Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить самовольную постройку на своем земельном участке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В рамках данного способа вы получаете решение Градостроительно-земельной комиссии Москвы о возможности сохранения самостроя в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 31 мая 2011 г. № 234-ПП и Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г.№ 273-ПП.
Зачем нужна легализация самостроя
-
Нужно легализовать самовольную постройку, чтобы впоследствии вы могли ее продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог. Вы не сможете распоряжаться постройкой, если она не поставлена на кадастровый учет, а право собственности не зарегистрировано в ЕГРН. Однако поставить на кадастровый учет самовольную постройку и зарегистрировать право собственности на нее нельзя.
-
Легализация самостроя нужна, чтобы постройку не снесли. По иску местной администрации суд обяжет вас снести самовольную постройку своими силами и за свой счет. В итоге вы не сможете пользоваться зданием и понесете огромные дополнительные расходы, которые могут достигать несколько сотен тысяч рублей.
Самострой: суть понятия
В широком смысле под понятием «самострой» подразумевается постройка какого-либо предназначения, возведенная на участке земли без уведомления соответствующих органов и получения от них официального разрешения на строительство (параграф 222 Гражданского Кодекса). Проще говоря, это любые объекты недвижимости, выполненные самовольно и без согласования с администрацией.
Самостроем признают:
- здания, возведенные на земельном участке, не оформленном надлежащим образом;
- объекты недвижимости на территориях, не предназначенных для застройки;
- строения, построенные без согласования с местными властями и получения от них разрешения не подобную деятельность;
- постройки, чье возведение осуществлялось с нарушениями норм градостроения и пожарной безопасности.
Легализация через суд
Рассмотрение вопроса в суде являет собой процесс достаточно долгий и сложный. Прежде чем приступать к составлению искового заявления, следует обратить внимание на некоторые важные аспекты.
Таковыми считаются:
- Наличие документов, подтверждающих право собственности. Если бумаг не имеется, потребуется уладить этот вопрос, обратившись в Росреестр либо МФЦ.
- Категория земли. Если строение возведено на участке под индивидуальное строительство (ИЖС), под личное подсобное хозяйство — проблем не возникнет. Если предназначение земли иное, сначала потребуется перевести территорию в нужную категорию.
- Наличие доказательств того факта, что объект не нарушает права третьих лиц и не посягает на их безопасность. Потребуется получить от соседей письменное пояснение относительно того, что строение не заступает на их границы и в целом не создает неудобств.
- Соблюдение при строительстве норм и правил возведения жилых и нежилых строений. Документы следует запросить в БТИ и в канцелярии архитектурного отдела населенного пункта.
Нужно или не нужно узаконивать пристройку к частному дому?
Чтобы ответить на вопрос, обязательно ли требуется узаконить самовольную пристройку к дому, вначале нужно разобраться, о какой конструкции идет речь. Дело в том, что законодательство четко разграничивает капитальные и некапитальные пристройки, и требования к ним совершенно разные. К некапитальным постройкам относятся такие:
- дополнительный вход в здание, при условии, что не будет затрагиваться окружающая территория;
- козырьки или навесы над входом, крыльцо, не влияющие на общую конструкцию дома;
- вспомогательные помещения, такие как сарай, беседка, гараж, если они не затрагивают несущие конструкции здания, а также не влияют на подключение коммуникаций.
Для некапитальных пристроек обязательное узаконивание не требуется: владелец может их зарегистрировать в установленном порядке, но может и не делать этого, и нарушения законодательства не будет. Впрочем, информацию о них все равно рекомендуется занести в документацию во избежание вопросов в будущем.
Все остальные пристройки, не упомянутые выше, считаются капитальными. И для них, согласно требованиям закона, регистрация необходима. В противном случае владелец может столкнуться с санкциями в виде штрафов, также власти могут потребовать от него привести здание в то состояние, которое значится в документах. Также дом с незаконными пристройками невозможно будет продать – сделку просто не зарегистрируют, пока состояние построек не будет соответствовать изначальному. Таким образом, если вы возвели дополнительные помещения в здании после его регистрации, потребуется провести последующее их узаконивание.
Алгоритм действий, как узаконить незаконную пристройку к дому
Существует два варианта узаконивания пристройки: первый – еще до ее возведения или во время строительного процесса. Это намного проще – можно обойтись без судебного процесса, достаточно собрать пакет документов и подать его в проектную организацию при местной администрации, после чего спокойно заканчивать возведение постройки и использование ее по назначению. Второй вариант – если пристройка уже закончена. Он более сложный и предполагает обращение в суд и легализацию конструкций по его решению.
Чтобы узаконить пристройку к дому через суд, потребуется выполнить такой порядок действий:
1 Сбор всего необходимого пакета документов
- Потребуются следующие бумаги:
- подтверждение права на владение земельным участком – выписка из Госкадастра, договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.;
- оформленное право собственности на дом;
- технический план здания вместе с пристройкой, к которому прилагается описание и подробный план работ – что и как изменилось с момента регистрации основного дома;
- если дом используется как жилой – выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных жильцов. Для дачного домика и подобных строений это не требуется;
- разрешения от компаний. оказывающих коммунальные услуги – если при строительстве пристройки затрагивались коммуникации (электричество, вода, газ и т.д.), представители обслуживающих компаний должны выдать заключение, что работы проведены без нарушений и конструкция не несет опасности для жильцов и окружающих;
- согласование с соседями – если пристройка как-либо влияет на соседние участки (например, ограничивает вход, изменяет фасад и т.д.), потребуется получить письменное согласие их владельцев;
- письменное согласие всех совладельцев – если дом находится в общей собственности, потребуется единогласное решение сособственников о легализации.
Разбираемся в понятиях
Самовольной постройкой является здание или сооружение, возведенное на земельном участке без соответствующих разрешительных документов либо с нарушением градостроительных норм. Ведь не достаточно построить тот же гараж в пределах своего домовладения, нужно еще и расположить его так, чтобы соблюсти нормы СНиПа по расположению всех построек по отношению друг к другу и к соседскому участку.
Также в рамках ст.222 ГК РФ самовольной постройкой в 2019/2020 году будет признано сооружение, если:
- оно возведено на чужом земельном участке без соответствующего разрешения, что актуально для земли, полученной в аренду;
- если земельный участок по своему предназначению не относится к категории земель, отведенных под возведение построек.
При разрешении вопроса о необходимости в разрешительных документах следует учитывать и тип постройки.
Так в силу ст.1 Градостроительного кодекса РФ постройки могут быть:
- капитальными, то есть возведенными на углубленном фундаменте;
- некапитальными, без фундамента, не более 20 м.кв., возведенными временно.
При постройке любого объекта на фундаменте, разрешительные документы необходимы, за некоторым исключением. Если речь идет о временной постройке, к примеру, о том же сарае для хранения сена, согласование с местными органами самоуправления не требуется.
Однако даже при возведении простенького сооружения необходимо принимать во внимание нормы СНиПа №53.13330.2011, которыми предусмотрены расстояния не только для жилого дома либо гаража, но и для хозяйственных построек и даже для кустарников в пределах одного двора.
Предусматриваемая ответственность
Проблема незаконного самовозведенния строительных сооружений на земельных участках на просторах Российского государства известна давно. Это обусловлено тем, что существуют незарегистрированные постройки на собственных земельных участках, и причинами этому является неосведомленность граждан. Не доскональность законодательства также вызывает такую проблему. Но стоит отметить, что с недавнего времени местные власти ужесточили меры по пресечению неправомерного строительства, привлекая недобросовестных собственников к ответственности.
- Если земельный участок не находится в собственности гражданина, то строение на обозначенном наделе земли согласно нормам права считается захватом чужой территории. Размер штрафа предусматривается в размере от 1 тыс. до 20 тыс. рублей.
- Когда на участке возведена стройка, которая не соответствует целевому назначению, т. е. для ИЖС. При невозможности узаконить построенный объект владелец вынужден будет самолично его снести или же оплатить такую работу.
- Конфликтные ситуации также могут возникнуть, если земельный участок не приватизирован, и на нем нельзя построить какое-либо сооружение. Здесь уже предусматривается более серьезное наказание, а именно:
- конфискация недвижимого имущества;
- административная ответственность в виде оплаты штрафа.
Верховный суд разъяснил, как правильно узаконить самострой
Верховный суд РФ обнародовал крайне интересный анализ по делам о попытках граждан узаконить строение, возведенное без положенных документов — всевозможных разрешений и согласований.
Известно, что далеко не все построенное в последние годы, будь то баня на частном участке или огромный торговый центр, имеет законное право на существование. По самым разным причинам люди не делают то, что положено.
То есть сначала надо «построить» дом на бумаге и, лишь получив все согласования, начать рыть котлован и возводить стены. И не важно, вырос самострой по незнанию закона или сделано это совершенно сознательно.
Но факт остается фактом — в последние годы отечественные суды рассматривают огромное количество дел, когда истцы просят суды о признании права собственности на их незаконное сооружение.
РГ + Россия 24: ВС обязал продлевать отпуск заболевшему сотруднику
Так что на сегодня в стране накоплен немалый опыт рассмотрения подобных дел. Но как показывает анализ, проведенный Верховным судом, единой практики еще нет. И то, что разрешает один регион, в другом запрещают. Именно поэтому периодически Верховный суд собирает судебную практику по наиболее значимым для граждан «темам» и дает свои разъяснения.
Причем делает это не столько для истцов и ответчиков, сколько для своих коллег в региональных судах.
Но тем, кто может столкнуться с подобной правовой коллизией, будет интересно знать позицию по «незаконнорожденным» сооружениям Верховного суда страны.
Итак, главный вопрос: можно ли сначала построить, а потом узаконить построенное? Можно. Но делается это исключительно через решение суда. И с соблюдением неких четких правил и критериев.
А где судиться? Часто граждан с исками о самострое местные суды отправляют в арбитраж. Верховный суд заявил — это неправильно. Такой спор подведомственен судам общей юрисдикции. Даже то обстоятельство, что незаконно построено нежилое здание и оно теоретически может использоваться для предпринимательства, а также если самострой возвел индивидуальный предприниматель, ничего не меняет.
Верховный суд особо оговорил очень важный момент. Прежде чем принять такой иск к рассмотрению, судья должен поинтересоваться, есть ли в деле документы, показывающие, что хозяин самостроя пытался всеми возможными способами его узаконить. Например, писал чиновникам, обращался по инстанциям, просил разрешение на строительство.
При этом не важно, отказали человеку или вообще не ответили. Важен факт попыток узаконить строение. В общем, из документов должно быть понятно, что гражданин сделал все, что мог, но не нашел взаимопонимания. Вот тогда это судебное дело.
Если истец не заморачивался с разрешениями вообще, а прямиком отправился в суд, то иск не следует принимать.
Верховный суд разъяснил условия работы иностранных адвокатов в России
Главная мысль, которую в анализе неоднократно подчеркивает Верховный суд, звучит так: отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
А вот еще важный тезис Верховного суда. Запрет на строительство незаконного сооружения суд может накладывать не только на ответчика, но и на строителей.
Дело в том, что часто суды на местах по иску соседей самостройщика или чиновников запрещают возводить здание, а работы продолжаются.
Получается следующая картина: ответчик все признал, но к строителям решение суда не относится, они вроде как ни при чем и просто работают на спорном объекте.
Другая важная поправка, пишет Верховный суд, состоит в следующем: после положительного решения для местных судов обязательным правилом должно стать указание всех данных на самовольную постройку. Чтобы здание можно было идентифицировать.
Дело в том, что если суд велит узаконить сооружение, то решение суда — главный документ, по которому проведут госрегистрацию права.
Так что суд обязан записать в решении имя хозяина, адрес здания, его назначение, площадь и есть ли в нем доли других людей.
Часто с исками в суд идут дольщики, которые вложили деньги в строительство незаконно возведенного многоквартирного дома. Приходят они в суды, когда дом достроили, а хозяин не может его задним числом узаконить. Тогда он предлагает людям идти в суд и просить признать за ними право собственности каждого на свою долю.
Это очень распространенный способ у тех, кто незаконно возводит многоэтажки фактически на шести сотках. В подобных случаях, говорит Верховный суд, местные судьи в первую очередь обязаны проверить, были ли нарушены таким строительством нормы и законные интересы других людей.
В качестве примера приведен некий иск, когда суд не проверил все. А именно, на чьей земле выросло здание, и отдал квартиру в нем дольщику. Оказалось, что участок находится в муниципальной собственности, а застройщик взял его в аренду на несколько лет под магазин из легких конструкций, а построил дом на сотни квартир.
Хотя решение об изменении назначения земли не принималось.
Разведенные супруги смогут разделить общие долги пополам
Существует некое юридическое понятие — «приобретательная давность». Это когда гражданин годами чем-то бесхозным открыто владеет. Тогда по прошествии нескольких лет вещь по этой самой «приобретательной давности» становится его. По жилью эта норма составляет 15 лет.
Так вот, Верховный суд подчеркнул: на самострой, возведенный на участке, который хозяин занимает незаконно, эта самая «давность» не распространяется. Пример — дело некой гражданки, которая почти 20 лет владела пристройкой, возведенной не на ее участке, а на соседнем, но государственном.
Дама просила признать пристроенный дом ее собственным. Но ей отказали именно из-за того, что земля под домом женщине не принадлежит. Особо подчеркнул Верховный суд и такой момент.
Когда речь идет о самострое, суд должен применять к нему градостроительные и строительные нормы, которые действовали на момент появления здания. А то часто суды применяют новые нормы к тем сооружениям, которые возвели задолго до их появления.
И еще, если градостроительные и строительные нормы при возведении самостроя нарушены, его узаконить не выйдет. Кстати, незаконно построенный объект должен еще отвечать санитарному, экологическому и всем прочим нормам законодательства.
Вот еще интересный момент — не получится признать право собственности только на часть самовольной постройки. Так некая гражданка попросила в собственность гаражный бокс, тогда как весь гаражный комплекс оказался самостроем. Ей отказали.
И еще один крайне важный пункт, на который обратил внимание Верховный суд: суды на местах обязательно должны интересоваться категорией земли, на которой вырос незаконный объект. Одно дело, когда дом построил собственник земли или когда он залез на чужую территорию, на которой строить нельзя.
Верховный суд говорит, что есть ограничение, которое обойти нельзя. Часто гражданам дают землю и даже разрешают строить, но в тех же документах оговорен запрет на дополнительное строительство.
Так, часто коммерсанты, которым разрешили построить кафе, магазин, отель или нечто подобное, решают «достроить» имеющееся здание. Либо возвести пристройки, либо добавить этажей.
Узаконить такой самострой, при наличии запрета на дополнительное строительство, не получится никаким решением суда.
Ответственность за самовольное строительство
В Украине, за самовольное строительство законом предусматривается не только административная, но и уголовная ответственность.
Административное взыскание на лиц, нарушивших порядок строительства, накладывается на основании статей 96 и 97 Кодекса Украины об административных правонарушениях.
Административные штрафы по указанным статьям Кодекса Украины об административных правонарушениях могут накладываться должностными лицами Инспекций государственно – архитектурного контроля и исполнительными комитетами сельских, городских советов или местными гос. администрациями в таких размерах:
- за несоблюдение государственных стандартов, норм и правил во время проектирования, размещения подготовительных работ, работ для строительства, за строительство и реконструкцию, а также принятие в эксплуатацию объектов и сооружений построенных с нарушением законодательства – с граждан – от 10 до 50 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 170 грн. до 850 грн.), с должностных лиц – от 50 до 100 необлагаемых минимумов доходов граждан ( от 850 грн. до 1700 грн.).
- самовольное строительство, а также самовольная замена архитектурного вида домов во время их эксплуатации – от 5 до 10 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 85 грн. до 170 грн.), с должностных лиц – от 50 до 100 необлагаемых минимумов доходов граждан ( от 850 грн. до 1700 грн.).
В соответствии с ст. 197 (1) Уголовного Кодекса Украины:
- самовольный захват земельного участка с нанесением значительного вреда собственнику или пользователю земельного участка карается штрафом от 200 до 300 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 3400 грн. до 5100 грн.) или арестом на срок до 6 месяцев. Значительным вред считается если он превышает 100 и больше необлагаемых минимумов доходов граждан (1700 грн.).
- Самовольное строительство на самовольно захваченном земельном участке карается штрафом от 300 до 500 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 5100 грн. до 8500 грн.).
- Самовольное строительство на самовольно захваченном земельном участке лицами, ранее судимыми за такие же преступления карается лишением воли на срок от года до трех лет.
На сегодняшний день все штрафы и взыскания в связи с самовольным строительством взыскиваются исходя из размера необлагаемого минимума доходов граждан (17 грн.), но на рассмотрение Верховного Совета Украины подано три законопроекта, а именно проект закона о внесении изменений в Кодекс Украины об административных правонарушениях, проект закона «О финансовых санкциях за незаконное использование земельных участков» и проект закона о внесении изменений в Уголовный Кодекс Украины. В предложенных документах базовой единицей денежного взыскания водиться размер минимальной заработной платы. По состоянию на 1 мая 2009 года, минимальная заработная плата в Украине составляет 669 грн. Так, например в том случае, если на сегодняшний день за самовольное строительство, а также за самовольную замену архитектурного вида домов во время их эксплуатации накладывается штраф от 5 до 10 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 85 грн. до 170 грн.), с должностных лиц – от 50 до 100 необлагаемых минимумов доходов граждан ( от 850 грн. до 1700 грн.), то в соответствии с поданным в Верховный Совет законопроектом, штраф будет составлять от 669 грн. до 1338 грн. с граждан.
Что выбрать – легальную застройку или самострой – личное дело каждого, но с уверенностью могу сказать, что каждый конкретный случай требует изучения сложившейся ситуации и документов, а значит — юридических знаний. НЕ имеет значения, или Вы сами изучите все тонкости законодательства или обратитесь к юристу, но знание нормативно-правовых актов и законодательства поможет минимизировать незаконные требования чиновников и гораздо облегчит ваш путь оформления строительства, включая самовольного.
Как узаконить самострой на своем участке
Самостроем называют постройки, которые были возведены только по собственной воле их владельца без согласования с уполномоченными органами. Право на них не узаконено. Согласно регистрационным данным, на неком участке земли нет никаких строений. Самостроем можно назвать не только торговые палатки у метро, но и бани на дачах у некоторых граждан.
Отличить самострой от законной постройки можно по следующим признакам:
- участок земли под постройкой не оформлен должным образом в собственность владельца;
- объект возведён на земельном наделе, целевое назначение которого не предполагает использования его в таком ключе;
- дом, баня или иная хозяйственная постройка возведены на участке без согласования с администрацией;
- возведение строения происходит с нарушением градостроительных или иным норм. Например, в обход требований пожарной безопасности.
Даже наличие одного из этих условий характеризует строение как самовольную постройку. У владельца могут возникнуть серьёзные проблемы с оформлением имущественного права. Чем раньше начать этим заниматься, тем больше шансов привести документы в соответствие с действующим законодательством.
Особенности легализации самостроя
Собственник коммерческого, производственного или промышленного здания после завершения стройки или реконструкции должен получить разрешение на сдачу объекта (ОКС) в эксплуатацию. Но такая бумага выдана не будет, если изначально не было получено согласия государственного надзорного органа на проведение строительно-монтажных работ (СМР). Проигнорировав указанные требования, застройщик впоследствии не только не сможет зарегистрировать свое право собственности на имущество согласно закону РФ, но и получит административный штраф, а также предписание о сносе самовольных построек. Чтобы не попасть в ряды незаконных застройщиков и избежать сноса, следует правильно и своевременно легализовать результат своих действий.
Последовательность оформления документов в процессе оформления прав собственности на самовольную постройку
Чтобы наверняка оформить здание в соответствии с законами РФ через ГЗК, необходимо изначально правильно оценить шансы на положительный результат, учитывая установленные ГрК РФ правила оформления.
Лицо, являющееся собственником самовольной постройки, должно заранее позаботиться о наличии бумаг, подтверждающих право собственности или пользования участком (ЗУ), на территории которого было возведено строение.
Затем необходимо убедиться в том, чтобы статус земельного участка соответствует типу построенной собственности. К примеру, нарушением этого условия будет, если на участке для сельхознужд построить промышленный цех или коммерческий центр. Сначала следует на законных основаниях изменить его статус. Кроме этого, самовольная постройка должна соответствовать изначально установленным ППТ или ГПЗУ ограничениям.
Получив от заявителя все бумаги, административная комиссия начинает рассмотрение обращения в установленном регламентом порядке и с ведением протокола. Если претензии к документам отсутствуют, а самовольную постройку возвели без нарушений актуальных норм и стандартов, то комиссия позволяет легализовать самовольное строение.
В случае обнаружения замечаний или нарушений ГЗК оформляет отказ. Физические и юридические лица вправе оспорить его затем в суде.
Вопросы, связанные с тем, нужно ли проводить процедуру регистрации относительно помещения бани, находящейся на дачном наделе, является довольно актуальным в настоящее время. По факту проведение рассматриваемого процесса в полной мере зависит от того, к какой разновидности относится возведенное строение. Если постройка является капитальной, при том не важно до 50 метров или более, регистрация выступает обязательным требованием. Не требуется регистрировать сооружения, являющиеся временными. Когда баня построена на фундаменте и не получится ее переместить, то ставить на учет это помещение необходимо вне зависимости от ситуации.
ВАЖНО !!! Положения относительно необходимости проведения данного процесса прописаны в статье 131 ГК РФ. Кроме того, потребуется зарегистрировать строение, если ему присущи такие признаки, как наличие второго или третьего этажа, проведение коммуникаций. Это касается проведения по местности, где находится баня воды и электроэнергии.
Учитывается наличие в помещении места, предназначенного для отдыха. Также положения о регистрации применимы к бане, когда она имеет совмещение с жилым домом или возведена в качестве объекта коммерческого назначения. В данной ситуации целью использования выступает получение прибыли при использовании строения.
Когда постройка вспомогательного значения обладает временным характером, в нем нет помещений для проживания, не проведены системы снабжения, то не нужно регистрировать помещение Указанные строения находятся здесь при условии, что владелец выступает конкретным лицом. Тогда это помещение будет выступать элементом улучшения собственностью гражданина. Важно учесть тот факт, что собственнику земельного надела не требуется оформлять разрешение для возведения данного строения, при условии, что она относится к категории движимого имущества.
Также не нужно обращаться в местную администрацию, чтобы получить одобрение на возведение рассматриваемого помещения. Однако, когда говорится о капитальном строении, то получения разрешительной документации выступает обязательным требованием. Допустимо использовать с этой целью уведомление, направляемое представителям муниципалитета. Кроме того, потребуется согласовать с муниципальными властями баню, которая имеет такие отличительные признаки, как большие размеры, выражена в форме пристройки к жилому помещению.