебного органа, которое повлекло арест имущества или установление публичного сервитута.
Классификация обременений
Существующие виды обременений:
- Сервитут. Ограничение использования, основанное на изданном акте, в котором прописано, что обозначенный надел земли находится в общегражданской эксплуатации, является доступом к соседним объектам культуры или искусства.
- Ипотека. В этом случае объект недвижимости может выступать в качестве залога для получения ипотечных средств. Поэтому без разрешения банка совершать какие-либо действия собственник не может, пока не погасит такой кредит.
- Долгосрочная аренда. Подписание договора аренды на длительный период также своего рода обремененность до истечения срока временного пользования недвижимостью третьими лицами.
- Концессия. Договор, заключающийся на временное пользование ресурсами земельного участка, поэтому любые правовые действия невозможны до окончания срока действия такой сделки.
- Арест имущества на основании судебного решения. Основанием может быть ряд причин, повлекших за собой арест собственности.
Кроме этого, возможно установление ограничения не на сам земельный надел, а непосредственно на объекты, которые на нем расположены, а именно если они причисляются к памятникам культуры.
Необходимые документы
Учтите! При оформлении продажи квартиры, которая имеет те или иные обременения, потребуется предоставить:
- договор о купле-продаже недвижимости, в котором отдельным пунктом будет указано наличие обременения,
- акт приема-передачи квартиры,
- правоустанавливающий документ на право собственности на жилое помещение,
- выписка из ЕГРН с указанием на установленные обременения,
- письменные заявление покупателя и продавца, в которых отражены сведения о том, что стороны сделки уведомлены о наличии обременения на квартиру,
- выписка из домовой книги обо всех, кто зарегистрирован в данной квартире,
- банковская квитанция по оплате государственной пошлины,
- паспорта продавца и покупателя. Если кого-либо из них или обоих представляют доверенные лица, прилагаются документы представителей и доверенности, которые подтверждают их полномочия.
Это неполный перечень документов, которые необходимы для совершения сделки. В каждом конкретном случае может потребоваться наличие и других официальных бумаг, которые обусловлены особенностями установленного обременения.
Например:
- обременение ипотекой потребует письменного согласия залогодержателя,
- обременение рентой – согласие получателя выплат, оформленное нотариально,
- судебный арест потребует решения судебной инстанции о его отмене или соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя,
- продажа квартиры, которая принадлежит полностью или частично несовершеннолетнему, возможна только с согласия органа опеки и попечительства,
- отчуждение совместно нажитой квартиры без согласия второго супруга невозможно.
Если квартира находится в доверительном управлении, необходимо представить копию и оригинал договора доверительного управления.
Плюсы и минусы покупки квартиры с обременением
Самым важным плюсом приобретения такой недвижимости является ее невысокая цена. В случае если продавец откровенно говорит об имеющихся ограничениях, стоимость квадратных метров снижается практически вдвое.
Главный минус – невозможность в полной мере пользоваться правом собственности на жилье (распоряжение имуществом).
Чтобы определиться, ограничения – это плохо или хорошо, нужно понять, что это такое. Если с долевой собственностью сразу очевидно, что на один объект недвижимости на равных правах претендуют несколько владельцев, то с обременением не все так просто. Обременение – это права на жилплощадь третьих лиц, не являющихся собственниками. Если потенциальный покупатель готов ждать долгое время до снятия обременения (пожизненная рента, долгосрочная аренда), то выгода очевидна – низкая цена.
Если нет и тем более, при покупке не имеет представления о притязаниях третьих лиц – последствий и рисков не избежать.
Ограничения при пользовании ипотечным жильём
Ипотека – наиболее распространенный вид обременения недвижимости. При выдаче кредита на покупку жилья, банк вправе наложить обременение на квартиру вплоть до полного погашения долга. Таким способом заимодатель гарантирует себе возврат денежных средств. При этом жилая площадь не принадлежит банку, она передается заёмщику на правах собственности.
Владелец может использовать собственность с обременением, по своему усмотрению. Как хозяин жилой площади, он вправе прописать на ней членов семьи или родственников. Ограничений по количеству жильцов не существует. Залоговое жильё можно передать в безвозмездное пользование, сдать в аренду и даже продать. Но на эти действия требуется получить разрешение кредитной организации.
Недвижимость может быть продана с обременением, тогда ипотечный кредит переходит новому владельцу.