Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Примерная форма договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Поскольку рассрочка предполагает совершение отложенных платежей, а не обычный единовременный расчет, то у сторон договора возникают дополнительные риски. Рассмотрим подробнее, как продать квартиру в рассрочку без риска.
Риски продавца и покупателя
При продаже квартиры в рассрочку для продавца возникает риск не получить деньги в срок, обусловленный договором. Недобросовестный покупатель может просто отказаться платить или постоянно ссылаться на бесконечные «уважительные причины». Во избежание этого закон предусмотрел инструмент залога на недвижимость до момента полного расчета – главное не отменить его условиями договора.
Кроме этого, просрочка оплаты может повлечь:
- начисление процентов на сумму долга;
- возврат квартиры прежнему хозяину.
Риск же для покупателя состоит в том, что продавец станет уклоняться от снятия залога после полной оплаты. Чтобы принудить его к этому, потребуется сохранить все платежные документы, свидетельствующие о своевременном погашении долга, а затем – обратиться в суд.
Соглашения о реализации недвижимости с отложенным платежом могут различаться сроками:
- Кратковременные;
- Долгосрочные;
- Личные (высчитываются в зависимости от материального состояния покупателя и иных обстоятельств);
- Беспроцентные (представляется на маленький срок, но первоначальный взнос не может быть меньше 50% от цены жилого помещения);
- С установлением процентов (производится расчет процентных обязательств, гарантирующих продавцу получение суммы за недвижимость).
В ситуации, когда рассрочка устанавливается в размере:
- От 5 до 500 тыс. руб. – для её выдачи потребуется предъявить гражданский паспорт и справку с постоянной работы, где заявителю нужно проработать не меньше 3 лет. Она предоставляется без установления процентов на период до одного года;
- От 500 000 до 1 млн. рублей – необходимо представить дополнительный документ: водительские права, технический паспорт на машину, ИНН, загранпаспорт и др. Возраст обратившегося должен быть не моложе 20 лет и не старше 65. Время погашения может составлять до двух лет.
В зависимости от сроков, рассрочка делится на краткосрочную и долгосрочную. Краткосрочная рассрочка не может быть предоставлена на срок более года. Также редко она составляет менее трех месяцев. Размер первого взноса при рассрочке на короткий срок не может быть менее 60 %. То есть такая рассрочка подходит весьма обеспеченным покупателям, располагающим свободными денежными средствами. Плюсом такой рассрочки является то, что она – беспроцентная.
Более лояльной является рассрочка на длительный срок (до 5 лет). Тут уже первоначальный взнос меньше, 40 % от стоимости. Регулярные платежи также меньше. Но при долгосрочной рассрочке предполагается установление определенных процентов При этом, проценты значительно ниже, чем при банковском кредите, обычно 1-2 %.
По порядку предоставления рассрочка может быть общей, когда условия для всех покупателей равны, и персональной, при которой график внесения платежей оговаривается отдельно, в зависимости от материального положения покупателя.
Существует несколько основных вариантов предоставления рассрочки при покупке недвижимости:
- С первоначальным взносом или без него. Размер и порядок внесения первоначального взноса прописывают в предварительном договоре купли-продажи. В случае отказа покупателя от сделки часто эти средства не возвращаются (если оформлены как задаток).
- С начислением и без начисления процентов. Процентная ставка может быть как чисто символической, так и вполне ощутимой. В этом случае покупателю стоит задуматься о целесообразности такой сделки.
- Краткосрочная или долгосрочная. Чем короче срок полного погашения стоимости жилья, тем выгоднее продавцу и сложнее для покупателя, и наоборот.
Каждый способ имеет свои нюансы и оговаривается продавцом и покупателем до подписания договора. Если удается прийти к варианту, устраивающему обе стороны, все детали соглашения подробно прописываются в договоре купли и продажи.
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа – особенности заключения — блоги риэлторов / ЦИАН
В практике встречаются ситуации, когда при покупке квартиры у покупателя не хватает средств оплатить ее стоимость единовременным платежом, а получить ипотечный кредит в банке не получается. В таком случае покупатель и продавец (физические лица) могут договориться о продаже квартиры с рассрочкой платежа .
В договоре купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа наряду с основными существенными условиями обязательно должны быть указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ). Желательно предусмотреть пени и штрафы за просрочку уплаты платежей покупателем.
Кроме того, сторонам обязательно надо договориться и зафиксировать в договоре купли –продажи с рассрочкой пункт, будет ли находиться квартира в залоге у продавца до полной оплаты ее цены покупателем. Согласно п.5 ст.
488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
При купле-продаже квартиры с рассрочкой платежа , конечно, желательно оформление продаваемой квартиры в залог продавцу (ипотека между физическими лицами). В этом случае исключается риск, что покупатель до момента полной оплаты распорядится квартирой (продаст ее иному лицу, подарит и т.д.).
Составления какого-либо дополнительного соглашения о передаче квартиры в залог продавца не требуется, достаточно в договоре купли-продажи указать условие о том, что до момента полной оплаты квартира будет находиться в залоге у Продавца, а также заявить об этом при подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности.
Для защиты интересов покупателя в договоре купли –продажи следует установить штрафные санкции за нарушение Продавцом сроков обращения с Росреестр с заявлением о снятии обременения, после того, как покупатель произведет полную оплату за квартиру.
В договоре желательно указать, что покупатель будет перечислять платежи по рассрочке безналичным путем на расчетный счет Продавца в банке, в случае расчета наличными средствами целесообразно заверять подписи на расписках о получении денежных средств у нотариуса.
Так при необходимости покупателю будет проще доказать факты оплаты стоимости квартиры по договору.
Когда выгодно купить квартиру с рассрочкой платежа
Рассрочка при переоформлении собственности означает распределение всей суммы по сделке на несколько платежей, если покупатель не готов заплатить сразу. Собственники обычно предпочитают, чтобы деньги были получены в момент подписания договора, однако в ряде ситуаций продажа квартиры с рассрочкой платежа считается оптимальным вариантом проведения сделки:
- Если покупатель планирует оплатить часть стоимости квартиры материнским капиталом, и для завершения расчетов понадобится согласование ПФР.
- Покупатель рассчитывает привлечь заемные средства, что требует переноса завершения сделки до оформления кредита (ипотеки).
- Стороны сделки хорошо знают друг друга, и нет оснований опасаться, что покупатель не расплатится или сорвет покупку. Так обычно происходит при продаже жилья родственникам или друзьям.
- Нет сомнений в платежеспособности будущего собственника, а предложенная стоимость самая выгодная из имеющихся вариантов.
- Отсутствие альтернативы. В условиях сниженной покупательской способности и отсутствия спроса любое предложение покупки рассматривается как выход, если необходимо избавиться от жилья и нет времени ждать повышения спроса. На отсутствие альтернативы могут пожаловаться и владельцы неликвидного жилья (в плохом районе, без удобств, ремонта и т.д.)
Если нет иной возможности с получением всей суммы сразу, собственник предпочтет подождать около полугода, чем годами искать подходящего покупателя.
Почему необходим юрист?
Заключение сделки купли-продажи с рассрочкой платежа влечет за собой повышенные риски. Возникают обоснованные сомнения, что после подписания договора новый владелец откажется от исполнения обязательств. Обе стороны рискуют срывом договоренностей в силу возникшей отсрочке по завершению сделки.
Снизить угрозу отмены или оспаривания сделки поможет обращение в юридическую компанию, которая возьмет на себя проверку документации на объект и стороны купли-продажи. Привлекая опытного юриста, удастся свести риски к минимуму, либо и вовсе их исключить.
Порядок оформления квартиры в рассрочку
Процесс передачи владельцем квартиры в пользование, подразумевающее постепенный выкуп жилья в течение определенного срока, юридически определяется как процесс продажи недвижимости (ст.549-558 ГК РФ) и складывается из нескольких этапов:
- стороны договариваются о передаче жилплощади путем рассрочки;
- устанавливают удобный для обеих сторон способ оплаты;
- проверяют документы на квартиру и фактическое отсутствие условий, делающих заключение договора рассрочки невозможным (эти сведения отражает выписка из Единого государственного реестра, которая предоставляется по запросу собственника);
- составляют и подписывают договор о рассрочке;
- осуществляют передачу жилого помещения на основании соответствующего акта (ст.556 ГК РФ).
В ходе предварительного обсуждения стороны решают, какой способ выплаты стоимости квартиры приемлем:
- Внесение половины суммы в момент заключения договора и уплата остальной части в течение полугода. Процент в этом случае не начисляется из-за короткого периода рассрочки;
- Передача продавцу небольшого задатка и разделение оставшегося долга на равные части, выплачиваемые в срок 1-2 года. Процентная ставка по такой рассрочке начисляется в размере 1-3%;
- Оплата стоимости жилья равными частями в продолжение срока действия договора, при этом внесение первоначальной суммы не подразумевается.
Соглашаясь на сделку, обе стороны рискуют заключить договор с мошенником, которым может оказаться как продавец, так и покупатель. Предусмотреть нюансы, юридически грамотно отразить их в договоре поможет обращение к квалифицированному специалисту с опытом заключения сделок продажи недвижимости в рассрочку.
Покупая жилплощадь по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, ключевым пунктом становится порядок внесения денег. Как правило, начальный взнос варьируется в пределах 20–50% от общей цены объекта. Остальную сумму должны распределить в равной пропорции на весь срок.
Особенности и порядок регулярных выплат по договору купли-продажи квартиры в рассрочку:
- При заключении краткосрочного варианта (до года) покупатель каждый месяц будет вносить 1/6–1/12 задолженности.
- При долгосрочном – выплаты растянуты во времени, поэтому такой вариант чаще выбирают граждане со средним достатком.
Чтобы заключить соглашение, покупателю необходимо подтвердить собственную платежеспособность. Как правило, нужно предоставить копию трудовой книжки и выписку по зарплате за 6 месяцев. При неофициальной форме трудоустройства необходима банковская выписка лицевого счета (для подтверждения наличия средств).
Отсрочка платежа с залогом
ДКПТ в кредит — основание для установления залоговых правоотношений. Это правило действует, если другое не предусмотрено самим договором (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Это положение распространено и на договор продажи товара в рассрочку (п. 3 ст. 489 ГК РФ).
Продавец-залогодатель получает ряд преимуществ:
- преимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного товара (п. 1 ст. 334 ГК РФ);
- возможность контролировать распоряжение залогодателя этим товаром, т.к. последний может продавать товар (другим образом его отчуждать) только с согласия залогодателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ).
Виды рассроченной оплаты при покупке недвижимости
Основные виды рассрочки: процентная и беспроцентная, с начальным взносом (задатком) или без него. Различают также краткосрочные и долгосрочные графики оплаты.
Важно! Условия рассрочки должны быть обязательно прописаны в договоре или дополнении к нему.
Рассмотрим основные варианты оплаты с рассрочкой подробнее.
-
Задаток и выплата остатка. Размер задатка, который передается еще до оформления купчей, определяется по соглашению сторон. Это может быть 10% или 30%, все зависит от достигнутого компромисса.
Для оформления задатка подписывается предварительный договор купли-продажи, в котором указывается внесенная сумма, а также все основные условия будущего основного договора. Далее остаток вносится в соответствии с графиком платежей, установленным соглашением в четко оговоренные даты. Если покупатель отказывается от сделки, то задаток не возвращается.
-
Задаток и остаток с ежемесячной оплатой процентов. Если предусмотрена процентная рассрочка, то в договоре указывается процентная ставка, а также полная сумма платежа с учетом «тела» задолженности и процентов.
Размер ставки определяется ключевой ставкой Банка России или договором. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом ().
-
Ежемесячные платежи без внесения задатка. Редко, но все же иногда случается вариант рассрочки вообще без задатка. Например, на рынке Москвы его практикуют всего несколько застройщиков социального жилья.
В этом случае стоимость квартиры делится на равные части, которые покупатель должен будет оплачивать с процентами или без них в оговоренные сроки. Это вариант очень выгоден покупателю, но нужно изучать договор на предмет скрытых «ловушек» и подвохов.
Основными пунктами в договоре при рассрочке платежа, естественно, станут пункты, касающиеся расчетов по сделке. Обязательно следует сослаться на дополнительные документы, на основании которых будет производиться перечисление денежных средств.
Ну и по общему правилу, как в любом договоре купли-продажи должны содержаться существенные условия. К ним относятся:
- Дата и место заключения договора.
- Информация о сторонах договора (полные личные данные, в соответствии с теми, что указаны в паспорте).
- Информация об объекте сделки (его адрес, технические характеристики).
- Цена договора.
- Подписи сторон.
Следует отметить, что все данные, которые указываются в договоре в соответствии с официальными документами, должны иметь обязательную ссылку на эти документы.
Рассрочку предоставляют на разных условиях, но единственным сходством является короткий срок заключенного соглашения между покупателем и продавцом. Если жилищные кредиты выплачиваются годами, то в этом случае выплаты проводятся в течение одного или нескольких лет.
Можно выделить следующие типы рассрочки:
- Задаток и выплата остатка.
Этот вариант привлекателен тем, что продавец не проводит начисление процентов.
Однако предоставляют эту рассрочку только при условии выплаты суммы в размере 50-80% от полной стоимости недвижимости, а оставшуюся сумму нужно выплатить в течение 3-6 месяцев;
- Задаток с ежемесячной оплатой процентов.
В этом случае договор заключается на срок от одного года и более.
Первоначальный взнос составляет 50-80% от полной стоимости.
Увеличение срока, отводимого на погашение долга, приводит к появлению дополнительной оплаты в размере 1% в месяц (средний показатель). В этом случае также может быть предусмотрен штраф за просрочку выплат;
- Ежемесячные платежи без внесения задатка – случай, который встречается довольно редко.
Продавец, которым часто выступает застройщик, предоставляет жилье на особых условиях при ежемесячном внесении определенной суммы.
Как правило, срок договора – несколько лет.
В качестве гаранта продавец может потребовать залог.
Проценты в этом случае довольно велики.
Оформление рассрочки на долгий срок с начислением процентов требует особого внимания к тому, как именно будут начисляться проценты. Наиболее благоприятным вариантом для покупателя можно назвать начисление 1% на остаток долга. Продавец для повышения своей выгоды зачастую заключает договор, когда установлено 12% годовых от общей суммы долга.
Плюсы, минусы и риски
Естественно, самое главное преимущество в описываемой ситуации предоставляется покупателю, это значит, что он освобождается от необходимости оплатить покупку сразу и получает такое право, как купить жилплощадь в рассрочку. Но и свои минусы тоже имеют место:
- Как правило, квартира, до полной оплаты её стоимости, остается в залоге у продавца. Если что-то пойдет не так. То покупатель может потерять и квартиру, и деньги, которые уже были уплачены.
- Если договор покупки предусматривает уплату процентов, то итоговая стоимость объекта недвижимости будет выше средней на рынке. Это очевидно. Но за возможность отдавать деньги частями нужно платить.
Что касается продавца, то серьезных преимуществ от продажи квартиры в рассрочку он не получает. Да, возможно, он может обогатиться за счет процентов, начисляемых на остаток долга, или надеяться на то, что залоговое имущество вернется в его собственность. Но это не главное.
Цель любого продавца: избавиться от товара и получить за него быстро хорошие деньги. Поэтому, повторимся, существенных плюсов в описываемой ситуации для собственника недвижимости нет.
Каждая из сторон должна осознавать и собственные риски. Риски покупателя при покупке могут заключаться в следующем:
- продавец, в итоге, не захочет снимать обременение с объекта недвижимости;
- придется тратить время и деньги на поиск правды в суде;
- можно потерять объект недвижимости, если нарушить сроки уплаты его стоимости.
Риски продавца:
- покупатель не будет платить;
- придется обращаться в суд, чтобы «выбить» сумму задолженности;
- можно потерять возможность заработать больше денег, если цены на недвижимость подрастут, или упадет стоимость продаваемого объекта, стоимость которого так и не оплатил полностью покупатель.
Особенности уплаты налога при продаже
Если оплата осуществляется не в рамках одного календарного года – одного налогового периода. То подавать декларацию придется за несколько лет. А вычетом, предусмотренным НК РФ в случае отчуждения недвижимости, можно воспользоваться за выбранный налоговый период. Таким образом, лучше не доводить до того, чтобы рассрочка предоставлялась на срок, превышающий 1 календарный год.
Добавим, что освобождение от уплаты налогов при продаже в рассрочку, как и в других случаях, предоставляется продавцу, владевшему квартирой на протяжении длительного времени: 3 или 5 лет, в зависимости от даты приобретения. Покупатель же, может воспользоваться налоговым вычетом, чтобы вернуть некую часть НДФЛ.
Подробнее о налогообложении сделки купли-продажи квартиры можно узнать тут.
Таким образом, рассрочка при купле-продаже между физическими лицами – это реально. Она довольно выгодна для покупателя. Продавцу же можно дать такой совет: если есть возможность получить деньги сразу – воспользуйтесь этой ею. За оговоренный срок рассрочки могут произойти разные форс-мажорные обстоятельства, которые могут привести к финансовым потерям.