Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разрешение на строительство дома: требуется ли оно в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предположим, вы никого не уведомляли о строительстве, забыли. Или вообще построили втихую дом, когда ещё нужно было в обязательном порядке получать разрешение. К счастью для вас, в России пока действует дачная амнистия. Она предполагает, что дом зарегистрируют, несмотря на отсутствие предварительного уведомления.
Поможет «Дачная амнистия»
Сейчас построенные дома попадают под закон о «Дачной амнистии». Так в простонародье называется свод законов об упрощенном порядке регистрации недвижимого имущества и кадастрового учета.
Чтобы оформить построенный дом, собственникам земельного участка достаточно заказать технический план с декларацией и подать их на государственную регистрацию. Такое послабление действует до 1 марта 2031 года, поэтому не стоит терять времени.
О строительстве не нужно уведомлять муниципалитет (получать у них разрешение) и остальные организации (Росавиацию, СЭС, Управление культурного наследия и т.п.). Есть исключению, о которых прочтете ниже.
При этом не важно: 1) Когда дом был просторен. 2) Уведомлял ли ранее собственник участка муниципальные власти о планируемом строительстве, получал ли разрешение и т.п. Обращения к местной администрации теперь необязательны. Главное, чтобы дом соответствовал градостроительным нормам. 3) Находится ли участок в населенном пункте или за его границами. Это касается построенных жилых домов на земельных участках ИЖС и ЛПХ (в нас.пункте), а также на садовых/дачных (в границе или за границами нас.пункта).
Нынешние собственники участка могут оформить дом на себя, даже если он был построен предыдущим собственником. Например, гражданин получил участок по наследству. Наследовать (предыдущий собственник) построил на нем дом, но не зарегистрировал его в собственность. Нынешний владелец участка сможет оформить дом на себя, причем в упрощенном порядке по «Дачной амнистии».
Амнистия для забывчивых
Изначально дачная амнистия распространялась только на садовые дома, но позже её распространили и на объекты индивидуального жилищного строительства. Действуют эти правила до 1 марта 2031 года.
Чтобы попасть под дачную амнистию, важно, чтобы дом построили на участке под ИЖС в границах населённого пункта, а сам дом соответствовал параметрам объекта индивидуального жилищного строительства.
Если условия соблюдены, то вам будет достаточно следующих документов:
- заявления правообладателя участка;
- технического плана от кадастрового инженера;
- подтверждения оплаты госпошлины;
- правоустанавливающего документа на участок, если он не зарегистрирован в ЕГРН.
Все это нужно подать через МФЦ в органы Росреестра. В остальном всё будет проходить так же, как если бы вы сообщили о строительстве заранее. Власти проверят, соответствует ли постройка действующим ограничениям.
Подготовка документов
Для регистрации права собственности требуются:
- Заявление.
- Документы на собственность.
- Если регистрация проводится на основании сделки по отчуждению, а дом — совместно нажитое имущество, предъявляют нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение.
- Если жилье принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному, предъявляют разрешение органа опеки и попечительства.
- Документы на земельный участок, на котором стоит дом. Их предъявляют, когда регистрацию проводят на основании сделки по отчуждению; в случае, если жилой дом учтен ранее, а эти документы разрешают застройку земельного участка; до 01.03.2021 понадобится в случае регистрации права собственности на дом, построенный на садоводческом участке (если в ЕГРН уже зарегистрировано право собственника на этот земельный участок, справки не предоставляют).
- Если жилой дом не стоит на государственном кадастровом учете, предъявляют технический план в электронной форме (его составляет кадастровый инженер).
- Подтверждение оплаты госпошлины за регистрацию права собственности.
Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство
В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.
Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.
Какие последствия от самостроя
С 1 июля 2018 года Правительство РФ устанавило сроки ликвидации незаконных построек. Владельцы самостроя, не выполнившие снос в срок, подвергаются штрафу до 50 тысяч рублей, а также конфискации земельного участка. Предлагается также внести в Гражданский кодекс РФ изменения, касающиеся интересов многих граждан. Согласно этим изменениям, к незаконным постройкам предлагается относить не только жилые дома, но и гаражи, бани, садовые постройки, ларьки и павильоны.
Пакет новых законопроектов запрещает пользоваться и распоряжаться незаконными постройками, а самострой нужно будет снести или реконструировать за собственный счет. Если застройщика установить невозможно, то затраты на снос или реконструкцию ложатся на владельца земельного участка.
Таким образом, в Гражданском кодексе может появиться статья, разрешающая конфискацию земельного участка в случае неисполнения решения о сносе или реконструкции строения в установленный срок.
Сроки сноса самостроя законом также установлены: максимальный срок составляет 12 месяцев, минимальный — 3 месяца, а для реконструкции — от 6 месяцев до 3 лет. Штрафы Кабинет министров предлагает внести изменения в КоАП, дополнив его статьей, которая предусматривает штраф для физлиц и индивидуальных предпринимателей в сумме от 20 тысяч до 50 тысяч рублей за неисполнение требований о реконструкции или сносу самовольной постройки.
Решения о сносе самостроя, по новым законам, могут приниматься судом, а в определенных случаях — органами местного самоуправления. При этом, для исключения злоупотреблений, предлагается запретить муниципалитетам выносить решения о сносе построек, самовольно возведенных до ввода в действие Градостроительного кодекса РФ (7 мая 1998 года — ред.).
Запрещается также сносить строения на неоформленной в собственность земле до вступления в действие Земельного кодекса РФ (25 октября 2001 года — ред.). В таких случаях или если здание зарегистрировано в Едином реестре недвижимости решения о сносе самовольной постройки будут приниматься в судебном порядке.
Вам есть что скрывать за высоким забором?
Юрий Попов: «Нужны штрафы и санкции. Если это будет прописано в Кодексе об административных правонарушениях, то данная норма заработает, и дачникам придется приводить высоту заборов на своих участках в соответствие с установленными нормативами. Все знают, что у нас страна заборов — такова ментальность. Действительно, на участках в 6 соток заборы бывают по 2—3 метра высотой, и соседние участки остаются в тени — солнце не попадает, там ничего не растёт, а растёт количество соответствующих исков в суды. Что касается таких дел, то они идут где-то после тяжб, касающихся смежных границ, — это большое количество прецедентов…
… я бы пошел дальше и ввёл более радикальные ограничения — не сплошные, а просматриваемые заборы, и не выше 1,5 метров, то есть чуть ниже среднего роста взрослого человека. Что там скрывать — непонятно. Если на своих 6 сотках в Подмосковье не хочешь видеть соседа, то переезжай в соседние области и бери хоть гектар, там в округе никого не увидишь даже без забора».
Чуть позже Юрий Попов добавил, что проблему с соблюдением садоводческими некоммерческими товариществами нормативных актов решить просто — нужно перевести всех из СНТ в ИЖС. Тогда все индивидуальные участки окажутся жестко к градостроительным нормам. Останется только без послаблений контролировать их соблюдение и наказывать нарушителей. Обязательно нужно дополнить СНиПы нормативами об устройство заборов, издать другие НПА по данным сооружением. Кроме использования административного ресурса нужно также как можно больше предоставлять населению полезной информации об устройстве ограждений.
Список необходимых документов
Вопрос, какие документы нужны для регистрации дачного дома, является одним из ключевых. Объясняется это тем, что если подать неполный пакет или бумаги с ошибками, процедура может существенно затянуться. Поэтому данный перечень лучше уточнить заранее.
Итак, документы, необходимые для оформления дачного дома в собственность следующие:
- личный паспорт заявителя, как удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы на участок, на котором расположено регистрируемое строение (декларация, выписка из книги садоводческого хозяйства, свидетельство о праве собственности);
- кадастровый план земли;
- технический план регистрируемого строения;
- квитанция об оплате госпошлины.
Как можно оформить дачный дом в собственность – сроки регистрации
Помимо вопроса, как оформить дачную амнистию на дом, стоит знать и сроки, которые потребуются для регистрации.
С начала 2017 года процедура существенно упростилась и стала занимать минимум времени. Подобные изменения объясняются введением единой базы, позволяющей оперативно обмениваться информацией.
Итак, регистрация дома на приватизированном дачном участке занимает:
- 10 дней, если производится одновременная постановка на учет и оформление права собственности (подобное возможно при «дачной амнистии», если производится первичная постановка на учет или ликвидация объекта);
- 7 дней, если регистрируется только право собственности;
- 5 дней, если вносятся изменения в имеющийся кадастровый план;
Согласно п. 1 ст. 66 №218-ФЗ, орган регистрации несет ответственность за нарушения в процедуре получения прав собственности (несоблюдение сроков, нарушение личных прав заявителя, допущение ошибок при занесении данных в реестр, немотивированный отказ от приема документов и т.д.).
Отступы при строительстве между хозпостройками
Без соблюдения отступов не могут быть построены никакие хозяйственные постройки, обладающие характеристиками капитальных строений (невозможность перемещения, наличие инженерных коммуникаций, прочный фундамент). Такие объекты недвижимости не могут быть перемещены, поэтому при планировании, важно продумать расположение хозпостроек с соблюдением требуемых отступов. Количество хозпостроек зависит от желания собственника и площади участка. Баня или сарай должны размещаться не ближе чем в 1 метре от забора. Если на соседних участках уже есть баня, гараж, то отступ между строениями должен быть от 6 метров. Минимальный отступ от помещений с животными до построек составляет 4 метра.
В градостроительных правилах определена и допустимая высота хозпостроек. Если баня располагается в метре от забора, то высота в коньке не должна превышать 5 метров. Если строительство бани начато с соблюдением отступа в 2 метра от забора, то высоту можно увеличить до 5,5 метров. При расположении бани не менее, чем в 5 метрах от ограды высота должна составлять не более 7 метров. Если гараж — самостоятельная постройка, расстояние от него до ограды не менее 1 метра. Допустимая высота забора также прописана в СНиП — не более 2 метров, уровень затемнённости не важен. Растительность на участке высаживается с учётом максимальной высоты. Для высоких деревьев 4 метра, средних 2, кустарников не менее 1 метра.
Важные изменения, вступающие в силу 1 сентября 2022 года
1. При подготовке технического плана на здание, декларация об объекте недвижимости является ее неотъемлемой частью, в которой указываются все основные параметры дома. Новый закон устанавливает ответственность за достоверность сведений в декларации за правообладателем земельного участка, на котором расположен дом.
Также закон вносит изменения, касающиеся правовой экспертизы, которую проводит регистратор в ходе рассмотрения заявления о регистрации права на объект. Для тех, кто не знает, регистратор – это должностное лицо Росреестра, которое принимает решение по вашему заявлению о регистрации объекта.
2. С первого сентября 2022 года, регистратор не вправе приостанавливать регистрацию объекта, если заявление о регистрации права подано не всеми заявителями.
3. Новый закон расширил круг оснований для приостановки регистрации прав на объект. Во-первых, регистратор теперь обязан проверять, не находится ли объект на участке, находящемся в зоне с особыми условиями использования.
Регистратор видит только те ограничения, сведения о которых внесены в базу Росреестра. Поэтому с 1 сентября регистратор будет обязан приостанавливать регистрацию прав, если собственник не получил добро на строительство в такой зоне.
4. С 1 сентября регистратор будет проверять соответствие объекта предельным параметрам, которые установлены правилами землепользования и застройки муниципалитета. К ним относятся предельная высота здания, этажность, процент застройки.
В качестве примера приведем г. Казань, здесь максимальный процент застройки участка под ИЖС составляет 45%. Таким образом, если на участке площадью 4 сотки построить одноэтажный дом свыше 180 квадратных метров, то регистратор будет вправе приостановить регистрацию.
Однако проверять минимальные отступы объекта от границ участка регистратор по-прежнему не вправе.
При таких обстоятельствах, настоятельно рекомендуем не откладывать регистрацию или оформление реконструкции дома в долгий ящик, лучше это сделать до 1 сентября нынешнего года, пока озвученные изменения не вступили в силу. Механизм упрощенного порядка оформления остался прежним.
Почему в разрешении на строительство могут отказать
Есть ряд причин, по которым в разрешении на строительство могут отказать:
-
Не все требуемые сведения указаны в уведомлении о строительстве
В таком случае уведомление не станут рассматривать, а вернут заявителю все документы в течение трех рабочих дней
-
Параметры дома, указанные в уведомлении, не подходят под правила
При принятии такого решения опираются на правила землепользования, документы по планировке территорий, градостроительное законодательство
-
Указанный в уведомлении объект нельзя разместить на земле с определенным разрешенным видом использования
-
Уведомление подал человек, который не является собственником ЗУ или его представителем
-
Внешний вид постройки не соответствует требованиям к архитектурным решениям (в случае, если поселение признано историческим)