Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое обременение по ипотеке и как его правильно снять». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Информация о нахождении квартиры под обременением вносится Росреестром в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) при регистрации договора ипотеки и закладной на квартиру. Эти сведения отражаются в выписке из ЕГРН.
Где хранится информация об обременении квартиры?
Чтo тaкoe oбpeмeнeниe
Oбpeмeнeниe нa квapтиpy — этo oгpaничeния coбcтвeнникa в пpaвe pacпopяжeния квapтиpoй. Чeлoвeк мoжeт пoльзoвaтьcя и влaдeть oбъeктoм нeдвижимocти, нo нe мoжeт им pacпopядитьcя пo coбcтвeннoмy ycмoтpeнию. Oбpeмeнeниe вoзникaeт в cилy зaкoнa или ycлoвий дoгoвopa.
Oбpeмeнeниe мoжeт быть дoбpoвoльнoe, нaпpимep, кoгдa coбcтвeнник зaклaдывaeт квapтиpy, чтoбы пoлyчить кpeдит, и пpинyдитeльнoe – нaпpимep, кoгдa нa квapтиpy нaклaдывaют apecт в cвязи c cyдeбным пpoцeccoм в oтнoшeнии влaдeльцa.
B cooтвeтcтвии c нopмaми дeйcтвyющeгo зaкoнoдaтeльcтвa ecть тaкиe фopмы oбpeмeнeния нa квapтиpy:
- apeндa;
- cepвитyт;
- apecт;
- дoвepитeльнoe yпpaвлeниe квapтиpoй;
- peнтa или пoжизнeннoe coдepжaниe c иждивeниeм;
- oпeкa;
- зaлoг квapтиpы;
- пpинaдлeжнocти дoмa, в кoтopoм pacпoлoжeнa квapтиpa, к фoндy пaмятникoв кyльтypы или иcтopии.
Cвeдeния o нaлoжeнныx нa oбъeкт oбpeмeнeнияx в oбязaтeльнoм пopядкe внocятcя в Eдиный гocyдapcтвeнный peecтp нeдвижимocти (EГPН) и oтoбpaжaютcя в выпиcкax из peecтpa, выдaвaeмыx пo зaпpocy пpaвooблaдaтeля или тpeтьиx лиц.
Как снять обременение с недвижимости
У процедуры есть несколько возможных вариантов. Порядок будет зависеть от специфики работы самого кредитно-финансового учреждения. Возможны следующие варианты:
- одностороннее снятие обременения. Банк направляет заявление о том, что долговые обязательства заемщиком погашены и собственность переходит в полное распоряжение клиента. Такой порядок снятия обременения по ипотеке в Сбербанке;
- двусторонняя процедура. Заявки в соответствующее подразделение Росреестра поступают от кредитора и от заемщика;
- подача в регистрационную палату заявления от заемщика и кредитора закладной. В документе должна стоять отметка о том, что клиент в полной мере выполнил свои обязательства перед банком. Если речь идет о военной ипотеке, то соответствующе заявление направит «Росвоенипотека».
Сколько времени потребуется
Сотрудник МФЦ примет у вас документы, выдаст их опись, в которой будет обозначен срок снятия обременения по ипотеке в Росреестре. Когда справка будет готова, вы получите соответствующее СМС-сообщение. После этого вы сможете прийти в офис многофункционального центра, чтобы забрать документ. Справка подтверждает, что недвижимость больше не находится в залоге и вы вправе распоряжаться ей по своему усмотрению.
В МФЦ процедура снятия обременения занимает три рабочих дня, в том числе если речь идет о военной ипотеке. В некоторых случаях, когда речь идет, например, о пересылке бумажных документов по почте, срок может увеличиться на 1−2 рабочих дня. Следует учесть время, пока запрос будет идти в подразделение Росреестра, а справка – обратно в МФЦ.
Чтобы сделать процесс быстрее, вы можете заказать электронный документ через интернет. В этом случае процедура будет значительно быстрее. Электронная справка имеет ту же юридическую силу что и ее бумажный аналог.
Немного дольше будет процедура, если заемщик участвовал в долевом строительстве и приобретал квартиру в кредит. Срок снятия обременения по ипотеке в Росреестре в этом случае займет порядка 5 рабочих дней.
Если процедура односторонняя, период может стать еще дольше. Если не сам заемщик обращается в МФЦ, снятие обременения по ипотеке может занять порядка двух недель.
Кто может подать заявление на снятие обременения
Чаще всего эта информация указана в кредитном договоре. Но если по какой-либо причине это не так, то можно действовать в рамках общего законодательства.
Если в момент заключения кредитного договора была оформлена и подписана закладная, то подать заявку на снятие обременениям могут:
-
банк — как владелец закладной
-
совместно заемщик и банк как владелец закладной
-
заемщик самостоятельно — но только при наличии отметки банка о погашении полностью суммы задолженности.
Если закладная не составлялась, заемщик не может подать заявление самостоятельно — это может сделать либо только банк, либо заемщик совместно с банком.
Убедитесь в том, что обременение снято
Это важный этап. Если вы подали заявление, предоставили все документы и отсчитали 3 дня с момента подачи (10 — если подавались через МФЦ), это еще не значит, что процедура завершена. В редких случаях происходят сбои, и будет неприятно выяснить это, когда вы уже выйдете на сделку о продаже или соберетесь сдавать жилье.
Убедитесь в том, что у вас больше нет никаких обязательств перед банком и ограничений — в помощь сайт Росреестра или МФЦ.
Снятие обременения после выплаты материнского капитала
Снятие обременения по ипотеке, оформленной с материнским капиталом, осуществляется в стандартном порядке. Денежные средства, положенные в рамках субсидии, позволяют заемщику досрочно частично или полностью погасить задолженность. Соответственно, вывести жилье из-под залога можно раньше. Для этого необходимо внести средства материнского капитала в рамках досрочного погашения и запросить в кредитной организации справку об отсутствии долга. После сбора документов для снятия обременения заемщику следует обратиться в Росреестр или МФЦ. Важно отметить, что в течение шести месяцев после закрытия ипотечного кредита с использованием маткапитала родители обязаны выделить в купленной квартире доли несовершеннолетним детям.
Снятие обременения по ипотеке является заключительным этапом кредитования. Оно открывает возможность распоряжаться собственностью по своему усмотрению. Если квартира или дом не выведен из-под залога, владелец не сможет продать, оформить дарственную или даже завещать объект. Если по каким-либо причинам заемщик не имеет возможности самостоятельно снять обременение, то он вправе составить доверенность.
Не стоит забывать, что при подаче заявления можно столкнуться с отказом в одобрении. Чаще он связан с незакрытым долгом перед банком, неполным пакетом документов, недостоверностью информации или наличием ошибок при оформлении. Проконсультируйтесь с кредитным менеджером или сотрудником МФЦ для уточнения деталей, перечня необходимых справок и порядка снятия обременения с ипотечной квартиры или дома.
Если реализуется обремененное имущество
Часто собственники заложенного по ипотеке жилья вынуждены продавать его. А наличие в этом плане ограничений могут стать препятствием к совершению сделки. Что же делать, если нет возможности преждевременно погасить ипотеку и снять обременение? Здесь возможны следующие варианты:
- Закрытие долга за счет средств покупателя. При этом, наличные не передаются в руки продавца, а закладываются в депозитарную ячейку банка. Продавец не сможет их забрать, если в ходе сделки возникнут какие-то форс-мажорные обстоятельства или она будет отменена.
- Переоформление ипотечного соглашения на имя покупающей стороны, которая принимает на себя все долговые обязательства заемщика. Тогда приобретенная квартира или дом переходит во владение нового человека с долгом и обременением.
Арест и запрет на регистрационные действия
Прекращение таких обременений, как арест и запрет на регистрационные действия, осуществляется тем же органом, который установил такое ограничение. Это может быть суд или служба судебных приставов.
Порядок снятия данных обременений зависит от причин, послуживших основанием для их применения. Как правило, это связано с наличием у продавца задолженности, взысканной судом в пользу кредитора (например, по договору займа).
Порядок снятия ареста и/или запрета на регистрационные действия в судебном порядке:
- если основания для указанных обременений отпали (например, во исполнение решения суда был полностью погашен долг кредитору), собственник квартиры должен обратиться в суд, наложивший обременение, с заявлением об отмене обеспечительных мер. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие исполнение решения суда;
- вопрос об отмене обеспечительных мер разрешается в судебном заседании. При этом неявка в заседание лиц, участвующих в деле, не является препятствием для рассмотрения данного вопроса;
- по результатам рассмотрения заявления суд выносит определение о прекращении обеспечительных мер или об отказе в удовлетворении заявления. Такое определение может быть обжаловано.
- закон содержит указание на обязанность суда незамедлительно извещать Росреестр о прекращении обременений, но на практике это может занять достаточно длительное время. Поэтому в целях более оперативного снятия обременений собственнику квартиры рекомендуется самостоятельно предъявить заверенную судом копию определения в территориальное управление Росреестра. Это можно сделать только после вступления определения суда о в законную силу (необходимо, чтобы суд проставил на определении соответствующую отметку о вступлении в силу).
Порядок снятия ареста и/или запрета на регистрационные действия в службе судебных приставов:
- собственнику квартиры следует обратиться в отдел службы судебных приставов, который вынес постановление об аресте и/или запрете, и представить документы об оплате долга или иные доказательства, подтверждающие, что основания для наложенных ограничений отпали;
- судебный пристав-исполнитель выносит постановление об отмене обеспечительных мер и направляет копию в Росреестр. Как и в случае с судебным порядком прекращения обременений, собственнику рекомендуется получить постановление судебного пристава и самостоятельно предъявить его в территориальное управление Росреестра.
Если квартира в аренде или доверительном управлении
Заключение договора аренды либо доверительного управления предполагает, что правом на фактическое управление объектом недвижимости наделяется третье лицо. Арендатор имеет право проживать в квартире в течение срока действия договора. Однако сам по себе договор аренды не препятствует продаже квартиры. Но арендатора новый собственник выселить не сможет пока соглашение не будет прекращено. С доверительным управлением ситуация схожа.
Обременение квартиры в такой ситуации снимается автоматически по завершению действия договора, в случае досрочного расторжения или смерти управляющего (арендатора). Досрочное расторжение можно оформить по взаимному согласию сторон или в судебном порядке. Для обращения в суд необходимо наличие условий и соблюдение процессуальных требований к подготовке исковых документов.
Где снимается обременение
Существует три инстанции, где снимается ограничение на квартиру:
- Финансовая организация (банк). Здесь все довольно просто, заемщик погашает долг и подает заявление на снятие обременения. После этого ему выдаются на руки соответствующие документы.
- Росреестр. В нем существует специальная база данных, в ней хранится ипотечная история с момента выдачи кредита и до его полного погашения. Туда нужно приходить с уже готовым комплектом всех нужных документов с подписями от банка и составить соответствующее заявление.
- Многофункциональные центры (МФЦ). Они играют роль посредников и занимаются подготовкой всей необходимой документации. После обращения к ним владельцу квартиры не понадобится никуда ехать, поскольку МФЦ сделает все за него. От клиента нужна лишь оплата пошлины и присутствие всех владельцев жилья.
Как появляется обременение на недвижимости
Обременение – это когда не разрешают продавать принадлежащую вам на праве собственности недвижимость. Это может быть и квартира, и дом, и нежилое помещение. Конечно, вы можете сделать косметический ремонт, жить или работать в нем, но продать кому-то нельзя – наложено обременение. И теперь нужно ждать, когда снимут ограничения.
Обременение возникает по договору или по закону. Оно не дает собственнику полностью распоряжаться недвижимостью: до снятия ограничения пользоваться недвижимостью можно, но отчуждать каким-либо образом нельзя.
Обременение может быть принудительным или добровольным. Законодательство РФ называет такие виды обременения, как: залог в силу закона по договору, арест по решению суда, аренда или рента.
Пример залога по договору – ипотека. Это когда вы покупаете квартиру или дом на деньги банка, живете в ней, делаете ремонт, приглашаете гостей. Можете даже прописать родителей, но сделать перепланировку или продать без разрешения банка нельзя. Если вы платите банку вовремя, то никаких сложностей не возникнет. А когда полностью отдадите кредит, ограничение с квартиры снимут.
Когда возможно снятие бремени с недвижимости при выплате ипотечного кредита?
Обременение ограничивает владельца недвижимости распоряжаться ей по своему усмотрению.
Оно влечет за собой следующие ограничения:
- Заемщик не может продать квартиру без уведомления банка. Сама продажа возможна, но банк требует, чтобы процедура находилась под его контролем. Таким, образом, если согласие не получено, сделка не состоится.
- Нельзя сдавать квартиру в аренду без согласия кредитной организации, если иное не предусмотрено договором ипотеки. Самовольная сдача квартиры в аренду может привести и к судебным разбирательствам.
- Запрещено прописывать в квартире людей до погашения ипотеки. В документе указываются лишь заемщик, созаемщик и их дети, прописка остальных лиц возможна лишь после погашения кредита.
- Нельзя осуществлять перепланировку объекта. Любые действия, которые меняют стоимость объекта, также запрещены.