Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получил ключи от квартиры в новостройке: что дальше». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
К coжaлeнию, нe вceм вeзeт c зacтpoйщикaми. Нeкoтopыe мoгyт нaмepeннo oбмaнывaть пoкyпaтeлeй, гoвopя o тoм, чтo вce юpидичecкиe дoкyмeнты пoлyчeны. A нeкoтopыe мoгyт зaдepживaть выдaчy дoкyмeнтoв, кoтopыe зaвиcят oт ниx: нaпpимep, aктa пpиeмки-пepeдaчи жилья. B этиx cлyчaяx пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт зaтянyтьcя нa нeoпpeдeлeнный cpoк. Нo бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик нe винoвaт — oн пытaeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию, a гocyдapcтвeнныe opгaны зaдepживaют выдaчy нyжныx aктoв, cвидeтeльcтв и иныx бyмaг. B любoм cлyчae cтpaдaют тe, ктo кyпили жильe, пoтoмy чтo нe мoгyт вoвpeмя зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти.
Eщe двa cпocoбa oфopмить пpaвo coбcтвeннocти
3apeгиcтpиpoвaть квapтиpy в coбcтвeннocть в нoвocтpoйкe мoжнo c пoмoщью cпeциaлиcтoв: caмoгo зacтpoйщикa и aгeнтcтвa нeдвижимocти.
🖊 Peгиcтpaция чepeз зacтpoйщикa вoзмoжнa, ecли вы пoкyпaли квapтиpy пo ДДУ: дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия. B этoм cлyчae пpeдcтaвитeли кoмпaнии-зacтpoйщикa caми oфopмляют тpeбyeмыe oт ниx дoкyмeнты, coбиpaют y жильцoв ocтaвшиecя бyмaги и выдaют выпиcки из EГPН чepeз нeкoтopoe вpeмя. Oни дeйcтвyют пo дoвepeннocти. Maccoвoe oфopмлeниe мoжeт зaнятyтьcя, пoэтoмy пpocлeдитe зa тeм, чтoбы в дoгoвope пepeдaчи пpaв нa oфopмлeниe былa пpoпиcaнa нeycтoйкa зa нapyшeниe вpeмeнныx paмoк. Toгдa зacтpoйщик пocтapaeтcя выдaть дoкyмeнт o coбcтвeннocти быcтpee, a ecли нe ycпeeт в oтвeдeнный cpoк — зaплaтит штpaф.
🖊 Peгиcтpaция чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти — пpocтaя, yдoбнaя и выгoднaя. Пpeдcтaвитeли aгeнтcтвa мoгyт paбoтaть пo дoвepeннocти, пoлнocтью взяв нa ceбя вce oфopмлeниe, или бeз нee — в этoм cлyчae oт вac пoнaдoбитcя личнoe пpиcyтcтвиe в Pocpeecтpe и пoдпиcи нa бoльшинcтвe дoкyмeнтoв. Aгeнтcтвa нeдвижимocти нecyт пoлнyю oтвeтcтвeннocть зa cвoю paбoтy, пoэтoмy oфopмляют пpaвo coбcтвeннocти быcтpo и бeз фaтaльныx oшибoк, кoppeктиpoвoк, нeтoчнocтeй.
Какие документы потребуются для оформления собственности на квартиру, купленную по ДДУ?
Если вы приобрели квартиру с помощью договора участия в долевом строительстве, потребуются следующие документы:
- заявление участника долевого строительства о регистрации права собственности;
- заявление о регистрации залога;
- паспорт;
- договор участия в долевом строительстве;
- ипотечный договор с банком (если квартира куплена в ипотеку);
- акт приема-передачи квартиры;
- документ об уплате госпошлины за регистрацию права собственности (для физлиц — 2 тысячи рублей).
Общий перечень документов, необходимых для проверки новостройки и застройщика:
1. инвестиционный контракт;
2. проектная декларация;
3. разрешение на строительство;
4. проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;
5. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
6. свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
7. договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;
8. выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок);
9. регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), бух. баланс за 3 последних года и на последнюю отчетную дату;
10. форма договора, по которой будет продаваться квартира;
11. аудиторское заключение;
12. заключение экспертизы проектной документации;
13. Строительные лицензии, допуск СРО.
Не путать с проектной декларацией! Проектная декларация — это то, что заявляет сам застройщик. Проектная документация — это документация, содержащая текстовые и графические материалы и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции объектов капитального строительства.
Если вы не инженер или строитель, для вас положительным моментом будет сам факт наличия проектной документации и заключения государственной экспертизы проектной документации.
Наличие заключения говорит о том, что согласованы схемы расположения сетей и возможности подключения объекта недвижимости. Если эти документы не оформлены, то есть вероятность остаться без воды или света. Этот риск нужно также оценить. Естественно, вам пообещают, что этот вопрос буквально решится на днях и возможно так и будет, но риск остается.
Получение налогового вычета
Налоговый вычет позволяет компенсировать часть затрат на покупку жилья. Направить документы в ИФНС на его получение возможно на следующий год после регистрации права собственности: например, если вы купили объект в 2022 году, оформлять вычет нужно в 2023. Покупатель может оформить основной вычет или на проценты по кредиту, если жильё приобреталось в ипотеку. Их можно получить по отдельности или одновременно. Если квартиру приобрели супруги, возможно получение вычета каждым из них.
Величина основного вычета зависит от размера внесённого НДФЛ и затрат на покупку. Вам вернут 13% от цены квартиры до 2 млн рублей, предельная сумма — 260 000 рублей (13% от 2 млн).
При приобретении жилья в ипотеку можно также рассчитывать на вычет за проценты. При расчёте суммы учитывают все оплаченные ипотечные проценты — до 3 млн рублей. Предельная величина вычета — 390 000 рублей. Для кредитов, оформленных до 01.01.2014, максимума нет, то есть возврату подлежат 13% от всех оплаченных процентов.
Получить вычет можно напрямую через ИФНС или через нанимателя. В первом случае рассчитанная к возврату сумма перечисляется на счёт налогоплательщика, во втором наниматель прекращает удерживать НДФЛ из заработка сотрудника до тех пор, пока вычет не будет выплачен. Оформить вычет через работодателя допускается в тот же год, когда куплен объект.
Когда могут приостановить регистрацию
На практике бывают случаи, когда не удается с первого раза оформить право собственности на жилплощадь. Приостановить регистрацию квартиры могут в таких ситуациях:
- Заявитель подал неполный пакет документов;
- Информация об объекте недвижимости, указанная в документах, не соответствует действительности или является устаревшей;
- На недвижимость наложены обременения или ограничения права собственности;
- Ошибки в бланках;
- Госрегистратор не получил сведения об объекте и его владельце, которые запрашивал в других госорганизациях.
Если квартира покупается у застройщика по договору долевого участия
Приобретая квартиру у застройщика до того, как дом введен в эксплуатацию, для окончательной покупки недвижимости нужно пройти два этапа:
- регистрацию договора долевого участия и
- оформление собственности на квартиру.
Но прежде, чем решить выходить на сделку, ознакомьтесь с разрешением на строительство и проектной декларацией. Именно она расскажет всю правду о застройщике и его проекте – имя учредителя строительной компании, дату ее регистрации, юридический адрес, планы и сроки строительства объекта.
Как купить квартиру в новостройке правильно: поиск и анализ дома
Важным этапом на пути к совершению гарантированной сделки является ознакомление с объектом недвижимости, его соответствие пожеланиям. Выделяют четыре основных типа строящихся жилых домов: «эконом», «стандарт», «бизнес», «премиум». Каждый отличается месторасположением относительно центра города, планировкой, качеством используемых материалов, развитостью инфраструктуры и другими показателями, которые формируют цену.
Покупателю нужно начинать выбор, опираясь на соответствие дома личным потребностям. Такие нюансы при покупке в новостройке квартиры, как район месторасположения, удаленность от центра играют немаловажную роль. Нередко люди хотят приобрести жилплощадь в том же районе, где проживают, так как все кажется знакомым и привычным. Но переезд на другой массив может быть более благоприятным, если технические характеристики нового дома говорят о лучшем качестве.
Покупка квартиры у компании застройщика в сданном доме упрощает дело. Человек, желающий приобрести жилплощадь, может воочию проверить качество объекта, оценить удобство планировочных решений, тип отопления, благоустройство мест общего пользования, а также ознакомиться с технологией и материалами строительства. Можно потребовать документацию, регламентирующую постройку, документы на владение или аренду земельного участка, разрешения на постройку, экспертные оценки.
Если дом находится на стадии строительства, визуально ознакомиться с объектом покупки не получиться, но можно потребовать у застройщика документацию на объект. Помимо технических характеристик, плана, квадратуры жилплощади, можно (и нужно) ознакомиться с такими бумагами, как решение об отводе земельного участка под строительство с указанием этажности будущей постройки, план инфраструктуры, экспертиза проекта.
Компания предоставляет по требованию макет дома, рассказывает о технологиях и темпах работ. Лучше убедиться самостоятельно, идет ли стройка активно, есть ли на площадке рабочие, техника, понаблюдать за скоростью возведения объекта.
Согласно статистическим данным, в последнее время вырос⇑ спрос на квартиры в новостройках с готовой отделкой. В первую очередь это объясняется желанием покупателей максимально оптимизировать затраты. Самостоятельный ремонт покупаемой квартиры всегда обходится очень дорого. Помимо финансовых затрат он отнимает немало времени и сил.
Реализация квартир с готовым ремонтом началась в середине 2 000-ых годов. В то время на рынке произошло сокращение↓ спроса на недвижимость.
С целью привлечения клиентов строительные компании начали продавать квартиры с готовой отделкой. Некоторые из них пошли ещё дальше и приступили к разработке различных дизайнерских решений, предлагая квартиры с ремонтом в определённом стиле.
При выборе недвижимости с ремонтом специалисты рекомендуют обращать внимание на стоимость отделки. Оптимальной называют цену в пределах 10 000 рублей за квадратный метр. Если ремонт обходится дороже, многие покупатели отказываются от такой услуги.
Традиционно выделяют 2 основных этапа отделки квартир:
- Черновая отделка. В целом такое понятие означает полное отсутствие какой-либо отделки. Такой ремонт подразумевает наличие только базовых элементов: входная дверь, стеклопакеты, а также система отопления. В некоторых случаях также устанавливаются межкомнатные двери. Покупателю квартиры придётся самостоятельно равнять стены, клеить обои, делать разводку электрики и другие необходимые работы. Только после их окончания жильё будет готово к заселению.
- Чистовая отделка. В этом случае ремонт делает застройщик, его стоимость включается в цену квартиры. Чистовая отделка включает: покраску стен, поклейку обоев, укладку линолеума или паркета. В ванной комнате и в туалете укладывается плитка либо осуществляется покраска стен.
Чистовая отделка от застройщика подходит тем покупателям, у которых нет времени на самостоятельный ремонт либо они не имеют на это денежных средств.
Важно также помнить, что в последнее время строительные материалы существенно подорожали. При этом уровень дохода в большинстве случаев не изменился. Именно поэтому покупатели предпочитают приобретать квартиры с готовым ремонтом.
? Специалисты посчитали, что при покупке двухкомнатной квартиры с чистовой отделкой можно сэкономить примерно 200—400 тысяч рублей. Конечно, такая сумма является приблизительной и может существенно меняться.
Что нужно делать после покупки квартиры? Собственники имущества, которые отчисляют официально НДФЛ 13%, могут запросить налоговый вычет. При приобретении жилья без кредита максимальный размер выплат достигает 260 000 рублей, а в случае с ипотекой — 390 000.
Сначала придется справиться со всеми перечисленными ранее задачами. Далее гражданин должен обратиться в местный налоговый орган. При себе придется иметь:
- справки о доходах;
- паспорта всех собственников жилья (и их свидетельства о рождении);
- ходатайство на предоставление вычета;
- договор купли-продажи или ипотеки;
- выписки о передаче денег за операцию;
- брачный контракт и справку о заключении брака (при наличии);
- реквизиты счета, на который хочется получить деньги;
- налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.
Этого должно быть достаточно. Заявление о предоставлении налогового вычета обычно рассматривается 2 месяца. Еще порядка 60 суток отводится на перевод денег за сделку.
Важно: в ФНС могут отказать в вычете на законных основаниях. Отказ предоставляется в письменном виде с обоснованием того или иного решения.
Дальнейшие действия после покупки квартиры в России зависят от многих факторов. Обычно для полного переоформления жилья нужно обратиться в Росреестр для регистрации соглашения, затем перезаключить договоры на оказание коммунальных услуг и подключить все необходимые гражданину коммуникации. Далее собственники запрашивают налоговый вычет, если он им положен. На этом бумажная волокита заканчивается.
Юристы рекомендуют не медлить с перечисленными ранее операциями. Чем быстрее собственники переоформят на себя квартиру в полной мере, тем меньше проблем у них будет в будущем.
Можно ли миновать какой-нибудь из перечисленных этапов? Да — запрос налогового вычета. Это право, а не обязанность. А вот с остальными операциями придется сталкиваться в полной мере.
Важно: если у квартиры один собственник, выделять доли в жилье нет необходимости.
Что делать после покупки квартиры в ипотеку? Гражданам остается гасить долг, а также следовать перечисленным ранее указаниям.
Преимущества и недостатки
Плюсы приобретения недвижимости в новостройке:
- огромный выбор разнообразных предложений, хорошая возможность подобрать себе подходящий вариант;
- современная планировка;
- просторные комнаты;
- возможность поменять планировку, выходя из своих потребностей;
- новые коммуникации; качественные и долговечные материалы; отсутствие «чужой ауры»;
- молодые соседи;
- экономия денежных средств (на раннем этапе строительства);
- возможность получения рассрочки; это хорошее капиталовложение, которое всегда ценится;
- наличие новых детских площадок и спорткомплексов, мест отдыха, паркинга.
Минусы приобретения недвижимости в новостройке:
- Большая вероятность продолжительного промежутка времени между совершением сделки покупки объекта и реальным вселением.
- Затяжной характер ремонтных работ в соседних квартирах. Ведь новые жильцы еще будут заселяться.
- Квартиры сдаются с черновой штукатуркой, поэтому затраты на ремонт большие.
- Строительные недоделки. Строительство «заморозилось».
Необходимая информация, которая обязательно должна присутствовать в договоре:
-
Точные характеристики квартиры. Сюда следует отнести:
- Адрес и номер дома.
- Этаж.
- Площадь в квадратных метрах (в том числе жилая).
- Количество комнат.
- Способ отделки помещения.
- Срок передачи квартиры. Указывается конкретная дата, по истечении которой начинается просрочка.
- Стоимость договора и сроки оплаты. В договоре должна быть прописана конкретная стоимость квартиры. Отдельно указывается сумма предоплаты, остаток платежа и конкретная дата уплаты этого остатка, согласно установленному порядку расчетов.
- Срок гарантий на квартиру. Указывается в договоре в обязательном порядке, согласно действующему ФЗ № 214, составляет 5 лет.