Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «3 основных вида малоэтажной застройки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как считает руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор, для развития ИЖС необходимо в первую очередь проработать выделение гражданам земли под застройку — например, распространив программу бесплатной передачи «дальневосточных гектаров» на всю страну. «Если у тебя есть участок, дальше ты будешь уже смотреть, что можно на нем сделать. И вот здесь могут сработать механизмы льготной ипотеки и многие другие вещи», — считает он.
Технологии малоэтажного строительства
Каркасная технология. Метод строительства распространен в США и Канаде, поэтому называется также «канадским». В России дома, построенные по такой технологии, называют каркасно-щитовыми (каркасно-деревянными) и каркасно-панельными.
Особенности технологии:
- основа здания – металлический или деревянный (в зависимости от технологии) каркас, ограждающие конструкции – крупные стеновые панели из плит OSB, ЦСП;
- степень заводской готовности домокомплектов достигает 80–90 %;
- утеплитель располагается между внутренней и наружной обшивкой каркаса, чаще всего в качестве него используются минеральные материалы;
- особое внимание уделяется герметичности пароизоляции для защиты каркаса.
Компании, специализирующиеся на каркасном домостроении, располагают современными программными комплексами и производственным оборудованием для изготовления конструкций высокого качества.
Легкие стальные тонкостенные конструкции(ЛСТК). Технология является одним из подвидов каркасного строительства. Ее особенность заключается в возведении каркаса дома и строительной системы из тонкостенных металло- и термопрофилей. Термопрофили имеют перфорацию для снижения теплопроводности.
Другие особенности технологии:
- стеновые ограждения – листы ЦСП, ГВЛ и т. д.;
- в конструкции используются негорючие материалы, что позволяет обеспечить высокую степень пожарной безопасности домов;
- срок службы жилья достигает 50 и более лет;
- такой вид малоэтажного строительства подходит не только для возведения жилых домов, но и для устройства объектов хозяйственного, спортивного, социально-культурного назначения.
SIP-панели. Технология быстрого возведения МЖК основана на использовании особых стеновых и кровельных конструкций. Панели SIP (Structural Insulated Panel) по сути являются сэндвич-панелями из листов OSB-3, заполненными пенополистиролом.
Особенности технологии:
- для легкого соединения в торцах элементов установлены калиброванные деревянные бруски, которые не создают мостиков холода;
- силовой каркас отсутствует, его роль играют бруски соседних SIP-панелей и обшивка в целом;
- для фиксации слоев используется полиуретановый клей высокой прочности;
- стоимость домокомплекта из SIP-панелей почти вдвое ниже, чем у кирпичных построек;
- проектный срок службы домов – около 80 лет.
Степень пожарной опасности таких зданий сравнима с характеристиками строений из сруба и бревна. В США, например, по бескаркасной технологии возводят многоквартирные жилые дома высотой до 9 этажей, поликлиники, школы и т. д.
Ячеистый бетон. Особенность материала в наличии множества закрытых воздушных пор диаметром 1–1,5 мм. Различают пено- и газобетон. Материалы имеют разную технологию производства и различные характеристики. Ячеистые бетоны достаточно прочные, негорючие, обладают высокими теплоизоляционными свойствами.
Особенности технологии:
- для защиты от внешних факторов бетонные блоки покрываются тонкостенной штукатуркой или облицовываются кирпичом. Степень паропроницаемости отделки должна быть ниже, чем у стен;
- в отличие от каркасных технологий строительство из ячеистого бетона требует устройства монолитного фундамента;
- максимально допустимая высота домов ограничена для снижения деформационных нагрузок на стеновой материал.
Поризованная керамика. Для строительства используются поризованные керамические крупноформатные блоки. Материал популярен в Европе. Блоки характеризуются низкой теплопроводностью, достаточно высокой прочностью. Параметры материалов регламентирует ГОСТ 530-2007.
Особенности технологии:
- за счет высоких теплоизоляционных свойств поризованной керамики строительство осуществляется без утеплителя;
- капиллярная структура сохраняет способность стен к естественному парообмену;
- небольшой вес материалов позволяет снизить требования к фундаменту.
Дома малой этажности – перспективный тренд, уверенно захватывающий современную строительную сферу. Стоит ожидать, что со временем будут появляться и другие технологии возведения, а производители предложат новые экономичные материалы.
Плюсы и минусы малоэтажного строительства
В настоящее время мы наблюдаем устойчивый рост малоэтажного строительства. Процентная часть этого вида домов в общем объеме застройки постоянно увеличивается, что обусловлено рядом преимуществ:
- минимальное количество согласований необходимой проектной документации;
- короткие сроки строительства;
- невысокая себестоимость;
- экологические характеристики жилья;
- малая плотность жильцов на м2;
- минимум расходов на обустройство парковок, пространств для отдыха во дворе, детских площадок;
- отсутствие высокой нагрузки на подъездные автомагистрали;
- высокий уровень комфорта проживания.
Немаловажным достоинством малоэтажного жилья считается автономная инфраструктура, эстетические характеристики, а также выгодные условия для индивидуального проектирования застройки.
Есть ли у малоэтажного жилья минусы? К недостаткам можно отнести:
- Более высокую стоимость земельного участка из расчета на м2 жилья.
- Непростую процедуру оформления участка под строительство.
- Более высокие удельные затраты на подключение коммуникаций.
Эксплуатационные особенности малоэтажных застроек
Сложности возникают сразу же после окончания строительства малоэтажной жилой застройки и ввода здания в эксплуатацию. Подводит плохо проработанная нормативно-правовая база.
Зачастую в малоэтажных застройках не предусмотрено подключение к центральным инженерным системам водопровода, канализации и отопления. Поэтому приходится заниматься созданием котельных систем и водозаборных скважин. В техническом отношении это довольно сложное оборудование, требующее регулярного профессионального обслуживания. Но многие управляющие компании не обладают надлежащим опытом такого обслуживания.
Для решения организационных вопросов в жилых малоэтажных застройках могут привлекаться не только управляющие компании, но и некоммерческие объединения, состоящие из жильцов. К ним можно отнести товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы.
Осталось определиться, какие виды сооружений входят в категорию малоэтажного жилищного
строительства. Это прежде всего особняки и одноквартирные жилые дома, высота которых не
превышает 3 этажа, жилые блокированные дома, коттеджи, апартаменты, резиденции, виллы, таунхаусы и дуплексы.
Классификация малоэтажных жилых застроек
Дома высотой до 3-х этажей классифицируются по нескольким параметрам:
- месторасположение (городские застройки высокой плотности, отдельно стоящие жилые дома с участком до 0,15 га в городской черте или ближайшем пригороде, загородные дома с такой же площадью земельного надела);
- уровень качества жизни (элитные, бизнес и средний класс, эконом-варианты);
- периодичность проживания (капитальные, сезонные);
- размеры и наличие участка (дома с садом, огородом, хозпостройками, гаражом, но не более половины всей площади земли, постройки с приквартирным участком, сооружения без участка);
- количество этажей (что значит 1- , 2- , 3-этажные);
- конструктивное решение (деревянные, панельные, монолитные, кирпичные, блочные, комбинированные);
- наличие нежилой площади (с подвалом, мансардой, верандой);
- наличие дополнительных помещений (гараж, летняя кухня, прачечная, зимний сад, сауна).
Малоэтажное жилье в России
Что такое малоэтажная многоквартирная жилая застройка для жителей России? В 2021 году это наиболее оптимальный формат для всех участников рынка — на него приходится 52 % всего объема жилищного строительства. За 20 лет доля ввода в эксплуатацию малоэтажного жилья увеличилась в 7 раз.
В государственных масштабах малоэтажное строительство рассматривается как способ увеличить темпы строительства и повысить доступность жилья для всех категорий населения. Это связано с более низкой стоимостью квадратного метра, чем в многоэтажных проектах.
Ко всему прочему, в рамках комплексного освоения удаленных территорий более выгодно возводить невысотные жилые дома. Малоэтажные проекты позволяют улучшить качество проживания: они отличаются безопасностью и более семейным окружением, наносят меньший вред окружающей среде.
Девелоперам малоэтажные объекты нравятся прежде всего высокой скоростью строительства и меньшим количеством согласований.
Недостатки квартир в малоэтажных домах
Рассмотрев преимущества малоэтажного дома со всех сторон, возникает закономерный вопрос — а какие недостатки этого решения? Везде есть плюсы и минусы, поэтому жизнь в малоэтажках тоже имеет свою ложку дегтя. Поэтому перед тем, как стремглав бросаться покупать недвижимость, изучите нюансы. Указанные недостатки — лишь общий перечень вероятных проблем, их присутствие зависит непосредственно от качества проекта:
- Транспортная развязка. С учетом того, что малоэтажки возводятся в экологичных районах, далеких от дорог с перегруженным трафиком, с общественным транспортом порой возникают проблемные ситуации. Если он здесь ходит, то жителям приходится подолгу ждать нужный автобус. Эта проблема стала встречаться все реже с развитием городской транспортной развязки, но актуальна для более отдаленных районов.
- Частичное отсутствие удобств. В малоэтажках нет лифта, что может быть проблемой для пожилых людей или семей с маленькими детьми. Наиболее остро это ощущается в домах, где можно купить квартиру на 4 этаже (обычно это максимальная высота малоэтажных строений). Также может беспокоить отсутствие мусоропровода. А если поселок был возведен вдали от городского жилищного фонда, стоит ожидать и проблем с проведением интернета или телевизионной линии.
- Инфраструктура. Предложения эконом класса не всегда располагают на своей территории детскими садами, школами, больницами и прочими признаками продуманной инфраструктуры. Если же вы приобретаете дом у надежного застройщика, предоставляющего покупателям все “дары цивилизации”, об этом беспокоиться не стоит. Не зря малоэтажные строения объединяются в целые “поселения” – отчасти их называют так потому, что они имеют собственную инфраструктуру.
- Коммунальные услуги. Ежемесячная плата будет немного выше, по сравнению с суммой, которая выходит у владельцев квартир высоток. Причина этому – необходимость оплаты большей части расходов по обслуживанию инженерных систем и ремонту.
- Жизнь у всех на виду. Для одних жизнь одной большой семьей (или, скорее, коммуной) — это плюс, но для замкнутых людей такое может стать недостатком. Это единичные случаи, но иногда могут достаться любопытные соседи, которым хочется знать все о людях, разделяющих один жилой комплекс.
Технологии малоэтажного строительства
Каркасная технология. Метод строительства распространен в США и Канаде, поэтому называется также «канадским». В России дома, построенные по такой технологии, называют каркасно-щитовыми (каркасно-деревянными) и каркасно-панельными.
Компании, специализирующиеся на каркасном домостроении, располагают современными программными комплексами и производственным оборудованием для изготовления конструкций высокого качества.
Легкие стальные тонкостенные конструкции(ЛСТК). Технология является одним из подвидов каркасного строительства. Ее особенность заключается в возведении каркаса дома и строительной системы из тонкостенных металло- и термопрофилей. Термопрофили имеют перфорацию для снижения теплопроводности.
Другие особенности технологии:
SIP-панели. Технология быстрого возведения МЖК основана на использовании особых стеновых и кровельных конструкций. Панели SIP (Structural Insulated Panel) по сути являются сэндвич-панелями из листов OSB-3, заполненными пенополистиролом.
Степень пожарной опасности таких зданий сравнима с характеристиками строений из сруба и бревна. В США, например, по бескаркасной технологии возводят многоквартирные жилые дома высотой до 9 этажей, поликлиники, школы и т. д.
Ячеистый бетон. Особенность материала в наличии множества закрытых воздушных пор диаметром 1–1,5 мм. Различают пено- и газобетон. Материалы имеют разную технологию производства и различные характеристики. Ячеистые бетоны достаточно прочные, негорючие, обладают высокими теплоизоляционными свойствами.
Поризованная керамика. Для строительства используются поризованные керамические крупноформатные блоки. Материал популярен в Европе. Блоки характеризуются низкой теплопроводностью, достаточно высокой прочностью. Параметры материалов регламентирует ГОСТ 530-2007.
Дома малой этажности – перспективный тренд, уверенно захватывающий современную строительную сферу. Стоит ожидать, что со временем будут появляться и другие технологии возведения, а производители предложат новые экономичные материалы.
Возможные недостатки малоэтажных комплексов
Недостатки, о которых мы собираемся упомянуть, достаточно характерны для малоэтажного строительства, но не во всех проектах они встречаются. Каждый конкретный комплекс имеются свои особенности, которые делают ситуацию очень индивидуальной. Тем не менее, планируя покупку жилья в таком поселке, имейте в виду следующие нюансы:
- дороговизна квартплаты и коммунальных услуг. Каждому жильцу дома приходится брать на себя большую долю расходов по обслуживанию инженерных систем и ремонту, чем обитателям высоток;
- отсутствие транспортного сообщения или большое расстояние до города. Порой, чтобы добраться до железнодорожной станции или остановки общественного транспорта, приходится преодолеть значительное расстояние. Из некоторых малоэтажных поселков можно выбраться только на личном автомобиле. Чтобы жить за городом, а работать в городе, нужно иметь хорошую транспортную доступность;
- неразвитость социальной инфраструктуры. В большинстве поселков нет детских садов, школ, больниц, отделений банков и других признаков цивилизации.
Поэтому, покупая квартиру подальше от города, имейте в виду, что загородная жизнь имеет не только плюсы, но и минусы. Если вам приглянулась недвижимость в малоэтажном проекте, поинтересуйтесь, насколько комфортной будет ваша жизнь в случае ее покупки. Возможно, нужно еще раз взвесить все «за» и «против» и, пока не поздно, подыскать более подходящий вариант.
Категории земель. Виды разрешенного использования
Весь земельный фонд Российской Федерации поделен на категории. Категория земельного участка определяет его целевое использование. Фактически, понятия категория земельного участка и целевое назначение с юридической стороны равнозначны. Отношение земли к определенной категории закрепляется юридически согласно Земельному кодексу РФ. Законодательно установленная категория земель позволяет сохранить свойство земельного участка с течением времени, исключает нецелевое использование земли. Всего установлено семь категорий. Под малоэтажное строительство предназначены земли категории поселение.
Вид разрешенного использования земли (ВРИ) уточняет, с какой целью используется участок. Для этого составлен специальный классификатор, в котором приведены коды и описания ВРИ участков всех типов. Данный документ утверждён приказом 540 от 1.09.2014г.
Малоэтажное жилье в России
Что такое малоэтажная многоквартирная жилая застройка для жителей России?В 2021 году это наиболее оптимальный формат для всех участников рынка — на него приходится 52 % всего объема жилищного строительства. За 20 лет доля ввода в эксплуатацию малоэтажного жилья увеличилась в 7 раз.
В государственных масштабах малоэтажное строительство рассматривается как способ увеличить темпы строительства и повысить доступность жилья для всех категорий населения. Это связано с более низкой стоимостью квадратного метра, чем в многоэтажных проектах.
Ко всему прочему, в рамках комплексного освоения удаленных территорий более выгодно возводить невысотные жилые дома. Малоэтажные проекты позволяют улучшить качество проживания: они отличаются безопасностью и более семейным окружением, наносят меньший вред окружающей среде.
Девелоперам малоэтажные объекты нравятся прежде всего высокой скоростью строительства и меньшим количеством согласований.
ЖК “Петровский Квартал” от ИСК “Мемфис”
Жилой комплекс “Петровский Квартал” сначала носил другое название – ”Петровский Парк”. Видимо, застройщик пришёл к выводу, что проект всего из трёх четырёхэтажных домов – это скорее квартал, чем парк, пусть зелёный сосновый бор по соседству и наводит на мысли об обратном. Возводится комплекс в городе Лосино-Петровском, до МКАД от него 23 километра. Вокруг есть неплохо развитая инфраструктура, пусть и провинциального уровня. До местных школ, детсадов и супермаркетов можно дойти пешком.
Покупателям здесь предлагают студии, однушки, двушки и трёшки с разнообразными планировками. На третьем этаже каждого дома располагаются двухуровневые квартиры, но если не считать антресоль за отдельный этаж, то дома трёхэтажные. На первом их этаже будут коммерческие помещения, на последнем – открытые террасы, а ещё выше – эксплуатируемая кровля с тентами для посиделок с семьёй или друзьями. Дома Г-образной формы образуют тихий закрытый двор. Первый жилой корпус уже сдан, остальные два должны сдать до конца текущего года. Большое расстояние от Москвы и отсутствие собственной инфраструктуры, может, и не радуют сами по себе, но хорошо влияют на цены. Так, стоимость квадратного метра здесь начинается с 31,6 и доходит до 62 тысяч рублей. Стоимость квартиры – от 1,4 до 5,6 миллионов.
Знаю не понаслышке, что когда приезжаешь в деревню, то часто отдохнуть толком и не удаётся. На даче и участке всегда надо что-то делать и есть чем заняться — за домом необходимо постоянно следить, и поэтому приходится вкалывать как проклятый с ночи до зари. И траву покосить, и фасад подкрасить, и дрова привезти, вечно что-то ломается — есть куда руки приложить, забот не оберёшься. Именно по причине огромного количества самостоятельно решаемых проблем запал многих владельцев с годами угасает и интерес к загородной жизни пропадает. Многие прагматичные и особо дальновидные товарищи (как бы трудно не давалось им это решение, но здоровье всё же дороже) отказываются от своих собственных садовых наделов в товариществах и родовых гнёзд в деревнях и сёлах и начинают рассматривать иные более экономные варианты своего прибывания на природе — это может быть и аренда загородного дома на летний период, и частые визиты на дачу к друзьям и знакомым. В результате изысканий на этот счёт в сложившейся ситуации, большинство страждущих приходит к выводу, что приемлемым и одним из самых достойных вариантов замены дачи для них является именно покупка просторной квартиры в малоэтажном доме. Решение действительно рациональное и как нельзя кстати — тем самым, можно вдоволь наслаждаться всеми прелестями жизни на природе и избавиться от пустых хлопот и лишних забот.
Какой комплекс называют малоэтажным?
Строго говоря, малоэтажными называют дома не выше четырех этажей. В последнее время у такого жилья сложился довольно благоприятный имидж, поэтому некоторые застройщики применяют слово «малоэтажный» даже в описании среднеэтажных проектов (5–6 этажей). К ним относится UP-квартал «Западное Кунцево» от ФСК «Лидер», расположенный в Одинцовском районе в 2-х км от МКАД. В составе UP-квартала — двадцать четыре 5-ти и 6-ти этажных корпусов.
UP-квартал Западное Кунцево
Особняком стоят малоэтажные дома в составе разноэтажной комплексной застройки. Несмотря на формальный признак «малоэтажности», у них отсутствует большая часть рисков (и преимуществ), характерных для данного формата.