Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще один вариант получения налогового вычета по уплаченным процентам — оформить заявление на получение вычета у работодателя, по которому он не будет удерживать НДФЛ, пока не исчерпается сумма положенного вам налогового вычета.
- Максимально возможная сумма вычета на проценты по ипотеке — 390 000 рублей, то есть 13% от 3 000 000 рублей. Если вы не израсходовали эту сумму при первой сделке, «добрать» недостающее при следующей ипотеке не получится.
- Получить налоговый вычет возможно только за 3 последних года, поэтому не стоит тянуть.
- Максимально можно получить 650 000 рублей: за покупку недвижимости — до 260 000 рублей; за проценты — до 390 000 рублей.
- Право на получение до 260 000 рублей у гражданина есть один раз — до того момента, пока данная сумма не будет получена в полном объеме, в том числе суммарно от разных сделок, совершенных после 01.01.2014 года. Право на получение до 390 000 рублей возможно только по одному объекту недвижимости.
- Если ипотеку оформили супруги, каждый из них может оформить вычет — максимум до 1 300 000 рублей.
- Выплату оформляют только трудоустроенные граждане, которые оплатили НДФЛ. Вычет по процентам по ипотеке заемщик получает постепенно — по мере выплаты их банку. Вся сумма сразу не выдается.
Вычет по процентам в браке
Право на процентный вычет по ипотеке имеет каждый супруг независимо от того, на кого оформлен кредит — собственность в браке считается общей, если иное не установлено брачным договором, пояснил партнер налоговой практики BMS Law Firm Давид Капианидзе.
Каждый супруг имеет право на получение вычета по процентам в размере 390 тыс. руб. Законодательно установленного порядка распределения вычета между супругами нет, так что они могут распределить вычет как угодно — пополам или один из супругов может отказаться от вычета в пользу другого. Для этого пишется заявление при подаче документов в налоговый орган. В этом случае второй супруг не теряет права в будущем заявить о вычете на квартиру, купленную в ипотеку.
«Если вычет распределили 50/50, то право на вычет теряется у обоих. Это невыгодно, когда переплата за ипотеку небольшая. Например, если переплата 2 млн руб., то каждый сможет взять вычет только с 1 млн руб., или 130 тыс. руб., остаток уже не сохранится», — отметил юрист.
Поэтому о вычетах заявлять обоим супругам выгоднее, когда переплата за проценты большая. Например, если переплата по процентам составляет 6 млн руб., то каждый из супругов может заявить о вычете в 390 тыс. руб.
Сумма вычета по процентам по ипотеке
Максимальная сумма, из которой рассчитывается налоговый вычет за купленную квартиру по ипотеке, на текущий момент составляет 2 млн руб., лимит возврата за уплаченные погашенные проценты — 3 млн руб. В обоих случаях расчет производится аналогично: высчитывается 13% от внесенных по ипотечному кредиту средств. По итогу в рамках имущественного вычета можно получить до 260 тысяч руб. от стоимости приобретаемого объекта и до 390 тысяч руб. от выплаченных процентов. Предельный размер применим только к кредитам на жилье, полученным после 1 января 2014 года. Если договор был оформлен ранее, ограничений по размеру любого вида вычета по ипотеке нет.
Если, погашая ипотечный кредит, оформленный после 2014 года, заемщик выплатил банку 4 млн руб. в качестве процентов, то сумма возврата, равная 13%, будет рассчитываться из лимита 3 млн руб. и составит 390 тысяч руб. Если заем получен ранее, то вычет за переплату по процентам по ипотеке будет равен 520 тысячам руб.
Важно отметить, что за каждый год заемщик вправе вернуть средства не более выплаченного НДФЛ за этот период. Это значит, что, возможно, получить 390 тысяч рублей удастся в течение нескольких лет, ежегодно подавая заявление и заполненную декларацию в ФНС. При необходимости на рассчитанную сумму можно уменьшить налогооблагаемую базу. Отдельно стоит отметить, что, в отличие от основного вычета, возврат налога по процентам по ипотеке доступен один раз в рамках одного объекта недвижимости. По этой причине эксперты рекомендуют грамотно оценить возможности и при необходимости сохранить положенную льготу, потратив ее при оформлении другой ипотеки.
Воспользоваться правом на возврат налога могут только титульные заемщики (поручители не претендуют). Также стоит отметить, что индивидуальные предприниматели, работающие на УСН и ЕНВД, не платят НДФЛ, а значит не получают налогового вычета. При этом ИП на ОСНО могут претендовать на все виды возвратов налогов.
Вычет на вторую квартиру в ипотеку
Сколько раз в жизни можно получить вычет по ипотеке? Согласно установленным правилам воспользоваться льготой можно единожды. Поэтому, если заемщик по ранее оформленному кредиту уже возвращал НДФЛ, то налоговый вычет по второй ипотеке получить не удастся. При этом ситуация меняется, если кредитополучатель состоит в браке. Муж или жена, являющиеся созаемщиками и не использовавшие ранее право на возврат налога, могут получить денежные средства и за покупку второй квартиры, и по выплаченным процентам. Также вернуть часть денег заемщики вправе, если ранее не был исчерпан 13% от 2 млн. Получение налогового вычета, начиная от сбора документов и заканчивая заполнением и подачей заявления, осуществляется по стандартной схеме, вне зависимости от того, на кого оформлена ипотека, на мужа или жену.
Как рассчитать вычет и налог к возврату?
Возврат уменьшает базу налогообложения — сумму, с которой происходит удержание налога. Сумма вычета может быть до 13 % от реально уплаченных процентов. Например, если вы оплатили в пользу банка проценты по ипотеке на 10 тыс. руб., вычет составит 1 300 руб.
Одновременно с этим вам не смогут выплатить больше той суммы, что была перечислена в виде налогов. К примеру, вами было перечислено за 2019 г. 10 тыс. руб. – проценты по ипотеке. 13 % от этой суммы — 1 300 руб. Вы получите 1 300 руб. в случае, если перечислили (удержал из зарплаты работодатель) за 2019 г. 1 300 руб. НДФЛ. Если за 2019 г. в бюджет с вашей з/п поступило лишь 1 000 руб. подоходного налога, вам вернут по результатам 2019 г. также 1 000 руб. 300 руб. перенесутся на следующий год.
Внимание! Вычет по ипотечным процентам может переноситься на следующие годы.
Чтo тaкoe нaлoгoвый вычeт
Нaлoгoвый вычeт — этo cyммa, c кoтopoй гocyдapcтвo пoзвoляeт нe плaтить НДФЛ или, ecли нaлoг yжe yплaчeн, вoзвpaщaeт eгo гpaждaнинy. Нaлoгoвый кoдeкc пpeдycмaтpивaeт ceмь гpyпп вычeтoв. Дeлeниe нa гpyппы пpoиcxoдит пo цeлям, нa кoтopыe дaютcя вычeты.
Ocнoвныe гpyппы тaкиe:
- cтaндapтныe вычeты, пpeднaзнaчeнныe для льгoтникoв — инвaлидoв, вoeнныx, ликвидaтopoв ЧC, a тaкжe для poдитeлeй, oпeкyнoв, пoпeчитeлeй (cт. 218 НК PФ);
- coциaльныe вычeты, пpeднaзнaчeнныe для гpaждaн, кoтopыe пoтpaтили дeньги нa цeли, пpивeтcтвyeмыe гocyдapcтвoм: лeчeниe, oбyчeниe, дoпoлнитeльныe мepы пo пeнcиoннoмy oбecпeчeнию (cт. 219 НК PФ);
- пpoфeccиoнaльныe вычeты, пpeднaзнaчeнныe для гpaждaн, кoтopыe oкaзывaют ycлyги, выпoлняют paбoты пo гpaждaнcкo-пpaвoвым дoгoвopaм или пoлyчaют aвтopcкoe вoзнaгpaждeниe (cт. 221 НК PФ);
- имyщecтвeнныe вычeты, пpeднaзнaчeнныe для гpaждaн, кoтopыe кyпили или пpoдaли квapтиpы, дoмa и зeмeльныe yчacтки, зaплaтили пpoцeнты пo ипoтeкe. Кpoмe тoгo, пoдoбныe вычeты дaют гpaждaнaм, y кoтopыx гocyдapcтвo изъялo нeдвижимocть для гocyдapcтвeнныx или мyниципaльныx нyжд (cт. 220 НК PФ).
Кaк вepнyть НДФЛ c пpoцeнтoв пo ипoтeкe чepeз paбoтoдaтeля
Boзвpaщeниe выплaчeнныx пpoцeнтoв чepeз paбoтoдaтeля бyдeт пpoиcxoдить в тeчeниe кaлeндapнoгo гoдa, в кoтopoм вы бyдeтe плaтить пpoцeнты – тo ecть y вac бyдeт пpaвo нa вычeт. Bтopoe oбязaтeльнoe ycлoвиe – вы бyдeтe пoлyчaeтe дoxoды, oблaгaeмыe пoдoxoдным нaлoгoм пo cтaвкe 13%.
Boзвpaт НДФЛ c пpoцeнтoв пo ипoтeкe y paбoтoдaтeля вы бyдeтe пoлyчaть кaждый мecяц нeбoльшими чacтями – бyxгaлтepия пepecтaнeт yдepживaть c вac нaлoг и зapплaтa cтaнeт чyть бoльшe. Пoэтoмy мaлo ктo выбиpaeт тaкoй вapиaнт пoлyчeния вычeтa – oбычнo пpoщe и выгoднee пoлyчить cyммy зa вecь гoд, a нe дpoбить ee пoмecячнo.
Кpoмe тoгo, этo нe oчeнь yдoбный вapиaнт eщe и пoтoмy, чтo пpидeтcя eжeмecячнo oбpaщaтьcя в нaлoгoвyю, чтoбы пoлyчить yвeдoмлeниe, кoтopoe пoдтвepждaeт вaшe пpaвo нa вoзвpaт 13 % c пpoцeнтoв пo ипoтeкe. Paбoтoдaтeль дeйcтвyeт кaк вaш нaлoгoвый aгeнт – пpoизвoдит зa вac oтчиcлeниe нaлoгoв в бюджeт, и eмy нyжнo ocнoвaниe, чтoбы вpeмeннo пepecтaть yдepживaть c вac НДФЛ. Этим ocнoвaниeм кaк paз и бyдeт yвeдoмлeниe. ИФНC выдacт eгo пocлe пpeдocтaвлeния нaлoгoвoй дeклapaции и дoкyмeнтoв из бaнкa, a знaчит вaм пpидeтcя eжeмecячнo coбиpaть вce эти бyмaги для нaлoгoвoй.
Нo ecли вaм пo кaкoй-тo пpичинe вce-тaки yдoбнee пoлyчaть вычeт чepeз paбoтoдaтeля, нaдo бyдeт нaпиcaть нa имя pyкoвoдитeля зaявлeниe в cвoбoднoй фopмe и пpилoжить к нeмy yвeдoмлeниe из нaлoгoвoй.
1. Калькулятор вычета по ипотеке рассчитывает примерные цифры, основываясь на допущениях.
2. При расчете налогового вычета за ипотеку калькулятор допускает, что жилье куплено после 1 января 2014.
3. При годовом расчете допускается, что ипотечный кредит берется 1 января. Если договор подписан, например, 1 июля, то фактически уплаченные % за первый календарный период будут меньше.
Вычет за проценты по ипотеке калькулятор считает только за фактически проведенные платежи. Поэтому общая сумма возврата налога не изменится, но в годовой детализации льгота за первый год у вас может быть меньше.
Дом оформлен на мужа и жену. Вернуть НДФЛ может только один из нас?
Если имущество приобретено в браке, оно считается совместно нажитым, и право на льготу имеют оба супруга. При этом не важно, на кого оформлено жилье, и кто оплачивал приобретение.
Сумма налогового вычета по ипотеке
Налоговые вычеты позволяют вернуть 13 процентов от стоимости квартиры (в эту стоимость могут быть включены расходы на отделку квартиры и прокладку коммуникаций) и суммы выплачиваемых процентов по ипотеке, правда, с некоторыми ограничениями. Главное ограничение касается базы вычета.
База вычета — это сумма, на основе которой рассчитывается фактически возвращаемая покупателю сумма. В качестве базы вычета по процентам берется сумма выплачиваемая именно по процентам кредита. С 1 января 2014 года база была ограничена суммой 3 млн. руб. На базу основного вычета (на стоимость квартиры) действуют другие ограничения.
Отвечает заместителя директора департамента по организации продаж MDGroup Александр Хачатрян:
Налоговый вычет предоставляется в двух случаях: по процентам по ипотечному кредиту, предоставленному банком, и по процентам, уплаченным по займам на приобретение недвижимости. В отличии от кредита, заем может предоставить не только банк, но и работодатель.
Получить вычет по уплате налогов можно за несколько объектов недвижимости, но не более установленного лимита. Вычет предоставляется при переходе права собственности, соответственно, если Вы покупаете квартиру на вторичном рынке, то подать на вычет за все, что успели заплатить, Вы сможете уже на следующий календарный год после регистрации права собственности. Если же Вы покупаете квартиру в новостройке, то придется дождаться подписания акта приема-передачи квартиры.
Максимум, который можно вернуть по уплаченным процентам, – 390 тысяч рублей.
Налоговый вычет могут получить как граждане России, так и иностранные граждане, официально работающие на территории РФ и уплачивающие подоходный налог.
Налоговый вычет по “старым” покупкам
Проценты — это самостоятельный и отдельный вид налогового вычета. По сути он увязан с самим объектом недвижимости лишь косвенно. Поэтому, если вы использовали вычет по самой недвижимости в прошлом, а по процентам его никогда не заявляли вы вправе это сделать сейчас. Например, если приобретете новую недвижимость в ипотеку.
Пример
В 2013 году вы купили квартиру. Вычет по ней был получен в полной сумме. В 2023 году приобретен жилой дом. Оформлена ипотека.
Вычет по дому вы получить не сможете. Свое право на него вы уже использовали в 2013 году. А вычет в отношении процентов на ипотеку вы вправе заявить в общем порядке. Право на него возникнет после оформления дома в собственность. В его состав будут включены все проценты по ипотечному кредиту уплаченные с момента его получения.
Закон не ограничивает право на эту налоговую льготу каким либо периодом времени. Если вы платили проценту банку и не знали о льготе, вы вправе ее использовать сейчас. Есть только одно ограничение. Налоговики обязаны вернуть вам лишь ту сумму налога с момента уплаты которой прошло не более 3-х лет.
Пример
В 2012 году вы купили квартиру в ипотеку. Вычет был получен так:
- по квартире — полностью;
- по процентам — не заявлялся и не получался.
Вы вправе получить льготу в отношении процентов сейчас. Расходы на их уплату могут уменьшить ваши доходы за 3 предыдущих года от текущей даты.
Например, вы узнали о льготе в 2023 году. В такой ситуации вы вправе ее применить в 2022, 2021 и 2020 годах. Тот факт, что квартира приобретена давно (в 2012 году) никакого значения не имеет.
Как оформить и какие документы нужны
Чтобы получить льготу в налоговую инспекцию нужно сдать определенные документы. Их перечень зависит от способа получения вычета. Есть два варианта:
- в налоговой инспекции по месту жительства. Вы сдаете в налоговую инспекцию декларацию о доходах. К ней прилагаете документы, которые подтверждают право на льготу. В результате налоговики возвращают переплату налога на доходы (НДФЛ) на ваш счет;
- по месту работы. Вы сдаете в налоговую инспекцию документы, которые подтверждают ваше право на вычет. Инспекция оформляет специальное уведомление. Вы отдаете уведомление в бухгалтерию вашей компании и с вас перестают удерживать налог на доходы. В результате вы получаете зарплату в большей сумме.
Имеется ли срок давности?
Существует множество нюансов при оформлении налогового вычета. Так, многие граждане задаются вопросом наличия срока давности у данной процедуры. Ответ на этот вопрос дает юридическая компания: «Налоговый кодекс не устанавливает срока давности для возмещения затрат по уплаченным процентам». Таким образом, при подаче заявки, указать в заявлении гражданин может любые года.
Но важно учесть, что Федеральная Налоговая Служба может отказать в удовлетворении заявления, если у подающего его лица имеются какие-либо задолженности по оплате ипотечного кредитования за указанный период. При отсутствии же таковой можно смело подавать заявку.
Следует заметить – подача декларации для выплаты средств за вычет может осуществляться за период в три года. Например, в 2018-ом году гражданин может указать в декларации период с 2014-го по 2016-й год, но при этом он в праве указать и расходы за предшествующие годы. Это позволит учесть уровень официального дохода за выше указанные года, но при этом «не потерять» более ранние расходы.
Когда можно подавать на налоговый вычет по ипотеке и какую сумму вернуть
Декларацию 3–НДФЛ подают в любом квартале. Если вы прикупили дом в 2018 году, то первую декларацию можно подать в любой день 2019 года.
Максимальная сумма ипотечного займа составляет 3 миллиона рублей (речь идет только о всей суммы кредита — без процентов). Если займ меньше, берется вся сумма целиком. Если больше — возврату подлежат только 390 000 р. (13%).
Правда, 390 тыс. рублей заемщик вернет лишь в том случае, если раньше уже отдал ее в виде налогов государству и получил полностью вычет с покупки – 260 тыс. рублей. В противном случае он может рассчитывать лишь на возврат реально выплаченных налогов, удержанных из его зарплаты.
Назовем также случаи, когда нельзя получить налоговый вычет:
- недвижимость приобреталась за границей;
- квартира находится в недостроенном доме и он еще не сдан в эксплуатацию;
- куплено нежилое помещение, например, апартаменты;
- жилье продано (в реестре значится другой собственник);
- срок уплаты подоходного составляет менее 3–х лет;
- заемщик менее 6 месяцев в году получает доходы на территории России.
Подавать бумаги необходимо по месту официальной регистрации заявителя. Это сделано с целью исключить получение двойной и тройной компенсации в разных регионах одним и тем же лицом. Но приезжать лично не обязательно. Можно переслать бумаги по почте. Или подать заявление на налоговый вычет по ипотеке через госуслуги.
Можно ли получить налоговый вычет с процентов по ипотеке?
Налоговым законодательством предусмотрено право граждан получить имущественный вычет с тех процентов, которые уже были выплачены банку по ипотечному кредиту (п. 1 ст. 220 НК РФ).
На какие кредиты и займы можно получить налоговый вычет по процентам?
Должно учитываться условие, что банковский кредит был взят на следующие цели:
- строительство или приобретение жилого объекта недвижимости (квартиры, жилого дома, их части или доли), а также участка земли, на котором планируется построить или уже находится жилой дом;
- рефинансирование или перекредитование ранее полученного в банке ипотечного займа под цели, указанные выше.
Заём также относится к выше перечисленным условиям, который может выдать работодатель своему работнику на строительство или покупку жилья. Но вернуть проценты по нему будет возможно только при условии, что в договоре выдачи займа будет прописан объект приобретения и его целевое назначение.
Если гражданину выдан кредит потребительского назначения, то на возврат процентов по нему не приходится рассчитывать. Претендовать возможно только на имущественный вычет, связанный с приобретением жилья.
Воспользоваться возможностью вернуть НДФЛ могут те граждане, кто получает зарплату (доход), облагаемый налогом по ставке 13 %.
Вычет при покупки квартиры в ипотеку делится на два вида:
- основной вычет связан, с приобретением квартиры, комнаты, доли (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ);
- вычет с возвратом процентов по ипотеке.
Это два самостоятельных способа налогового послабления, поэтому гражданин вправе обратиться по каждому из них на один объект недвижимости.
Например:
В 2019 году гражданин в результате сделки купли-продажи стал собственником квартиры за 4 500 000 рублей, из которых 3 200 000 рублей оформлены в качестве заемных средств у банка по договору ипотеки. За год итоговая сумма выплаченных банку процентов составила 312 000 рублей.
Доходы гражданина в 2019 году, облагаемые НДФЛ по ставке 13 % подтверждены справкой на 2 450 000 рублей. В бюджет были перечислены 318 500 рублей.
Возврату подлежит имущественный вычет:
- с покупки квартиры — 2 000 000 руб. × 13% = 260 000 рублей;
- с процентов по ипотеке за 2019 год — 312 000 руб. × 13% = 40 560 рублей (остаток можно вернуть в 2021 году).
Итого за год можно вернуть — 300 560 рублей. Вся сумма будет возвращена сразу, поскольку размер налога перечисленного в бюджет по итогам года больше (318 500).
Какие документы подтверждают право получения налогового вычета?
Для подтверждения права на получение имущественного вычета по ипотечным процентам потребуются документы (п. 4 ст. 220 НК):
- копия кредитного договора с банком о получении денежных средств по ипотеке;
- справка из банка о размере фактически произведенной уплате процентов за указанный период;
- выписка о перечислении средств со счета заемщика или приходными ордерами в подтверждении, что вами погашались проценты по кредиту;
- выписка из ЕГРН о регистрации права собственности в отношении жилого объекта, по которому производится уплата ипотечного займа;
- копия договора купли-продажи жилья;
- акт-приема передачи в случаи с новостройкой.
Рассмотрим самый простой случай
Квартира куплена с привлечением ипотечных средств в 2019 году. Собственность зарегистрирована сразу. Кредит — 1 000 000 рублей на 10 лет за 11% годовых. Ежемесячный аннуитетный платеж — 13 775 рублей. 9166 из ежемесячного платежа составляют проценты. С каждым платежом эта сумма постепенно уменьшается, а выплаты в счёт основного долга соответственно увеличиваются. За весь период проценты по кредиту составят 653 000,14 рублей. Соответственно к возврату вам положено — 653 000,14 * 13% = 84 890,01 рублей. Размер зарплаты в данном случае нам не важен, раз уж её хватает на ежемесячный платёж. Имущественный вычет (260 тыс.) за покупку квартиры в данном случае не учитываем (для чистоты примера). Предположим, что им уже воспользовались ранее и утратили на него права.
| Год | % за год | 13,00% | Факт.возврат |
| 2019 | 107124 | 13926 | 13926 |
| 2020 | 100393 | 13051 | 13051 |
| 2021 | 92882 | 12074 | 12074 |
| 2022 | 84501 | 10985 | 10985 |
| 2023 | 75152 | 9769 | 9769 |
| 2024 | 64720 | 8413 | 8413 |
| 2025 | 53081 | 6900 | 6900 |
| 2026 | 40095 | 5212 | 5212 |
| 2027 | 25606 | 3328 | 3328 |
| 2028 | 9441 | 1227 | 1227 |
| Итого | 653000 | 84890 | 84890 |