Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 35 ГрК РФ. Виды и состав территориальных зон». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Общественно-деловая зона предназначена для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего и высшего профессионального образования, административных, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности постоянного и временного населения.
В состав объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи, предприятия индустрии развлечений при отсутствии ограничений на их размещение.
В общественно-деловой зоне формируется система взаимосвязанных общественных пространств (главные улицы, площади, набережные, пешеходные зоны), составляющая ядро поселкового центра.
На расчетный срок генерального плана проектом предусмотрено увеличение площади зоны общественно-делового назначения на 468 га. Таким образом, общая площадь общественно-деловых зон с учетом существующих и подлежащих реконструкции территорий составит 1686 га.
Генеральным планом городского округа для эффективного и упорядоченного взаимодействия функциональных зон выделяют следующие подзоны:
- зона делового, общественного и коммерческого назначения;
- зона многофункционального использования с высокой степенью озеленения и соблюдением экологического равновесия на прилегающих территориях;
- зона размещения объектов образования и здравоохранения.
Зона делового, общественного и коммерческого назначения:
- предназначена для размещения административно-деловых, финансовых и хозяйственных учреждений, учреждений образования, культуры и искусства, предприятий торговли и общественного питания, учреждения бытового и коммунального обслуживания.
Зона многофункционального использования с высокой степенью озеленения и соблюдением экологического равновесия на прилегающих территориях:
- предполагает многофункциональный набор объектов общественного назначения с фрагментарным включением объектов других зон, а именно – коммунально-производственных (исключающих вредное воздействие на окружающую среду), рекреационных (спортивно-оздоровительных, курортно-туристических, и др.), жилых и иных в соответствии с регламентом, установленным Правилами землепользования и застройки.
Зона размещения объектов образования и здравоохранения
- предназначена для размещения объектов детских дошкольных образовательных учреждений, детских образовательных учреждений и учреждений здравоохранения.
Основной задачей данной функциональной зоны является обеспечение жизнедеятельности городского округа и размещение производственных, складских, коммунальных, транспортных объектов, сооружений инженерного обеспечения, в соответствии с требованиями технических регламентов.
Проектом предусматривается компактное размещение объектов и составных частей данной функциональной зоны и расположение их вблизи основных транспортных магистралей на достаточном удалении от жилых и рекреационных территорий.
Основные решения по функциональному зонированию внутри города Новороссийск приняты согласно утвержденному «Генеральному плану г.Новороссийск», разработанному НП «ГПИ «Гипрогор» в 2002 г.
Размещение производственных, складских, коммунальных объектов, сконцентрировано, в основном, в северо-восточной части города Новороссийск и п.Верхнебаканский в зонах залегания мергеля. Проектом предусматриваются площадки под новые цемзаводы севернее х.Горный. Подробно промышленные зоны рассмотрены в разделе «Промышленность» данного генплана.
Зона размещения линейных объектов транспортной инфраструктуры представляет собой совокупность территорий, предусмотренных для размещения объектов автомобильного и трубопроводного транспорта.
Генпланом предусматривается размещение логистических центров и центров придорожного сервиса вдоль магистралей и вблизи основных транспортных узлов. Наиболее крупные из них предусмотрены на пересечении проектируемой автодороги в направлении Анапа – Порт-Кавказ с автодорогой А-146 восточнее п. Верхебаканский и на ее пересечении вдоль существующей автодороги на Анапу между х. Семигорский и х. Ленинский Путь.
С целью создания условий для развития промышленно-производственного комплекса генпланом определена значительная территория площадью 242 га восточнее ст.Раевская В ней предполагается размещение производственных и коммунально-складских предприятий с учетом обеспечения санитарно-защитной зоны до жилой застройки;
Перспективное решение по территориальному развитию порта приняты согласно утвержденному «Генеральному плану г.Новороссийск», разработанному НП «ГПИ «Гипрогор» в 2002 г.
С целью наиболее рационального использования ценных курортных территорий проектом предложена централизованная организация хозяйственно-складских зон курортных учреждений.
Первоочередными мероприятиями по реализации проектных решений в данном направлении являются:
- ликвидация предприятий, расположенных в пределах селитебных, курортных и рекреационных зон, не отвечающих современным экологическим и эстетическим требованиям к качеству городской среды, в том числе вынос за территорию города АО «Птицефабрика Новороссийск», и перепрофилирование АО «Шиферник»;
- модернизация, экологизация и автоматизация производств с целью повышения производительности без увеличения территорий, а также создание благоприятного санитарного и экологического состояния окружающей среды;
- рганизация санитарно-защитных зон в соответствии с требованиями соответствующих нормативных документов и регламентов.
Производственные зоны
Производственные зоны предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры для обеспечения деятельности производственных объектов.
В производственную зону включается и территория санитарно-защитных зон самих объектов.
Собственники производственных объектов за счёт собственных средств проводят благоустройство территории производственной зоны.
В санитарно-защитной зоне промышленных, коммунальных и складских объектов не допускается размещение жилых домов, дошкольных образовательных и образовательных учреждений, а также учреждений здравоохранения, отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огороднических кооперативов и производство сельскохозяйственной продукции.
Разберемся в понятиях. Понятие «зонирование» далеко не новое. Еще в п. 4 ст. 6 ныне не действующего Закона РФ от 14.07.1992 № 3295-1 «Об основах градостроительства в Российской Федерации» было указано, что генеральный план территории является основным юридическим документом, определяющим в интересах населения условия проживания, направления и границы территориального развития, функциональное зонирование, застройку и благоустройство территории, сохранение историко-культурного и природного наследия. В статье 1 прежней редакции ГрК РФ, действовавшей до 01.07.2006, под зонированием понималось деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.
В соответствии с действующим ГрК РФ (п. 6 ст. 1) градостроительное зонирование представляет собой зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Таким образом, результатом зонирования является определение границ территориальных зон, для каждой из которых правилами землепользования и застройки устанавливаются градостроительные регламенты.
В градостроительном регламенте указываются виды разрешенного использования земельных участков, их предельные размеры и параметры разрешенного строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Они оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Для начала нужно уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте, советуют эксперты Росреестра. В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка вправе самостоятельно выбрать вид разрешенного использования земельного участка из тех, которые предусмотрены градостроительным регламентом.
Затем собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра.
Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний. Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости и величины земельного налога, уточнили в ведомстве.
Что такое зонирование земель
Требование о проведении зонирования установлено в ст. 14 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Земельное законодательство РФ определяет разные виды земельно-правового зонирования для:
- населенных пунктов (ст. 85 Земельного кодекса РФ);
- земель транспорта, энергетики, промышленности;
- территорий специального назначения (ст. 87 ЗК).
Итак, зонирование земель — это их разделение на участки с разным целевым назначением и правовым режимом использования.
Такое разделение производится согласно планам развития территорий, главные принципы и положения которого определяет Правительство РФ. Утверждение этих планов относится к компетенции органов местного самоуправления или государственной власти. Решения, принятые ими в отношении земельного зонирования, обязательны к исполнению для всех форм собственности и других прав на наделы.
Подобные нормативные акты регламентируют порядок:
- создания основных инженерно-транспортных коммуникаций;
- плотности застройки;
- посадки зеленых насаждений;
- расположения культурных и социально-бытовых объектов обслуживания населения;
- иного использования земли.
Зонирование территории городских и сельских поселений
Территориальное зонирование осуществляется в соответствии с видами разрешенного использования, путем деления каждой зоны на три подзоны:
- первая предназначена для основного использования;
- вторая – сопутствующего (вспомогательного);
- третья специальная – условно-разрешенного.
Зонирование производится по правилам, утвержденным городскими и районными властями, под юрисдикцией которых находится территория.
Для размещения объектов с условно разрешенным видом использования требуется согласование с ОМСУ.
Устанавливаются минимальные и максимальные р-ры площади каждой подзоны:
- для основной – только минимальный р-р;
- сопутствующей – min & max;
- специальной – только максимальный.
Целевое назначение земель
В советском законодательстве существовал термин «основное целевое назначение», он относился к категории земель, а к земельному участку применялся термин «целевое назначение». Эти два понятия могли не совпадать. Л.Е.Бандорин утверждает, что по форме целевое назначение – это прообраз разрешенного использования Отличие в том, что первое понятие более конкретное, относящееся определенной категории земель.
Целевое назначение понималось как использование с целью предоставления, данная цель была зафиксирована в соответствующих документах.
В законодательстве о земле 1990 года указывалось, что землепользователи должны были использовать земли в соответствии с назначением, которое определялось в акте о предоставлении участка. В документе указывалось, с какой целью предоставлена земля и для чего будет использована, например, для индивидуального строительства, для ведения с/х производства, для ведения садоводства и пр.
В учетных базах отражалась цель земельного участка. Постепенно данная характеристика стала называться в законе о земле разрешенным использованием земельного участка.
В ЗК РФ закреплено понятие «разрешенное использование земельного участка» и его юридическое значение.
Что такое зонирование территории земельного участка
Территориальные зоны — это земельные территории, объединённые возможностью застройки конкретными видами объектов. На генеральном плане такие зоны выделяют цветом, а также буквенным обозначением.
Территориальные зоны детализируют функциональные зоны, то есть устанавливают градостроительные регламенты на отдельно взятых территориях, придавая каждому земельному участку правовой режим. Функциональные зоны правового режима земельных участков не устанавливают, но влияют на него косвенно именно через территориальные зоны, устанавливаемые в соответствии с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Если назначение земельного участка соответсвует перечню объектов, которые могут быть размещены в данной зоне, то собственник участка может бесплатно изменить вид разрешенного использования.
Таблица видов зонирования земельных участков
| Тип зоны | Наименование зоны в действующем Генплане | Обозначение на картах | Наименование зоны в проекте изменений | Обозначение на картах |
| Жилые зоны | Зоны коллективных садоводств | Ж1 | Зона застройки односемейными (индивидуальными) жилыми домами (отдельно стоящими и/или блокированными), коллективных садоводств, с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием проживающего населения | 1ЖД |
| Зоны застройки отдельно стоящими и/или блокированными односемейными (индивидуальными) жилыми домами | Ж2 | |||
| Зоны малоэтажной многоквартирной жилой застройки | Ж3 | Зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием проживающего населения | 2ЖД | |
| Зоны среднеэтажной многоквартирной жилой застройки | Ж4 | Зона среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, объектов социальной и инженерной инфраструктуры | 3ЖД | |
| Зоны многоэтажной многоквартирной жилой застройки (9 этажей и выше) | Ж5 | |||
| Зоны жилой застройки на территории исторического центра Санкт-Петербурга | Ж6 | |||
| Зоны исторической жилой застройки на территории исторических пригородов Санкт-Петербурга (Пушкина, Павловска, Петергофа, Кронштадта, Ломоносова) | Ж7 | |||
| Общественно-деловые зоны | Зоны многофункциональной общественно-деловой застройки | Д1 | Зона всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны | Д |
| Зоны размещения объектов здравоохранения, культуры, среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий | Д2 | |||
| В положении о территориальном планировании не устанавливается | Д3 | Зона всех видов общественно-деловой застройки и объектов водного транспорта с включением объектов жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны | ДИ | |
| Производственные зоны | Зоны предприятий IV и V классов вредности (100 м и 50 м) и сопутствующих им общественно-деловых объектов | П1 | Зоны объектов производственного, транспортно-логистического, складского назначения, инженерной инфраструктуры, с включением объектов общественно-деловой застройки, связанных с обслуживанием данной зоны | ПД |
| Зоны предприятий I, II и III классов вредности | П2 | |||
| Зоны инженер-ной и транспортной инфраструктур | Зоны скоростных магистралей, дорог непрерывного движения и городских магистралей | У | Зона городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения и магистралей городского значения с включением объектов инженерной инфраструктуры | У |
| Зоны объектов городского транспорта и инженерной инфраструктуры | И1 | Зона объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, коммунальных объектов, объектов санитарной очистки с включением складских и производственных объектов | И1 | |
| Зоны объектов воздушного транспорта | И2 | Зона объектов воздушного транспорта с включением объектов общественно-деловой и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны | И2 | |
| Зоны объектов железнодорожного транспорта | И3 | Зона объектов железнодорожного транспорта с включением объектов общественно-деловой и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны | И3 | |
| Зоны объектов водного транспорта | И4 | Зона водного транспорта с включением объектов общественно-деловой и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны | И4 | |
| Зоны сельхоз использования | Зоны сельскохозяйственных угодий, питомников и теплиц | С1 | Зоны сельскохозяйственных угодий, питомников и теплиц и производственных объектов сельскохозяйственного назначения с включением объектов производственной, социальной и инженерной инфраструктуры | С |
| Зоны производственных объектов сельскохозяйственного назначения | С2 | |||
| Рекреационные зоны: | Зоны спортивных сооружений и пляжей | Р0 | Зона спортивных сооружений и пляжей с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны | Р0 |
| Зоны лесов и лесопарков | Р1 | Зона лесов и лесопарков | Р1 | |
| Зоны зеленых насаждений общего и ограниченного пользования | Р2 | Зоны зеленых насаждений общего и зеленых насаждений ограниченного пользования с включением объектов, допустимых в соответствии с законодательством об охране зеленых насаждений, включая плоскостные спортивные сооружения | Р2 | |
| Зоны объектов отдыха и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов различного типа | Р3 | Зона объектов отдыха, спорта, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов, дачного фонда с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны | Р3 | |
| Зоны прочих зеленых насаждений | Не обозначены | Зона дворцово-парковых комплексов и исторических парков | Р4 | |
| Зона зеленых насаждений, выполняющих специальные функции с включением объектов, допустимых в соответствии с действующим законодательством | Р5 | |||
| Зоны специального назначения | Зоны кладбищ, крематориев | К1 | Зона кладбищ, крематориев с включением объектов социальной и инженерной инфраструктуры | К1 |
| Зоны складирования отходов потребления и другие подобные объекты | К2 | Зоны складирования отходов потребления с включением объектов инженерной инфраструктуры | К2 | |
| Зоны военных и иных режимных объектов | К3 | Зоны военных и иных режимных объектов с включением объектов социальной и инженерной инфраструктуры | К3 | |
| Акватории | Внутригородские акватории. | АГ | Внутригородские акватории | Не обознач. |
| Прилегающая к городу акватория Финского залива | АФ |
Селитебная территория
Начало строительству городов было положено еще в глубокой древности, когда люди стали объединяться для защиты своих родов и территорий. На заре развития человеческого общества такие населенные пункты представляли собой небольшие поселки. Они состояли из нескольких хижин и располагались вокруг какого-либо культового места. В древнем мире и во времена Средневековья территория городов уже была значительно увеличена, и уже тогда в них стали выделяться селитебные зоны. Существуют такие участки и в современных мегаполисах. Однако, в отличие от древних поселений, где застройка происходила стихийно, современное градостроительство предусматривает ведение работ, исходя из заранее составленного четкого плана, в котором учтены все потребности населения.
Зонирование дачного участка можно осуществить несколькими способами:
- Установка живых изгородей. Идеальным решением будет использовать такие растения, как самшит, туя или можжевельник. Их можно как подстригать, так и оставлять расти в естественном виде.
- Формирование перегородок. Для круглогодичного использования подойдут металлические или бамбуковые прутья, они характеризуются длительным сроком эксплуатации и обладают высокой декоративностью.
- Применение габионов. Это наиболее необычный способ разделения участка на отдельные зоны – используют сетку из арматуры, содержащую в себе камни. Это довольно удобное и бюджетное решение. Такого рода конструкции отлично маскируют сливные ямы или хозяйственные зоны.
- Монтаж пергол. Это деревянные элементы, способствующие созданию романтической обстановки и уединённости. На них можно пустить виноградную лозу, что добавит участку декоративности.
- Установка арок и ширм. Такие конструкции можно создать самостоятельно из имеющихся под рукой материалов, хорошо подойдут старые оконные рамы или двери.
- Зонирование по цвету. Небольшие участки можно разделить с помощью акцентов на каком-то определённом оттенке. Примером такого зонирования можно считать высаженные и разграниченные по оттенкам цветы.
Селитебная территория
Истоки городского строительства восходят к древним временам, когда люди начали собираться вместе, чтобы защитить свои семьи и территории. На заре человеческого общества такие поселения были небольшими деревнями. Они состояли из нескольких хижин и располагались вокруг места поклонения. В античном мире и в средние века территория городов уже была значительно расширена, и уже тогда жилые районы отделялись. Такие районы есть и в современных мегаполисах. Однако, в отличие от древних поселений, строительство которых велось стихийно, современная градостроительная планировка предусматривает проведение работ на основе заранее составленного четкого плана, учитывающего все потребности населения.
Жилые кварталы присутствуют во всех функциональных зонах территории современных поселков. И это правило соблюдается независимо от их размера. Таким образом, деление территории городского поселения на зоны включает выделение жилых массивов с разделением их на районы и районы. Все эти элементы вместе образуют одну административную единицу. Микрорайоны в крупных городах и мегаполисах обязательно делятся по ландшафту и дорогам. Более того, такие части жилых массивов подключены к коммунальному хозяйству.
В процессе градостроительства в каждом населенном пункте выделяется территория, необходимая для восстановления здоровья и сил населения. В городе такими территориями являются парки и сады, а также другие места, предназначенные для отдыха. Иногда под этими территориями понимают пригородные лесопарки.
Обстановка в зоне отдыха должна обеспечивать эстетический, психологический, биоклиматический и физический комфорт, способствующий полноценному отдыху. Это становится возможным при наличии:
- Достаточное количество зеленых насаждений, специально предназначенных для различных форм и видов отдыха;
- объекты обслуживания в зоне отдыха, с удобным расположением (магазины, рестораны, автостоянки, пункты проката оборудования и т. д.), расположенные в 250-300 м от места скопления людей;
- удобное транспортное сообщение, связывающее зоны отдыха и микрорайоны.
При реализации подобных в значительной степени привлекательных проектов целесообразно учитывать ряд правил и ограничений.
В частности, необходимо не нарушать не только внешний архитектурный облик зданий и сооружений, представляющих историческую ценность и даже охраняемых государством (что не подлежит сомнению и, в основном, выполняется представителями градостроительного комплекса), но и уничтожать целый ряд мест, памятных для ряда поколений по 50-м — 80-м годам прошлого века, в том числе описанных современными классиками. Соответственно проблемой крупных и средних городов, имеющих исторический центр с высоким уровнем сохранности зданий, является наличие противоречия между стремлением девелоперов максимально использовать возможности эксплуатации земельных участков с высокой стоимостью и задачами обеспечения сохранности объектов (с разной исторической перспективой), находящихся на данной территории.
Сложнейшей также представляется задача реконструкции и восстановления утраченных зданий и сооружений, относящихся к памятникам истории. Эту проблему нередко определяют, как «новодел», характеризуемый тем, что восстановленное здание или иное сооружение повторяет ряд особенностей исторического прототипа, но, в своей совокупности, такой объект по своей ценности проигрывает даже в сравнении с тем, что ранее осталось от самого памятника. Подобный «новодел» может даже приносить доход со стороны его использования для части непритязательных туристов, но при этом ценность таких объектов сомнительна.
В контексте выполнения градостроительных задач необходимо учитывать, что в их основе должен лежать проектный подход (дополняющий программно-целевой метод), позволяющий конкретизировать ответственность региональных и местных властей за достигнутые результаты, то есть выполнение совокупности градостроительных проектов в рамках стратегических программ развития городов.
Так же важно использовать в градостроительной практике инициативы местного сообщества. Речь в данном случае идет не только о таких интерактивных формах, как фандрайзинг и краудсорсинг, но, прежде всего, о конкретных ситуациях активности населения в вопросах преобразования среды жизнедеятельности и планирования перспектив ее развития.